Những bất động sản giá 1 tỉ đồng/căn từng “khuấy đảo” thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia trong ngành, việc xuất hiện các dự án BĐS giá mềm trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm, giá BĐS leo thang những năm qua không chỉ thể hiện sự nỗ lực của CĐT mà đó còn thể hiện cơ hội cho thị trường BĐS, cho những người cần chốn an cư thật mà vốn họ đã mong mỏi từng ngày. Đây cũng chính là chủ trương của Chính phủ trong việc nỗ lực để góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở tăng cho người dân, đặc biệt ở các đô thị lớn. Vì thế, phát triển nhà ở thương mại giá rẻ đang được các cơ quan ban ngành tập trung nhiều giải pháp để phát triển thời gian gần đây, cụ thể trong giai đoạn 2021-2025.

Điểm lại thị trường BĐS năm 2021, khu vực vệ tinh Tp.HCM đã xuất hiện căn hộ giá 1 tỉ đồng tạo sự bất ngờ cũng là tín hiệu lạc quan cho thị trường BĐS. Đó là dự án Ehome Southgate 4,5 héc -ta tại Bến Lức – Long An của Nam Long Group và Nishi Nippon Railroand (Nhật Bản) phát triển. Đây là dự án nằm cửa ngõ KĐT Waterpoint quy mô 355 héc-ta. Loại căn hộ giá vừa túi tiền này đã hiện thực hóa ước mơ có nhà cho người dân Việt Nam với mức giá 1 tỷ đồng/căn (khoảng 20triệu/m2). Trước đó, doanh nghiệp này cũng đã tạo 1 loạt dự án BĐS vừa túi tiền tại Tp.HCM, được mệnh danh là đơn vị tiên phong làm nhà bình dân trên thị trường BĐS và gần như cháy hàng mỗi lần mở bán. Dù hiện tại Nam Long Group định hướng chiến lược là "nhà quy hoạch phát triển đô thị", nhưng trong mỗi dự án KĐT quy mô, đơn vị này vẫn dành quỹ đất để làm sản phẩm giá vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

Trong năm vừa qua, thị trường BĐS cũng chứng kiến một dự án BĐS có mức giá 1.3 tỉ đồng/căn (căn diện tích nhỏ) tại khu vực Dĩ An – Bình Dương. Đó là dự án Bcons Sala của Bcons Group. Với mức giá này, dự án tạo sự chú ý cho thị trường BĐS bởi đây là mức giá "khó kiếm, khó tìm" ở khu vực Bình Dương khi mà mặt bằng giá liên tục thiết lập mới, thậm chí giá BĐS khu vực này ngang ngửa với Tp.HCM.

Trong báo cáo thị trường cuối năm 2021, đại diện DKRA Vietnam cho rằng, thị trường BĐS cần định vị lại, trong đó, cần lưu ý điều chỉnh các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động của thị trường. Cũng theo đơn vị này, sự bất cân đối nguồn cung căn hộ ở các phân khúc, giá căn hộ tiếp tục tăng cao trong khi nhu cầu nhà ở vừa túi tiền rất lớn nhưng không có loại hình BĐS tương đương đáp ứng tạo ra nghịch lý trên thị trường BĐS. Số liệu cho thấy, nguồn cung căn hộ hạng sang và cao cấp tiếp tục chiếm đa số, trong khi loại hình căn hộ vừa túi tiền thiếu vắng nghiêm trọng. Tính đến năm 2021, Tp.HCM đã liên tục trong 3 năm vắng bóng căn hộ hạng bình dân có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2.

Cụ thể, trong năm 2021, TP.HCM có khoảng 22 dự án chung cư mở bán, 13 dự án trong số là nguồn hàng hiện hữu mở bán các giai đoạn tiếp theo, chỉ có khoảng 9 dự án mới. Tổng nguồn cung thị trường vào khoảng 13.583 căn, giảm 23% so với năm 2020. Trong đó, thị trường TP.Thủ Đức chiếm 58% nguồn cung, khu Nam và khu Tây chiếm khoảng 37% và 83% nguồn cung tập trung phân khúc cao cấp và hạng sang, chỉ có 17% nguồn cung thuộc dòng sản phẩm trung cấp và không có dự án nào giá mềm dưới 30 triệu đồng/m2. Tình hình như vậy có thể nói cơ hội mua nhà cho người trẻ sống tại Tp.HCM gần như bít cửa.

Báo cáo của JLL Việt Nam cũng chỉ ra, tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập tại Tp.HCM không ngừng tăng lên trong 5 năm qua, đạt 5,4 lần vào năm 2020 và gần bằng ngưỡng kỷ lục 5,8 lần so với thời điểm 2007. Điều này có nghĩa tốc độ tăng giá nhà ở đang vượt xa mức tăng thu nhập của người dân và khả năng mua nhà lần đầu của giới trẻ trở nên xa vời. 

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, nếu so với các khu vực vệ tinh của Tp.HCM như Đồng Nai, Bình Dương… thì Long An là địa phương duy nhất ở thời điểm này có thể thể phát triển nguồn cung căn hộ giá mềm, trên dưới 1 tỉ đồng/căn, thay thế cho nguồn cung thị trường Tp.HCM, vốn đã tuyệt chủng loại hình BĐS này từ lâu. Sự thay thế này sẽ là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư BĐS trong bối cảnh thị trường BĐS tăng giá mạnh, khan hiếm phân khúc nhà giá rẻ.

Theo các chuyên gia, với việc thị trường vệ tinh Sài Gòn còn xuất hiện căn hộ giá 1 tỉ đồng được xem là "hàng hiếm", không phải đơn vị nào cũng làm được. Với sự nỗ lực của các doanh nghiệp, thì đây được xem là tín hiệu lạc quan cho thị trường BĐS, là sự kì vọng của rất nhiều ban ngành khi nói về câu chuyện nhà cho số đông nhu cầu trên thị trường BĐS.

Hiện nay, không chỉ đối tượng chuyên gia, kỹ sư làm việc tại các địa phương mà người trẻ TP cũng chấp nhận đi xa hơn một chút nhưng đổi lại sẽ được sở hữu không gian sống tốt hơn, môi trường trong lành mà không hề thiếu bất kỳ tiện ích nào. Đây cũng chính là lợi thế cho doanh nghiệp nào còn làm được căn hộ giá mềm, nhiều tiện ích, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua.

Tại hội thảo: "Phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, phân khúc nào phù hợp" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày tháng 12/2021, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng để góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở tăng cao cho người dân đặc biệt tại các đô thị lớn, Nhà nước cần thiết phải phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại phụ thuộc rất nhiều vào giá đất tại từng địa phương, từng khu vực.

Theo ông Khởi, đối với 2 thành phố lớn Hà Nội và Tp.HCM là nơi có giá đất cao hơn nhiều so với các địa phương khác nên việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất. Vì vậy, việc ban hành các giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị là rất cần thiết.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu một số nhóm giải pháp nhằm khuyến khích hoạt động phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Đơn cử là đề nghị các địa phương khi rà soát, xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải xác định rõ chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại giá thấp cũng như xác định cụ thể danh mục các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Xây dựng tiêu chuẩn thiết kế và giá bán nhà ở thương mại giá thấp theo phương án giá bán không vượt quá 25 triệu đồng/m2 đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, không quá 20 triệu đồng/m2 đối với các địa phương còn lại. Giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Cùng với đó là cơ chế ưu đãi về đất đai. Doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư.

Ngoài ra, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại do cơ quan có thẩm quyền ban hành để tham khảo…