Nhận diện dòng vốn nóng đổ vào thị trường địa ốc năm 2017

PGS TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng thị trường tài chính năm nay diễn biến không rõ rệt. Lãi suất giảm nhưng đã chạm sàn. Tín dụng trong năm 2016 ước tăng 18%.

Chỉ số VNIndex cuối năm 2016 vượt vùng đỉnh 650 điểm kể từ năm 2009 đến nay. Tổng giá trị vốn hóa thị trường cổ phiếu ước tăng từ 32,4% GDP năm 2015 lên khoảng 40% GDP trong năm 2016. Tổng giá trị thị trường danh mục nắm giữ của nhà đầu tư nước ngoài cuối năm 2016 ước tăng 20,7% so với cuối năm 2015, đạt 19,55 tỷ USD

Trong bối cảnh vĩ mô đó, thị trường bất động sản trong năm 2016 có nhiều diễn biến lớn. NHNN đã ban hành TT 06 sửa đổi Thông tư 36 theo hướng kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng vào bất động sản. Các khoản thu về nhà đất tăng 32,6% so với dự toán, trong đó thu tiền sử dụng đất tăng 28% so dự toán, thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tăng 38,7% so dự toán.

Kinh doanh bất động sản tăng 99,1% về số doanh nghiệp và tăng 242,5% về vốn đăng ký, công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 23,1% và tăng 110,7% tương ứng.

"Giá BĐS thị trường sơ cấp đã tăng khoảng 5-7% so với đầu năm, giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng khoảng 10-15%. Giao dịch thị trường BĐS nửa cuối năm 2016 phục hồi nhẹ sau nửa đầu năm chững lại. Phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ lên đến gần 80%. Đây là tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng 4 năm qua", ông Chung đánh giá.

Cũng theo vị này, quy mô dự án, giá trị sản phẩm bất động sản tăng mạnh. Số lượng sản phẩm bất động sản trung cao cấp vượt xa so với các sản phẩm trung bình và giá thấp. Tín dụng đầu tư và kinh doanh BĐS chỉ chiếm 8,4% tổng tín dụng, giảm nhẹ so với tỷ trọng này năm 2015 (8,8%). Tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản tăng chậm lại trong bối cảnh chính sách ngày càng cẩn trọng hơn.

Năm 2016, tín dụng BĐS ước tăng 12,5% so với cuối năm 2015, thấp hơn nhiều so với năm 2015 (28,3%). Tín dụng đầu tư và kinh doanh BĐS tập trung chủ yếu vào nhu cầu xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê (34,3%); xây dựng khu đô thị (19%); đầu tư kinh doanh BĐS khác (nhà hàng, khách sạn để bán, cho thuê) 21,8%.

Cơ cấu tín dụng BĐS tiếp tục xu hướng tăng tỷ trọng tín dụng đối với cầu BĐS, giảm tỷ trọng đối với cung BĐS. Tỷ trọng tín dụng dành cho cầu là 62% và cho nguồn cung BĐS là 38%. Năm 2016, nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS đạt khoảng 1,3 tỷ USD, giảm 44% so với 2015.

"Các sản phẩm bất động sản định hướng cho người nước ngoài và yếu tố nước ngoài tăng mạnh, các khu du lịch nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng phát triển mạnh", ông Chung cho biết.

Nhìn về thị trường bất động sản năm 2017, ông Chung dự báo thị trường khả năng sẽ giảm nhiệt, quy mô sẽ giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm.

"Bất động sản sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Một số dự án đã triển khai sẽ được hoàn thành trong khi một số dự án chuẩn bị khởi công sẽ có thể bị đình hoãn. Nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường sẽ bị thu hẹp: các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của ngân hàng nhà nước áp dụng từ tháng 1/2017; áp lực xử lý nợ xấu dự tính vào khoảng 100.000 tỷ đồng nợ xấu. Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp (trên dưới 1 tỷ đồng) sẽ là tâm điểm phát triển của thị trường trong giai đoạn tới", ông Chung dự báo.

Trước một số ý kiến cho rằng thị trường BĐS có xu hướng chững lại, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Đầu tư công ty Savills Việt Nam, cho rằng có thể lĩnh vực bất động sản nhà ở có chút khó khăn, còn các phân khúc khác như văn phòng, bán lẻ, đang có những chuyển biến rất mạnh mẽ.

"Tôi đồng tình rằng thời gian qua có sự lệch pha về phân khúc nhà ở. Nhưng thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp đã tập trung phát triển nhà giá thấp, chấp nhận lợi nhuận thấp nhưng bán được nhiều sản phẩm", ông Khương nhìn nhận.

Ông Khương cho rằng, việc người trẻ trong nước có xu hướng tách ra khỏi gia đình, tự lập và mua căn hộ sẽ dần phổ biến. Nắm bắt nhu cầu này, gần đây, một số công ty BĐS đã tập trung đi vào phân khúc này như Nam Long, Him Lam Land, VinCity... Các chủ đầu tư này đang có quỹ đất tốt, chấp nhận biên lợi nhuận có phần thấp hơn phân khúc khác để tạo thanh khoản.

Vị này lưu ý thêm, thông thường, các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu đầu tư vào Việt Nam thông qua M&A và góp vốn với các DN trong nước nhằm khai thác tốt cơ hội thị trường.