Những con số bất ngờ của thị trường bất động sản thời “cuộc chiến sinh tồn”

52% môi giới được hỏi chưa muốn quay trở lại ngành bất động sản

Đến cuối tháng 6/2023, số lượng môi giới trên thị trường đã giảm 60% - 70% so với cuối năm 2023.

Theo một khảo sát của Dat Xanh Services (DXS – FERI) đối với các cá nhân môi giới đang hoạt động tại các sàn môi giới, kết quả cho biết 71% môi giới sẽ tiếp tục bám trụ với nghề, 19% người được hỏi trả lời rằng hoạt động nghề môi giới bất động sản song song với việc tìm thêm công việc khác để ổn định cuộc sống, 10% môi giới được hỏi trả lời rằng dự kiến chuyển sang ngành khác trong thời gian tới.

Đối với môi giới bất động sản đã nghỉ việc, chuyển ngành, trong một khảo sát khác về ý định quay trở lại làm việc trong ngành với gần 480 mẫu, chỉ có 12% câu trả lời dự kiến trở lại trong năm 2023, 36% dự kiến trở lại khi thị trường hồi phục, và đến 52% người được hỏi có câu trả lời rằng chưa có ý định trở lại ngành bất động sản trong năm nay.

Theo số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), hiện còn khoảng 30-40% môi giới hoạt động trên thị trường so với đầu năm 2022.

Đặc biệt, trong quý I/2023, có thêm khoảng 30 - 50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động. Đặc biệt, có khu vực con số này lên tới 80%.

“Với việc số lượng sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa gia tăng, dẫn đến lượng môi giới bất động sản phải nghỉ việc cũng tăng theo.

Thời gian gần đây, xuất hiện xu hướng nhiều chủ đầu tư ban hành các chính sách đặc biệt nhằm thu hút môi giới bán hàng như: tăng phí môi giới, tăng thưởng nóng, mở rộng điều kiện nhận thưởng, tăng chi phí marketing và chăm sóc khách hàng, chi thanh toán phí dịch vụ môi giới hàng tuần hoặc chỉ trong vòng 48 giờ sau đối chiếu giao dịch.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng mở rộng hệ thống phân phối, liên kết đại lý, ứng trước chi phí marketing đại lý làm thị trường. Đồng thời, giảm số tiền booking trên mỗi sản phẩm, chiết khấu lên đến 10% giá trị booking sớm, tăng thêm các chính sách ưu đãi như kéo giãn thời gian thanh toán, miễn phí quản lý, ưu đãi lãi suất lên đến 7 năm…để kích cầu.

Mua bất động sản để đầu tư chiếm tới 61%

Trong báo cáo hành vi người mua nhà và xu hướng đầu tư bất động sản đầu năm 2023 của Batdongsan.com.vn chỉ ra những con số khá thú vị.

45% mua bất động sản bằng vốn tự có, 34% có sử dụng đòn bẩy tài chính

Mua bất động sản để đầu tư chiếm tới 61%

“Giá” và “vị trí” là 2 yếu tố hàng đầu khi ra quyết định mua bán

60% số người được hỏi chọn mua bất động sản sơ cấp

Lãi suất là yếu tố quan trọng số 1 khi vay mua nhà (chiếm 71%)

Thủ tục phức tạp là yếu tố gây trở ngại nhiều nhất trong quyết định mua bất động sản (51%)

Đa phần đồng ý với dự thảo đánh thuế sở hữu nhiều bất động sản (74% )

Có nhiều ý kiến trái chiều về đề xuất áp niên hạn chung cư. Đồng ý 44%, không đồng ý 43%, không biết 13%.

Trong khảo sát của DXS- FERI về các kênh đầu tư khách hàng ưu tiên lựa chọn trong nửa cuối năm 2023, bất động sản, chứng khoán, vàng chiếm lần lượt là 30% - 25% - 20%. 15% số người được hỏi chọn tiết kiệm là kênh đầu tư trong 6 tháng cuối năm và 5% lựa chọn hình thức đầu tư khác. Theo đó, bất động sản vẫn có sức hút đặc biệt đối với hầu hết các nhà đầu tư.

73% chọn chung cư là kênh đầu tư cuối năm 2023

Cũng một khảo sát của đơn vị nghiên cứu về phân khúc sẽ được quan tâm của khách hàng cuối năm nay thì chung cư nhận được lựa chọn áp đảo với 73%. 15% lựa chọn nhà thấp tầng. Đất nền 10% và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời.

Đối với khung giá căn hộ khách hàng quan tâm thì 82% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ, 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 – 3,5 tỷ, chỉ có 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ. Kết quả khảo sát này cho thấy sự lựa chọn của khách hàng đang chuyển dịch mạnh mẽ về khung giá sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, giá vừa tầm.

Về lý do khiến khách hàng xuống tiền mua bất động sản thì trong một mẫu khảo sát kết quả chỉ ra, 34% cho biết đang chờ đợi giảm giá, chiết khấu sâu để “bắt đáy”. 26% ngại vay ngân hàng do lãi suất cho vay còn đang neo ở mức cao. 15% lo về tính pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư. 13% đang chọn kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn. 12% lý do khác.

82% doanh nghiệp được hỏi dự kiến giảm quy mô, tạm ngừng kinh doanh

Theo báo cáo của VARs, trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kì năm ngoái. Doanh nghiệp thành lập mới giảm 64,1% so với cùng kì năm ngoái.

39% doanh nghiệp có doanh thu quý 1/2023 sụt giảm tới 20% - 50% và 61% sụt giảm trên 50% so với cùng kỳ năm trước, trên 95% doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô lao động.

Nửa đầu năm cũng là thời điểm doanh nghiệp đối mặt với nhiều thách thức lớn. Trong tổng số gần 10.000 doanh nghiệp tham gia khảo sát, nhằm thích nghi với các khó khăn hiện tại, 82,3% doanh nghiệp được hỏi cho biết dự kiến giảm quy mô, tạm ngừng kinh doanh hoặc ngừng kinh doanh trong các tháng còn lại của năm 2023. 83,7% doanh nghiệp đánh giá tiêu cực về triển vọng kinh tế năm 2023.

Bên cạnh đó, hàng loạt doanh nghiệp buộc phải thực hiện nhiều giải pháp để tối ưu chi phí, như đóng cửa các văn phòng, chi nhánh; trả mặt bằng kinh doanh; cắt giảm định biên; cắt giảm lương và các khoản phúc lợi của người lao động…

Nhìn chung, đa số các doanh nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm thị trường, đơn hàng, khó khăn trong cơ hội tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý, khó khăn trong việc giữ ổn định dòng thu và lợi nhuận, cũng như vướng mắc khi thực hiện thủ tục hành chính và đáp ứng các quy định của pháp luật.

Nguồn cung nhà ở sụt giảm chưa từng có

Báo cáo quý 2/2023 của CBRE Việt Nam chỉ ra, nguồn cung căn hộ chào bán tiếp tục sụt giảm, chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kì năm ngoái. Phần lớn nguồn cung mở bán là phân kì tiếp theo của dự án cũ, chiếm tới 65% tổng nguồn cung trong 6 tháng đầu năm 2023. Riêng quý 2/2023 không có dự án mới mở bán.

Báo cáo về thị trường căn hộ của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng ghi nhận lượng nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý 2/2023 thấp nhất kể từ năm 2019, đạt khoảng 970, giảm 41% so với quý trước và giảm 90% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới khan hiếm phần lớn do sự trì trệ trong quá trình hoàn thiện pháp lý và thủ tục triển khai mở bán dự án.

Trong báo cáo mới nhất của DXS- FERI cũng nhấn mạnh, các nút thắt pháp lý khiến nguồn cung mới tại Hà Nội và Tp.HCM giảm lần lượt 89% tại Tp.HCM và 91% Hà Nội so với năm trước. Số lượng dự án mới được mở bán cũng giảm sâu.

Tương đương với nguồn cung mới khan hiếm thị tỉ lệ hấp thụ rất thấp. Điều này là khá lạ bởi đáng nhẽ cung khan hiếm thì cầu phải tăng. Thế nhưng, xét chung toàn thị trường trong quý 2/2023, tỷ lệ hấp thụ chung vào khoảng 10 - 15%. Trong đó, miền Bắc hấp thụ được cao nhất, ở mức 15 – 20%; miền Trung và miền Tây có tỷ lệ hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 5%; còn khu vực Tp.HCM và các tỉnh lân cận tỷ lệ hấp thụ dao động quanh mức 10 – 20%.

Giá bán sơ cấp có dấu hiệu giảm

Đây cũng là diễn biến khá bất ngờ trên thị trường bất động sản, do từ trước đến nay giá sơ cấp nhà ở chỉ có tăng, không giảm. Hiện nay, ở một số phân khúc giá bán sơ cấp chỉ tăng nhẹ từ 3-5%/năm, hoặc có dấu hiệu giảm tương đương. Nếu tính vào chính sách ưu đãi bán hàng của chủ đầu tư thì mức giảm thực tế có thể lên đến 10-15% so với cùng kì năm ngoái.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, giá bất động sản hiện nay đang giảm. Những dự án đang mở bán đã có chính sách giảm trực tiếp giá bán hoặc thông qua chương trình ưu đãi, kéo dài lịch thanh toán. Như vậy, giá ghi nhận giảm 15-20% so với giai đoạn trước đây.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng khẳng định, hiện nay giá sơ cấp ở một số phân khúc đã được chủ đầu tư điều chỉnh giảm 3-5%. Điều này là khá lạ so với giai đoạn thị trường trước đây. Bối cảnh thị trường khó khăn khiến chủ đầu tư phải áp dụng nhiều biện pháp để kích cầu, trong đó có cả yếu tố giá cả.