Nhà ở xã hội là phân khúc quan trọng của thị trường bất động sản

Trong khuôn khổ hội thảo "Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới" do Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức sáng 7/4, Nhadautu.vn xin giới thiệu tham luận Chương trình Nhà ở xã hội – làm sao phát triển và rộng mở hơn? của ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập.

Hiện trạng

Tuy nhiên trong thực tế thì chương trình NOXH trong những năm qua chưa phát huy hết được tầm quan trọng của mình, nói cách khác là sự triển khai thực hiện còn rất yếu và có nhiều bất cập.

Trong năm 2022 thị trường bất động sản trầm lắng, nguồn cung mới giảm so với năm 2021, đặc biệt là thiếu vắng loại hình nhà ở vừa túi tiền trong đó bao gồm cả NOXH.

Cụ thể theo con số của Bộ Xây dựng, nhà ở thương mại cả nước có 126 dự án mới với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021). Đối với dự án nhà ở xã hội, cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành.

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu NOXH trên toàn quốc giai đoạn 2011-2030 là khoảng 440 nghìn căn hộ, nhưng đến nay mới chỉ thực hiện được trên 30% kế hoạch.

Được biết, từ 2015 - 2020, TP.HCM thực hiện được 15.000 căn hộ nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất lớn của công nhân lao động và người nhập cư. Con số này chỉ bằng số lượng căn hộ thương mại hạng C trong 1 năm được đưa ra thị trường giai đoạn 2016 – 2018.

Năm 2022, thành phố có kế hoạch triển khai xây dựng 10 dự án với 6.751 căn hộ, nhưng chỉ hoàn thành được một dự án với 260 căn, Trong khi đó, có tới 9 dự án, với quy mô khoảng 6.500 căn hộ vẫn đang còn dang dở.

Rõ ràng là chương trình NOXH đang không đạt được mục tiêu và kỳ vọng của Chính phủ và nhu cầu của xã hội, cụ thể là nhu cầu người dân có nhu cầu nhà ở trong khi thu nhập bình quân đầu người còn ở mức khiêm tốn (trung bình thấp).

Việc này nó không chỉ ảnh hưởng đến các mục tiêu phát triển kinh tế nói trên mà còn nhiều vấn đề khác của đời sống xã hội, điển hình như khi phải cách ly do dịch Covid giai đoạn 2020 – 2021 (có thể bỏ). Lý giải cho sự chậm phát triển của NOXH thì báo chí đã đề cập rất nhiều, các cuộc họp/hội thảo với sự góp mặt của lãnh đạo Chính phủ, cơ quan chức năng cũng đã có những phân tích.

Dù không đi sâu vào việc phân tích lại các bất cập nhưng cũng cần điểm lại lại những vướng mắc, bất cập, cản trở.

Những bất cập

Về quy hoạch và quỹ đất, những dự án về NOXH đa số nằm rải rác không tập trung, quy mô nhỏ lẻ, giao thông tiếp cận và tiện ích chưa thuận tiện phù hợp. Một số ít dự án nằm trong quy định 20% của dự án thương mại nhưng cũng gây ra một số bất lợi với Chủ đầu tư.

Về chất lượng nhà ở, đa số đều nghi ngại chất lượng của NOXH với tâm lý tiền nào của đó. Thực tế là chất lượng căn hộ NOXH còn nhiều điều phải bàn, từ thiết kế đến vật liệu xây dựng hoàn thiện.

Về quy định thủ tục pháp lý: Không chỉ quy trình thủ tục cho chủ đầu tư mà còn các vấn đề thủ tục của người mua còn nhiều những bất tiện khó khăn từ việc xác nhận chưa có nhà ở, xác nhận cư trú, xác nhận thu nhập và vay ngân hàng… Đây chính là yếu tố hàng đầu làm nản lòng cả chủ đầu tư và người mua NOXH. Và từ khi dự án được phê duyệt – cấp phép đến khi đưa ra thị trường (mở bán chính thức cho người mua đúng đối tượng theo quy định) thường mất thời gian khá lâu.

Về chuyển đổi mục đích, nhiều dự án khi được cấp phép NOXH nhưng một thời gian thì chuyển đổi thành Nhà ở thương mại và chủ đầu tư chấp nhận đóng tiền để chuyển đổi mục đích. Chính điều này làm cho nguồn cung vốn đã ít ỏi lại càng eo hẹp hơn và ảnh hưởng chung đến chương trình NOXH của địa phương.

Về nguồn vốn đầu tư và vay mua: Mặc dù trên cơ sở Nghị định 100/2015 về Nhà ở xã hội nhưng nguồn vốn này không thiếu và yếu, việc tiếp cận vốn vay này không dễ dàng đối với cả Chủ đầu tư và Người mua NOXH. Do những giới hạn hoặc quy định về tỉ lệ, hệ số rủi ro cho vay bất động sản cũng như đặc thù phân khúc này nên nguồn vốn của các ngân hàng dành cho chương trình này thường thiếu tính ổn định lâu dài.

Những vấn đề hạn chế, ví dụ như lợi nhuận giới hạn 10% cho Chủ đầu tư là không phù hợp khi mà một dự án triển khai phải mất thời gian 2 – 3 năm. Một vấn đề khác là mức tăng giá thì cũng tương đương với nhà ở thương mại thông thường, ví dụ năm 2016 giá NOXH trung bình tại Tp HCM khoảng 16 – 18 triệu đồng/m2 thì đến 2021 khoảng 21 – 23 triệu đồng/m2. Đây là những yếu tố hàng đầu làm nản lòng chủ đầu tư và người mua.

đối tượng mua NOXH cũng gây bất cập. Trong Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP 2015 mặc dù đã có quy định về đối tượng và điều kiện được mua NOXH thế nhưng thực tế thì đa số người có nhu cầu ở thực mua NOXH khó đáp ứng đúng đối tượng và điều kiện.

Nhưng lại có nghịch lý là có tình trạng lách luật, người đã có nhà ở nhưng vẫn tham gia đăng ký mua NOXH rồi sau đó ko sử dụng đúng mục đích (vd như chuyển nhượng dưới hình thức uỷ quyền, cho thuê…)

Đồng thời, thiếu vắng sự tham gia của ban ngành liên quan, cụ thể ở đây là sự tham gia của công đoàn từ Trung ương đến địa phương, doanh nghiệp nhà nước… khi mà NOXH là một phần của an sinh xã hội lại để tuỳ thuộc vào các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh vì lợi nhuận.

Kể từ sau dịch Covid năm 2021, sự quan tâm đốc thúc của Chính phủ cũng như Chính quyền các địa phương đối với Nhà ở nói chung và NOXH – NOCNLĐ nói riêng đang ngày càng thể hiện mạnh mẽ hơn. Cùng với đó là sự quan tâm chuyển hướng của một số Chủ đầu tư lớn tham gia vào phân khúc cơ bản này.

Cụ thể như điểm nổi bật trong Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 2030 là diện tích nhà ở bình quân đầu người trên cả nước đạt khoảng 24m2, riêng tại đô thị đạt 26m2. Đặc biệt mới đây Bộ Xây dựng đưa ra mục tiêu 1 triệu căn NOXH - NOCNLĐ từ 2021 – 2030 (giảm so với 1,4 triệu căn đề xuất trước đó). Trong đó, giai đoạn 2021-2025 bộ đề xuất sẽ xây dựng khoảng 428.000 căn, giai đoạn 2025 - 2030 xây dựng 634.200 căn.

Riêng tại TP.HCM, UBND thành phốban hành Nghị quyết số 30/NQ-UBND về Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 - 2030 trong đó xác định, giai đoạn 2021 - 2025, thành phố dự kiến phát triển khoảng 2,5 triệu m2 sàn NƠXH tương ứng khoảng 35.000 căn tức khoảng 7.000 căn/mỗi năm (con số này vẫn còn khiêm tốn so với nhu cầu); giai đoạn 2026 - 2030 phát triển khoảng 4,08 triệu m2 sàn NOXH, tương đương 58,000 căn.

Trong Nghị Quyết 33/NQ-CP của Chính phủ ban hàng ngày 11/03/2023 có giao cho Ngân hàng Nhà nước xây dựng gói tín dụng 120,000 tỷ Đồng dành riêng cho NOXH - NOCNLĐ. Cũng theo Nghị quyết 33 này, Chính phủ sẽ xem xét xây dựng một Nghị quyết riêng về chính sách Phát triển Nhà ở xã hội có tính chất lâu dài bền vững, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc bất cập đã được nêu ra.- Mới đây một loạt các chủ đầu tư lớn cũng đã có chiến lược đầu tư vào loại hình NOXH.

Cụ thể như trên thông tin báo chí thì Vingroup, Novaland, Sun Group, Him Lam cũng cho biết sẵn sàng tham gia vào mục tiêu 1 triệu căn nhà này với mỗi đơn vị có thể đầu tư vài chục ngàn đến hàng trăm ngàn căn.Để đạt được mục tiêu tỉ lệ đô thị hoá khoảng 45% vào năm 2025 và 50% vào 2030, diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 28m2/người năm 2030 theo Nghị quyết 06/NQ-TW ngày 21/04/2022 của Bộ Chính trị, không thể thiếu sự có mặt của các khu đô thị NOXH, nói cách khác, NOXH cần và phải góp phần quan trọng rộng lớn hơn nữa.

Bên cạnh đó, mục tiêu 1 triệu căn NOXH và NOCNLĐ như trong Nghị quyết 33/NQ-CP 2023 cần phải nhanh chóng đưa ra những giải pháp cấp bách và cụ thể đi vào thực tế.

Đề xuất

Nhà ở Xã hội cùng với Nhà ở vừa túi tiền nói chung (phân khúc căn hộ thương mại hạng C) phải là phân khúc chủ đạo của TT (đáp ứng nhu cầu ở cơ bản của xã hội) và là yếu tố để neo giữ thị trường bất động sản khi biến động đồng thời cũng làm giảm bớt nhu cầu dồn lực cho đầu cơ bất động sản nói chung. Trước nay chúng ta nhắc nhiều đến chương trình Nhà ở quốc gia HDB của Singapore như là một bài học gần gũi để tham khảo cho chương trình Nhà ở quốc gia.

Để làm được điều đó thì NOXH cần phải phát triển hơn nữa về mọi mặt, đặc biệt là sớm giải quyết được những bất cập đã nêu trên. Bên cạnh vấn đề về quy trình thủ tục pháp lý đã được đề cập nhiều, có thể xem xét một vài đề xuất.

Thứ nhất, phát triển thành Chương trình Nhà ở quốc gia lâu dài. Cùng với mục tiêu phát triển KTXH từ nay đến năm 2045 về quy mô nền kinh tế, GDP, thu nhập đầu người… phải gắn với chương trình nhà ở quốc gia mà trong đó dành cho người mua nhà lần đầu, người có thu nhập khiêm tốn (Vietnam vẫn là nước có thu nhập bình quân đầu người ở mức trung bình thấp) trên cơ sở mục tiêu dài hạn về tỉ lệ đô thị hoá và diện tích nhà ở bình quân đầu người. Khi đó giải pháp phù hợp cho nhu cầu nhà ở tối thiểu nhất là nền tảng cơ bản cho TT bất động sản.

Khi đã phát triển thành Chương trình Nhà ở quốc gia có tính lâu dài thì sẽ đi kèm một hệ thống tổng thể bao gồm mọi khía cạnh từ khung pháp lý chính sách đặc thù, quy hoạch, quỹ đất, tài chính, tín dụng, quản lý giám sát… cũng như sự kết nối của các cấp chính quyền, bộ, ngành, tổ chức liên quan như TNMT, Tài Chính, Ngân hàng, Xây dựng, LĐTBXH, Liên đoàn lao động...

Về quy hoạch và quỹ đất: Quy hoạch phát triển các khu đô thị dành riêng cho NOXH tập trung tại các vùng ven/ngoại ô, tạo lập quỹ đất và kiểm soát cơ chế giao đất minh bạch và lành mạnh, hạn chế việc thay đổi/chuyển đổi mục đích hoặc điều chỉnh quy hoạch. Quy hoạch và Quỹ đất còn phải chú trọng đến các vấn đề về hạ tầng giao thông kết nối và tiện ích xã hội phục vụ cho đời sống người dân tại các khu vực đô thị.

Trong chiến lược phát triển kinh tế đô thị từ nay đến năm 2030 tầm nhìn năm 2045 mỗi địa phương phải có những nhiệm vụ cụ thể cho hạng mục này. Hiện nay Luật đất đai sửa đổi đang được Quốc hội thảo luận và được trông đợi sẽ có những điểm mới tạo điều kiện cho việc quy hoạch và quỹ đất NOXH tại các địa phương.

Bên cạnh đó, thay vì xây dựng các gói tài chính (như gói 30.00 tỷ năm 2013) có tính chất giải pháp tình thế thì xây dựng một chương trình tài chính lâu dài dành cho vay mua nhà dành cho NOXH, mua nhà lần đầu của chương trình Nhà ở quốc gia.

Hiện nay đề xuất gói 120.000 tỷ cho giai đoạn 2023 – 2030 cho cả DN chủ đầu tư và người mua và lãi suất thấp hơn 1,5% - 2% so với mặt bằng là ko hấp dẫn và không kích thích cho phát triển NOXH (năm 2013 gói 30 ngàn tỷ Đồng lãi suất có 5 – 6%, hoặc Quyết định 370/QĐ-TTg năm 2018 lãi suất chỉ khoảng 4,8%/năm).

Nên chăng xem xét thấp hơn nữa hoặc cao nhất cũng không quá lãi suất tiết kiệm. Đồng thời nên có cơ chế chính sách ưu đãi riêng các ngân hàng (dù có vốn nhà nước hay ngân thương mại) khi tham gia NOXH hoặc ít nhất có sự tham gia của tất cả các ngân hàng có vốn Nhà nước với cơ chế phù hợp.

Về lợi nhuận dành cho DN, mới đây có những đề xuất nâng mức lợi nhuận dành cho chủ đầu tư NOXH từ 10% lên 15% hoặc cao hơn nữa là hoàn toàn chính đáng, có thể đây cũng là điểm cần tham khảo để đảm bảo lợi ích của chủ đầu tư tham gia.

Nhưng lợi nhuận phải linh hoạt phù hợp và đủ hấp dẫn thì các chủ đầu tư tham gia bỏ tiền bỏ công sức và thời gian để đầu tư. Bởi vì đầu tư NOXH cũng là hoạt động kinh doanh nên lợi nhuận là quan trọng hàng đầu.

Về quy định về mua bán chuyển nhượng và những chế tài khi vi phạm, nhanh chóng đồng bộ ứng dụng chuyển đối số trong toàn bộ hệ thống và quy trình để từ đó việc quản lý giám sát sẽ nghiêm túc, hiệu quả và thuận tiện hơn, nhất là khi cơ sở dữ liệu về công dân và nhà ở được số hoá.

Từ đó những vấn đề như đối tượng mua không đúng quy định, mua mà không sử dụng (ở) hoặc bán lại trước hạn theo quy định… sẽ được theo dõi quản lý chặt chẽ hơn, hạn chế những tiêu cực có thể sảy ra như trước đây. Ví dụ hiện nay với mã số định danh căn cước công dân, cơ quan chức năng có thể tra cứu nhiều thông tin hoặc quá trình dịch chuyển dân cư tuỳ theo từng lĩnh vực công việc.