Lĩnh vực đầu tư này sẽ giúp bạn kiếm hàng triệu USD mà không phải đóng 1 xu tiền thuế

Bất động sản là một lĩnh vực bị ảnh hưởng bởi chu kỳ kinh tế, ví dụ như khủng hoảng tài chính hay các thoả thuận bị đình trệ. Tuy nhiên, những cuộc "hạ cánh" nặng nề lại là điều hiếm thấy đối với một "ông trùm" bất động sản, nhờ vào luật thuế của Mỹ.

Có thể xét đến trường hợp của Harry Macklowe - một nhà phát triển bất động sản tại New York. Người đàn ông 81 tuổi này chưa từng trả một đồng thuế thu nhập nào kể từ những năm 1980, theo tuyên bố của toà trong quá trình hoàn tất thủ tục ly hôn hồi tháng 12. Sau phiên toà, ông và vợ cũ, Linda, chấp nhận chia đôi tài sản là những căn nhà đắt tiền và bộ sưu tập nghệ thuật trị giá hơn 650 triệu USD. 

Phán quyết của toà cũng không đề cập đến việc cặp đôi này vi phạm pháp luật khi không đóng thuế thu nhập từ thời điểm nêu trên. Thay vào đó, họ nhấn mạnh những đặc quyền đối với nhà đầu tư bất động sản ở Mỹ, những lợi thế này còn được tăng thêm do ông Trump - một đại gia bất động sản, ký ban hành luật thuế mới vào năm 2017.

Khi các thành viên đảng Dân chủ tìm kiếm bản khai thuế thu nhập cá nhân của ông Trump, thì vụ ly hôn của Macklowe là một "gợi ý" dành cho họ. Những "ông trùm" bất động sản luôn chuẩn bị các chiến lược để giảm hoặc hoãn các khoản thuế thu nhập.

Hơn một nửa thế kỷ đầu tư bất động sản tại New York, Macklowe đã gây dựng được danh tiếng của riêng mình, mọi người đều biết đến ông là một "dealmaker" sẵn sàng chấp nhận rủi ro. Sát cánh cùng người vợ cũ Linda, ông đã sử dụng khoản lợi nhuận thu về từ kinh doanh bất động sản để đầu tư vào một bộ sưu tập nghệ thuật với hàng trăm tác phẩm nổi tiếng. Vào những năm 1980, Macklowe nhận được nhiều sự chú ý sau khi công ty của ông phá huỷ một toà nhà gần Quảng trường Thời đại vào ngay nửa đêm và xây dựng một khách ở đúng vị trí đó, nhưng lại trao quyền sở hữu cho ngân hàng vài năm sau đó.

Số tài sản được phân chia sau vụ ly hôn của vợ chồng Macklowe (Nguồn: Bloomberg).

Macklowe đã gây dựng lại những thành quả kinh doanh của mình. Năm 2003, ông mua toà nhà the General Motors Building với 1,4 tỷ USD và nhận được nhiều lời tán dương khi mở một cửa hàng Apple Store trong "thiên đường mua sắm" Fifth Avenue. Năm 2007, Tập đoàn Blackstone đã tham gia đấu thầu để có được một thoả thuận tín thác đầu tư có tên Equity Office Properties Trust. Theo một phần của thoả thuận, Macklowe đã mua 7 toà nhà văn phòng ở New York từ Blackstone - nhờ khoản đi vay 7 tỷ USD. Trong vòng 1 năm xảy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu, Macklowe đã không thể thanh toán khoản nợ trên cũng không thể kiểm soát khối tài sản của mình, theo cuốn sách The Liar's Ball.

Không hề nản lòng, Macklowe tiếp tục hợp tác với các nhà đầu tư giàu có vào một loạt dự án lớn khác, trong đó có việc xây dựng 432 Park Ave - toà nhà cao nhất phía Tây bán cầu khi được hoàn thiện năm 2015. Hiện tại, ông đang có kế hoạch xây một toà nhà chọc trời ở Fifth Avenue, phía đông Manhattan, đây sẽ là một trong những toà nhà văn phòng cao nhất thế giới. Những thăng trầm mà ông trải qua cũng mang đến nhiều tổn thất, cùng với đó là khoản thuế bất động sản khác được cắt giảm, các yếu tố này đều giúp khoản thuế thu nhập cá nhân của Macklowe duy trì ở mức 0.

"Ông trùm" bất động sản Macklowe và toà nhà chọc trời tại Fifth Avenue.

Các vấn đề liên quan đến thuế của người đàn ông này gây chú ý sau vụ ly hôn, vì hai bên đều không đồng ý về cách định giá các khoản tín dụng thuế và nợ mà ông có trong sự nghiệp của mình. Bà Linda cho biết chồng cũ đã sử dụng khoản lỗ ròng từ hoạt động kinh doanh 448 triệu USD để xoá bỏ các khoản thuế thu nhập cá nhân phải đóng, từ năm 2008 đến năm 2015. Theo đó, cặp đôi này đã có một cuộc sống xa hoa, sở hữu những căn hộ tại khách sạn Plaza và East Hampton, cùng một chiếc du thuyền 23 triệu USD.

Cách "lách luật" như Macklowe thực hiện sẽ không thuận lợi nếu ông kiếm tiền từ một lĩnh vực khác. Luật thuế của Mỹ được thiết kế để tính toán lợi nhuận theo thời gian, cho phép các doanh nghiệp xoá lỗ trong 1 năm bằng sự bù đắp từ thu nhập trong năm tiếp theo. Đối với hầu hết các công ty, điều khoản này được giới hạn ở các khoản lỗ trên vốn tự có của họ, trái với lỗ từ vốn đi vay.

Steve Wamhoff, giám đốc chính sách thuế liên bang tại Viện Chính sách Thuế và Kinh tế, cho hay: "Có một quy tắc chung đó là bạn không nên yêu cầu bồi thường thiệt hại nhiều hơn số tiền bạn đầu tư. Còn bất động sản là trường hợp ngoại lệ."

Harry Macklowe và vợ cũ Linda.

Cá nhân ông Macklowe đã đảm bảo một phần khoản nợ trong vụ mua lại Equity Office, vì thế ông có thể không cần tận dụng những quy định liên quan đến khoản lỗ của vốn đi vay. Có thể, Macklowe đã tận dụng những đặc quyền khác, trong đó có công cụ trì hoãn tăng vốn và khả năng yêu cầu khấu hao đối với việc định giá cao tài sản. Việc này là điều phổ biến trong ngành bất động sản.

Trong một cuộc tranh luận giành chiếc ghế tổng thống hồi năm 2016, bà Hillary đã hỏi ông Trump rằng liệu có phải ông lấy khoản lỗ 916 triệu USD của hoạt động kinh doanh casino để trì hoãn việc đóng thuế hay không. Ông trả lời: "Đương nhiên là tôi có làm việc đó". Ông còn nói về những "thủ thuật" đã sử dụng để giảm mức thuế phải đóng.

Daniel Shaviro, một giáo sư ngành thuế tại Đại học Luật New York, nhận định: "Không phải tự nhiên ngành bất động sản lại thiên về sức mạnh chính trị ở Washington và cả New York. Họ có tiền, có quyền tiếp cận. Họ là những doanh nhân "sừng sỏ". Các chính trị gia cần sự ủng hộ của họ."

Luật thuế mà ông Trump đã ký mang lại một số lợi ích chưa từng xuất hiện cho ngành bất động sản. Nhiều nhà đầu tư của lĩnh vực này đã công bố kết quả thu nhập kinh doanh trên lợi nhuận cá nhân và bộ luật này đã tạo điều kiện cho khoản khấu trừ 20% cho họ, bao gồm giảm thuế cho chủ sở hữu bất động sản trong khi không tạo điều kiện cho các lĩnh vực kinh doanh khác.

Dù luật đã giới hạn mức thu nhập có thể bù đắp bằng các khoản lỗ trước đây ở mức 80%, nhưng lại tạo ra một lợi thế cho phép các nhà đầu tư bất động sản hoãn hoặc cắt bỏ các khoản nợ có lãi bằng cách "rót" tiền vào những lĩnh vực "opportunity zone" được ưu đãi thuế.

Vụ ly hôn của Macklowe cho thấy những lợi thế liên quan đến thuế của họ. "Đại gia" bất động sản này vẫn còn khoản lỗ ròng từ hoạt động kinh doanh là khoảng 275 triệu USD khi các thủ tục ly hôn bắt đầu hồi năm 2016. Hơn nữa, ngoài giải quyết những khoản lỗ, ông còn có thể hạn chế trách nhiệm đóng thuế từ khoản thu nhập của mình. Ông đã bán General Motors năm 2008 với giá 2,8 tỷ USD, để xoá bỏ gần 1 tỷ USD thuế lợi vốn (CGT). Bà Linda cũng tiết lộ khoản lỗ ròng từ hoạt động kinh doanh mà chồng cũ đối mặt đang là khoảng 126 triệu USD.

Cuối cùng, vị thẩm phán đã phân chia khối tài sản cho 2 người với gần 100 nghìn USD giá trị của các cuốn sách, 400 nghìn USD bạc và hơn 3,5 triệu USD trang sức, quyết định khoản lỗ ròng trên nên được áp dụng cho khoản lãi vốn phát sinh từ việc bán bộ sưu tập mà cặp đôi này sở hữu. Cả 2 bên cũng phải cùng nhau thanh toán bất kỳ khoản nợ thuế nào trong tương lai, từ việc bán lại toà nhà General Motors Building dù nhiều khả năng khoản nợ này lại không được chú ý đến vì ông Macklowe và bà Linda tuổi đã cao.