Nhìn từ thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, lệch pha cung – cầu càng rõ nét

Tại Hội thảo "Phát triển bền vững thị trường BĐS trong bối cảnh mới" do Ban Kinh tế Trung ương phối hợp với Đại học Quốc gia Tp.HCM tổ chức mới đây, các chuyên gia trong ngành chỉ ra những bất cập liên quan đến giá nhà đất, pháp luật chồng chéo gây cản trở thị trường BĐS.

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, hiện nay liên quán đến thị trường BĐS còn nhiều vướng mắc cần phải sửa đổi, sửa đổi không chỉ một luật mà phải song song nhiều luật, như Luật Nhà ở, Luật Đầu tư Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư…

Thực tế cho thấy, thời gian qua thị trường BĐS đã phát sinh nhiều bất cập, như lệch pha cung cầu. Một trong những nội dung dư luận và nhà đầu tư rất quan tâm  là việc các nhà đầu tư bỏ giá các lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (Tp.HCM) tại phiên đấu giá với giá quá cao. Với số tiền đất như vậy và chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, tính ra 1 căn hộ có giá 68-78 tỷ đồng. Và rõ ràng Nhà nước cũng không mong muốn điều này, cái cần là thị trường ổn định, hướng đến phục vụ số đông.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản thời gian qua còn những hạn chế về quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thuế, tín dụng, thu tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai cũng như các quy định pháp lý về kinh doanh bất động sản. Nhìn chung, nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững.

GS.TS Nguyễn Thị Cành – Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc Gia TPHCM chia sẻ, hiện nay quy hoạch treo kéo dài nhiều năm, đất không được đưa vào sử dụng gây lãng phí tạo ra nhiều dự án "ma". Có những huy hoạch treo kéo dài hơn 30 năm như Khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TPHCM). Nhiều khu đất nhà nước thông báo quy hoạch cho trồng cây xanh, hay dự án công cộng nhưng sau 5 năm, 10 năm, 20 năm hoặc nhiều hơn không triển khai, làm cho đất bị "bỏ hoang", nhà nước không thu hồi, người dân không được đầu tư để gia tăng giá trị của đất dẫn đến lãng phí nguồn thu nhập lớn cho người dân, nhà đầu tư và nhà nước. 

Ngoài ra, giá đất của nhà nước hiện nay chưa phù hợp và sát với giá đất thị trường, cần rà soát lại khung giá đất và điều chỉnh định kỳ hoặc đột xuất phù hợp hơn, bám sát diễn biến quan hệ cung cầu thị trường. Do đó, nhà nước cần chủ động điều tiết thị trường bằng quan hệ cung cầu, rà soát các điều kiện lựa chọn nhà đầu tư, đảm bảo nhà đầu tư có năng lực thực hiện các dự án bất động sản . 

Đồng thời tăng mức phạt đối với việc không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất chậm; nợ tiền sử dụng đất, thuế đất. Xử lý nghiêm các trường hợp được giao đất, thuê đất nhưng quá thời hạn cam kết vẫn chưa thực hiện, không đưa đất vào sử dụng… 

Trong năm 2021, các dự án BĐS mới được cấp phép tiếp tục giảm so với năm 2020 khiến nguồn cung BĐS, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp vẫn còn hạn chế. Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, hiện cả nước có 252 dự án với 99.958 căn hộ được cấp phép;  172 dự án với 24.027 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (tương đương 45% năm 2020).

Trên cả nước có 282.105 giao dịch BĐS thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ 111.640 giao dịch (khoảng 96,7% so với năm 2020 - tổng lượng giao dịch giảm mạnh trong quý III-2021); lượng giao dịch đất nền 170.465 giao dịch… Về giá nhà ở và một số loại bất động sản, dù nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch nhưng giá BĐS, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm.

Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân 5–7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I đầu quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí sốt giá đất nền tại một số địa điểm ở một số địa phương...

Hiện nay một số vấn đề liên quan đến thị trường BĐS cần phải xem xét để thị trường phát triển lành mạnh, như giá BĐS liên tục tăng, giá nhà ở đặc biệt tại khu vực đô thị quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế.

Giá BĐS một số khu vực, phân khúc đặc biệt là đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã lên quận, thành phố; về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay... dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để "thổi giá" thu lợi.

Theo ông Khởi, những bất cập này khiến Nhà nước không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với những gì đang diễn ra, thậm chí các sở xây dựng địa phương không quản lý được số lượng  sàn còn hoạt động hay đã đóng cửa. Cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay. Còn có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau "ôm hàng", "làm giá", "tạo sóng", " thổi giá", gây "sốt ảo" ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường BĐS.

Về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vừa qua nhiều địa phương thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đạt kết quả, góp phần bổ sung vào nguồn thu lớn cho địa phương. Tuy nhiên, một số trường hợp trúng đấu giá với giá cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm (có trường hợp cao bất thường) thu hút sự quan tâm của dư luận xã hội và có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS.

Để đảm bảo thị trường bất động sản trong thời gian tới phát triển ổn định, lạnh mạnh, Bộ Xây dựng đã kiến nghị trình Quốc hội hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan đến bất động sản; cùng với các địa phương khẩn trương xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương giai đoạn  2022-2015 và giai đoạn 2022- 2030 để có cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư triển khai dự án phát triển nhà ở trên địa bàn.