Những “biến số” của thị trường bất động sản

Chia sẻ tại toạ đàm "Tạo đà phục hồi thị trường BĐS phía Nam", ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, trong quý 1/2022, toàn thị trường phân khúc đất nền ghi nhận 11 dự án mở bán (7 dự án mới và 4 dự án ở giai đoạn mở bán tiếp theo). Cung cấp ra thị trường 1.832 nền, tương đương với quý 4/2021 tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường đạt 68%, với khoảng 1.240 nền được thị trường đón nhận, tăng nhẹ ở mức 6% so với lượng tiêu thụ của quý trước và cùng kỳ năm 2021 (khoảng 1.174 nền).

Ở phân khúc căn hộ, thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý đầu năm 2022 ghi nhận 18 dự án mở bán, bằng 42% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 76% nguồn cung mới bằng 45% so với quý trước và bằng 59% so với cùng kỳ năm trước.

Với nhà phố biệt thự, thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh 3 tháng đầu năm 2022 ghi nhận 611 căn mở bán đến từ 12 dự án bằng 17% so quý trước và bằng 31% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 71% tương đương 432 căn, bằng 18% so với quý 4/2021 và bằng 65% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo ông Thắng, nguồn cung giảm nhiều nhưng giá lại tăng mạnh ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Ở thị trường sơ cấp, phân khúc đất nền quý I/2022 có sự gia tăng giá bán ở một số địa phương như Long An, tăng 4-6% so với quý trước, Bình Dương tăng 3-5%... Đồng Nai có những dự án đất nền hơn 74 triệu đồng, tiệm cận một số địa phương ở TP.HCM. Phân khúc căn hộ, mặt bằng giá sơ cấp TP.HCM tăng từ 3%-5%, Bình Dương tăng từ 2%-4%. Thị trường Bình Dương có những căn hộ tiệm cận 53 triệu đồng/m2.

ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam.

Một phân khúc nữa là giá nhà phố biệt thự tăng 2%-3%. Thị trường Đồng Nai ghi nhận mức tăng 8%-12%. Đặc biệt, Đồng Nai ghi nhận dự án lên đến 2,5 triệu USD/căn.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, mặt bằng giá sơ cấp condotal ghi nhận đạt 44 – 167 triệu, toàn miền Nam là 75 triệu. Loại hình condotel ở TP.HCM cao hơn 29% so với miền Bắc. Quý vừa qua, giá sơ cấp tăng 5%-8% so với quý trước.

Nguyên nhân khiến giá sơ cấp tăng, như quỹ đất phát triển các dự án như nội thành TP.HCM khá khan hiếm, những nút thắt pháp lý gần như không tháo gỡ nhiều, thời gian triển khai kéo dài và ảnh hưởng nguồn cung, vấn đề cung - cầu thị trường khi 2 năm vừa qua nguồn cung giảm rất mạnh, chi phí đầu vào, chi phí vật liệu, nhân công đều tăng rất cao….

Ngoài ra, những cơn sốt sốt đất bền vững nhưng xác lập mặt bằng giá khu vực. Nhiều cơ hội, tiềm năng là lực đẩy cho thị trường bất động sản như: Sự phục hồi nền kinh tế; các hiệp định FDI; nền lãi suất duy trì mức thấp; gói hỗ trợ đầu tư công; những công trình hạ tầng giao thông đang và sẽ triển khai (chi tiêu công) làm tăng tính kết nối vùng; quy hoạch các khu công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước (xu thế sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu mới, bớt phụ thuộc vào Trung Quốc); sự tham gia thị trường của các chủ đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính với các dự án quy mô lớn từ vài trăm đến hàng nghìn ha.

Theo ông Võ Hồng Thắng, bên cạnh những cơ hội, thị trường bất động sản sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Cụ thể, nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn do dịch bệnh kéo dài và ảnh hưởng đến tình hình chung của thế giới. Giao tranh giữa Nga và Ukraine trong thời gian gần đây cũng đã tác động đến giá dầu toàn thế giới và ảnh hưởng nghiêm trọng đến đà phục hồi của thị trường. Bên cạnh đó, áp lực lạm phát tăng cao ở nhiều quốc gia. Việt Nam cũng không đứng ngoài những khó khăn này. Ngoài ra, siết tín dụng vào bất động sản của ngân hàng Nhà nước trong thời gian gần đây.

Bên cạnh đó, việc Nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ tác động đến thị trường này. Đặc biệt là việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Mặt khác, những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí để phát triển dự án. Tiếp đó, sự lệch pha cung - cầu, hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, nhưng lại thừa nhà giá cao. Trong khi với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện nay rất khó để có thể sở hữu nhà.

Cùng với đó, sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc, trong quý 1/2022, đối với bất động sản nhà ở, ngoài phân khúc đất nền có ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tăng, các phân khúc còn lại như căn hộ và nhà phố/biệt thự giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2021. Dù được quan tâm đầu tư nhưng hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM với các tỉnh vẫn chưa có nhiều cải thiện, hạ tầng nội bộ tại các tỉnh/địa phương chưa nhiều.

Ngoài ra, còn nhiều yếu tố khác như: Luật chưa quy định cụ thể khung pháp lý cho một số loại hình bất động sản như condotel, officetel,…cũng là những khó khăn của thị trường BĐS. Tâm lý lướt sóng của nhà đầu tư, mức giá tăng nhanh, vượt quá khả năng của những người lao động, những dự án nhỏ lẻ manh mún thiếu đồng bộ, thiếu liên kết và tính bổ trợ làm cho quy hoạch tổng thể bị phá nát. Tình trạng sốt đất ảo khi có một thông tin nào đó được đưa ra hoặc thị trường sốt nóng rồi lại nguội lạnh…Đây được xem là những "biến số" của thị trường trong thời gian tới.

Ông Thắng kiến nghị một số yếu tố để thị trường phát triển bền vững.

Về quy hoạch, quy hoạch đô thị/dự án gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội (lao động - việc làm - nhà ở - tiện ích xã hội,... đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền/nhà ở lần đầu cho người có thu nhập trung bình), xác định các đô thị vệ tinh có thể hỗ trợ, giải tỏa cho TP.HCM đồng thời phát triển đô thị của các tỉnh thành lân cận.

Tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, cần thúc đẩy tiến độ đầu tư mạng lưới hạ tầng giao thông cho toàn vùng để việc liên kết được nhanh chóng và đồng bộ, sự phát triển các khu vực đều hơn sẽ giảm áp lực lên thị trường bất động sản cho từng khu vực được ưu tiên. Khuyến khích các dự án lớn của những chủ đầu tư uy tín, tạo ra những khu đô thị lớn từ vài trăm đến hàng ngàn hecta, làm thay đổi bộ mặt đô thị của địa phương. Những dự án này cần nguồn vốn lớn, sự triển khai bài bản chuyên nghiệp và nghiêm túc tuân thủ các quy định pháp luật.