Nhìn thẳng vào giá nhà tại TP.HCM

Số liệu cho thấy, từ 2015 - 2018, giá nhà trung bình của TP.HCM chỉ từ 20 đến 28 triệu/m2. Nhưng từ năm 2019 đến năm 2020 đã lên trên 40-50 triệu/m2, thậm chí có những vị trí lên tới trên 500 triệu/m2, ngay cả tại TP. Thủ Đức cũng lập mức 110 triệu/m2.

Năm 2019, một dự án chung cư với số lượng hơn 44.000 căn hộ tại đường Nguyễn Xiển, TP. Thủ Đức được bán với mức giá 45 triệu/m2. Tuy nhiên, vào cuối năm 2020 mức giá mỗi m2 chung cư này đã tăng lên trung bình 55 triệu/m2, và giá cao nhất lên tới trên 70 triệu/m2. Điều đáng nói, dự án này có vị trí nằm xa trung tâm TP.HCM, giáp với tỉnh Đồng Nai, và điểm nhấn nữa đó là năm 2017, 2018, các dự án chung cư tại TP. Thủ Đức (quận 9 cũ) như Him Lam Phú An mặt tiền đường Xa lộ Hà Nội, hay dự án Moonlight tại đường Đặng Văn Bi TP. Thủ Đức chỉ có giá bán 23 triệu/m2.

Trong đó, tại quận 1, một dự án mang tên The Marq trên đường Nguyễn Đình Chiểu gồm 515 căn hộ có mức giá dao động trung bình 190-250 triệu đồng/m2.Thậm chí mới đây, một dự án nằm trên đường Võ Văn Ngân trước đây thuộc quận Thủ Đức nay là TP. Thủ Đức đang chào bán mức giá trung bình là 100 triệu/m2 và cao nhất khoảng 130 triệu/m2.

Cũng tại quận 1, dự án The Spirit of Saigon đối diện chợ Bến Thành đang được cho là dự án chung cư có mức giá trên "cung trăng" khi chủ đầu tư đưa ra giá bán thấp nhất là 23.000 USD/m2, tức hơn 500 triệu đồng/m2 và giá cao nhất lên tới gần 700 triệu/m2.

Hay như một chung cư đang xây dựng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) mang tên The River Thủ Thiêm gồm 525 căn hộ diện tích từ 54-300m2 đang chào giá thấp nhất là 170 triệu/m2 và cao nhất gần 300 triệu/m2.

Điều đáng quan ngại, ngay cả các dự án đã mở bán trước đó và hiện đã bàn giao nhà cho khách hàng thì mức giao dịch cũng tăng khá cao. Đơn cử như Dự án Him Lam Phú An tại TP. Thủ Đức năm 2018 mở bán với giá 23 triệu/m2 thì nay đã lên tới gần 40 triệu/m2. Dự án New City tại đường Mai Chí Thọ TP. Thủ Đức, dù là dự án tái định cư, sau khi xây dựng xong thì được chủ đầu tư là Công ty Thuận Việt chuyển qua làm nhà ở thương mại thế nhưng mức giá hiện nay đang giao dịch lên tới trên 50-60 triệu/m2.

Một công bố mới đây từ bộ phận nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam cho biết, giá chào bán các dự án chung cư mới trên địa bàn TP.HCM trong những tháng đầu năm 2021 tăng ở tất cả phân khúc, đạt mức bình quân 2.219 USD/m2 (khoảng 51 triệu đồng/m2), cao hơn cùng kỳ năm trước 14,6%.

Nguyên nhân giá nhà tiếp tục leo thang ở tất cả phân khúc là do các dự án mới mở bán có vị trí gần trung tâm thành phố. Đồng thời, các dự án mới cũng cung cấp vật liệu hoàn thiện chất lượng cao và nhiều tiện ích hơn. Thị trường sơ cấp đang được dẫn dắt bởi phân khúc hạng sang và cao cấp trong khi nguồn cung trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm.

Cũng theo thống kê của CBRE cho thấy, phân khúc trung cấp chiếm 41% trong khi các năm trước phân khúc này chiếm khoảng 55-60% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang đứng thứ hai chiếm 39% tổng nguồn cung. Phân khúc cao cấp chiếm 20% và không có nguồn cung chào bán tại phân khúc bình dân trong quý đầu năm.

Nhiều ý kiến cho rằng, căn hộ tại TP.HCM đang thiết lập mặt bằng giá mới và xu hướng là dự án sau bán ra luôn cao hơn dự án trước bởi các chủ đầu tư nhìn nhau. Doanh nghiệp khảo sát giá dự án cùng khu vực đang ở mức nào thì dự án bán sau giá phải bằng hoặc cao hơn trong bối cảnh nguồn cung được cho là khan hiếm.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc cho rằng giá bất động sản tăng cao tại TP.HCM trong 2 năm vừa qua đến từ nhiều yếu tố. Thứ nhất là việc dự án chậm được cấp phép. Cụ thể, giá đất hiện nay tăng cao, khi doanh nghiệp mua quỹ đất sẽ phải dung vốn đòn bẩy tài chính là vay ngân hàng để mua quỹ đất, sau đó làm thủ tục pháp lý để thành lập dự án bán. Tuy nhiên, nhiều năm trước, việc cấp phép dự án chỉ trong thời gian dưới 1 năm, nhưng nay đã kéo dài từ 2 đến 4 năm và số tiền lãi doanh nghiệp phải trả cho ngân hàng rất lớn, buộc doanh nghiệp phải cộng vào giá nhà để bán ra.

Thứ 2 là câu chuyện giá vật liệu xây dựng, nhân công và ngay cả giá hoa hồng môi giới cũng tăng dẫn tới việc giá nhà bán ra cũng sẽ phải tăng theo.

Một nghịch lý nữa, giá nhà tăng cao, tuy nhiên thu nhập của người lao động có nhu cầu mua nhà tại TP.HCM lại "đì đẹt" chưa chạy theo được mức tăng của giá nhà. Tại Đại hội Đảng bộ TP.HCM lần thứ 11 diễn ra vào đầu tháng 3/2021, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, theo kế hoạch 2016-2020 của TP.HCM, thu nhập bình quân đầu người của thành phố là 9.800 USD/người/năm vào năm 2020 đã không đạt, khi thực tế chỉ ở mức khoảng 6.328 USD/người/năm.

Còn theo thông tin của Sở Xây dựng TP.HCM, khi thực hiện khảo sát năm 2019, ghi nhận có khoảng 500.000 hộ gia đình trên địa bàn thành phố vẫn chưa sở hữu nhà riêng, các hộ này đang ở nhờ nhà người thân hoặc thuê nhà, 94% trong số đó có nhu cầu mua nhà trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở bình dân giai đoạn 2019-2020 lại sụt giảm nghiêm trọng, chỉ đạt khoảng 5.000 căn.

Như vậy có thể thấy, với giá nhà tăng nhanh, mạnh như hiện nay nhưng thu nhập bình quân đầu người của TP.HCM lại không theo kịp dẫn tới việc người có nhu cầu mua nhà sẽ không thể sở hữu được nhà ở trong hàng chục năm tới.

Là người luôn "đau đáu" về câu chuyện lệch pha cung cầu và giá nhà tại TP.HCM trong thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tại TP.HCM hiện 59% là nhà cao cấp, hạng sang, còn lại là nhà trung cấp, trong khi nhà ở bình dân không có dự án nào được tung ra. Đây là điều rất vô lý trong bối cảnh thu nhập của người dân còn hạn chế, giới siêu giàu Việt Nam còn chưa nhiều.

Cũng theo ông Châu thì việc quản lý quy hoạch phát triển nhóm sản phẩm giá phải chăng không được quan tâm đúng mức. Điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư vì mục tiêu về lợi nhuận mà đa số phát triển sản phẩm cao cấp, hạng sang với mức lợi nhuận 20-40% so với mức 10-15% của phát triển nhà ở giá rẻ.

Còn bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường của JLL Việt Nam cho rằng, nhìn vào tỷ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Tuy nhiên, con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc.

Thực tế, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường. Trước tiên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đang được kiểm soát chặt chẽ, quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.

Tiếp đến là thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán. Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn lành mạnh làm gia tăng sự tự tin của chủ đầu tư, cộng thêm sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn cũng một lần nữa tác động đến giá bán.

Đặc biệt, giới quan sát thị trường bất động sản đều cho rằng dù giá nhà tăng cao hơn với nhu cầu mua nhà thực tế của người dân TP.HCM nhưng sẽ không có chuyện giá nhà giảm mà sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Đây sẽ là một gánh nặng áp lên vai người dân có nhu cầu mua nhà ở thực cũng như chính quyền TP.HCM trong việc phát triển diện tích nhà ở cho người dân trong thời gian tới.