Những dự đoán táo bạo về sức nóng thị trường địa ốc phía Nam những tháng cuối năm 2017

Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội bất động sản (BĐS) Việt Nam, lượng giao dịch tiếp tục ổn định, tính thanh khoản tốt lên, hàng tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa được điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Ngoài nguồn vốn từ trong nước, nguồn vốn ngoại đang tiếp tục tiếp sức cho thị trường BĐS tiếp tục phát triển trong thời gian tới, bất động sản là ngành đứng thứ 4 thu hút nguồn vốn FDI tính từ đầu năm đến nay. Khi xét đến nguồn vốn trong nước, hiện nay các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư hay người mua mua nhà có nhu cầu thực sử dụng trên 50% nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Đánh giá của chuyên gia tài chính - ngân hàng Đinh Thế Hiển cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM đang có nguồn cung tương đương cùng kỳ năm 2016 và vẫn trong xu thế cao hơn cầu. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2017, lượng tiêu thụ cao hơn dự kiến, cho thấy phân khúc căn hộ vẫn được nhà đầu tư quan tâm. Một điều khá bất ngờ trên thị trường địa ốc trong nửa năm đầu, trái với dự đoán; căn hộ cao cấp tiêu thụ tốt hơn căn hộ bình dân; cho thấy thị trường vẫn từ nhà đầu tư và người có thu nhập khá.

"Thị trường BĐS những tháng tiếp theo của năm 2017 vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân; nhưng sẽ phân hóa mạnh; đi vào sự chọn lựa dựa trên nhu cầu thực và năng lực tài chính của nhà đầu tư. Đặc biệt, trong xu thế nguồn cung đang cao, thời gian tới người mua nhà sẽ được hưởng lợi bởi nhiều tháng qua giới đầu cơ đã "ôm" quá nhiều sản phẩm, đến lúc không thể chịu đựng được lãi suất vay nên sẽ ồ ạt bung hàng nhưng giá bán sẽ không tăng", ông Hiển nói thêm.

Còn theo TS. Bùi Quang Tín, thông tin giảm lãi suất những ngày gần đây cho thấy không chỉ khiến các chủ đầu tư, nhà thầu tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ hơn mà còn là cơ hội để nhiều khách hàng chuyển hướng sang quan tâm nhiều hơn nữa đối với bất động sản sau khi thị trường đang hồi sinh trở lại kể từ năm 2014 đến nay. Từ đó, mức lãi suất hấp dẫn sẽ giúp cho thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới, tại vì bản thân các doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động cũng chủ yếu dựa trên nguồn vốn đi vay ngân hàng và người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này nhận được tác động tích cực kép.

Về phía người mua, TS. Tín cho biết thêm việc giảm lãi suất cho vay chắc chắn sẽ tác động đến tâm lý những người có nhu cầu thực. Thay vì chờ đợi giá giảm và gửi tiền vào ngân hàng để lấy lãi suất như trước kia, sẽ có nhiều người tìm kiếm và tận dụng cơ hội hưởng các ưu đãi như: dành cho người đăng ký sớm tại các dự án có vị trí đẹp, mức giá hợp lý, thậm chí khách hàng chỉ cần trả trước 30% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà thì mới thanh toán đủ cho chủ đầu tư, …

"Không chỉ xu hướng lãi suất của 4 - 5 tháng còn lại của năm 2017 giảm mà định hướng về lãi suất trong các năm tiếp theo cũng theo hướng giảm đồng bộ các loại lãi suất trên thị trường (lãi suất huy động, cho vay, lãi suất trên thị trường liên ngân hàng, …) cùng với nhiều chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ và các cơ quan chức năng, từ đó sẽ càng làm cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, ổn định và tính thanh khoản ngày càng dồi dào hơn trong thời gian tới", TS. Tín phân tích.

Thực vậy, theo quan sát trên toàn thị trường, tận dụng những lợi thế sẵn có từ nền kinh tế vĩ mô, mặc dù tình hình thời tiết tại phía Nam đang diễn biến khá bất lợi cho các hoạt động xây dựng dự án, mở bán... nhưng nhiều nhà đầu tư đã biết chọn thời điểm thích hợp để tung dự án ra thị trường.

Khảo sát tại thị trường Q.2, Q.9, nhu cầu mua đất nền để ở vẫn gia tăng và được người dân, nhà đầu tư tin tưởng sẽ tiếp tục tăng giá. Cơ sở cho dự báo này chính là việc nguồn vốn đầu tư vào hệ thống giao thông khu Đông đang tăng khá mạnh, lập tức giá đất đã tăng gấp nhiều lần trong nhiều năm qua. Chẳng hạn, giá đất trên trục đường Mai Chí Thọ đã tăng 15-35% so với cùng kỳ năm 2015, đất nền khu Thạnh Mỹ Lợi đã lên đến 30-70 triệu/m2 so với mức 20-40 triệu/m2 của năm 2015… Giá của các khu dân cư nằm trên các tuyến đường quan trọng của Q.9 như Vành Đai 2, Vành Đai 3 cũng tăng mạnh và bền vững nhờ “đòn bẩy” hạ tầng.

Là một trong những doanh nghiệp BĐS hoạt động mạnh ở thị trường Khu Đông, Rio Land cho biết đất nền tại Q.2, Q.9 vẫn ghi nhận lượng giao dịch ổn định từ cuối năm 2016 đến nay. Điển hình như khu dân cư Điền Phúc Thành sau 2 tháng mở bán đã có hơn 230 giao dịch thành công và vừa qua đã hoàn thành bàn giao nền cho khách hàng. Hoặc như Khu dân cư Rio Casa với quy mô 1,8 ha gồm hơn 100 nền đất, được Rio Land mở bán từ tháng 1/2015, đến nay chưa đầy 2 năm đã được phủ kín các công trình nhà ở của người dân.

Hay như Kiến Á Group cũng chuẩn bị giới thiệu ra thị trường dự án Lavila Đông Sài Gòn thuộc Khu đô thị Cát Lái (quận 2), với 60 căn biệt thự mặt tiền có diện tích từ 320-345m2 (1 trệt 3 lầu). Hưng Thịnh Land cũng không muốn bỏ lỡ thị phần khi sắp tung ra dự án Lavita Charm tại quận Thủ Đức, với hơn 900 căn hộ bao gồm cả trung tâm thương mại, hơn 100 căn office-tel...

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc - Phó Tổng giám đốc Him Lam Land cho rằng nhiều dự báo cho thấy mức giao dịch trên thị trường những tháng cuối năm giảm nhiệt rõ rệt, nhưng chỉ thuộc vào từng phần khúc cụ thể. Đối với phân khúc nhà ở có nhu cầu thật, mà ở đây là căn hộ có giá hợp túi tiền sẽ tiếp tục nóng sốt trong giai đoạn này. "Nếu khách hàng mua đầu cơ thì đây không phải lúc thích hợp, nhưng nếu mua với mục đích để ở thì chưa bao giờ thích hợp như bây giờ, tốt hơn cả từ năm 2015 và 2016", ông Phúc khẳng định.

Theo ông Phúc, thị trường địa ốc TP.HCM đang xuất hiện những "cái chưa bao giờ có" từ sau giai đoạn khủng hoảng đến nay. Đó là, chưa bao giờ thị trường có nguồn cung đa dạng và chất lượng như lúc này; chưa bao giờ khách hàng được chủ đầu tư "nâng niu" kỹ như trước đây bằng nhiều ưu đãi; chưa bao giờ khách hàng tránh được những rủi ro khi mua nhà như hiện tại vì thị trường đang rất minh bạch; và đặc biệt chưa bao giờ khách hàng được tự quyền lựa chọn các sản phẩm có giá cả phù hợp với túi tiền mình.

"Giai đoạn làm giá sản phẩm trước đây đã qua rồi, hiện tại không một chủ đầu tư địa ốc nào dám dại đi tăng giá bán. Nếu chúng ta không có chiến lược kinh doanh, không định giá sản phẩm phù hợp trước khi tung ra thị trường thì sẽ thất bại ngay lập tức. Nguồn cung đang rất dồi dào nên các chủ đầu tư cũng rất biết cách làm mới mình để thu hút người mua, chứ không phải là lúc cạnh tranh bằng giá", ông Phúc nói thêm.

Theo dự báo của ông Phúc, những tháng cuối năm giá bán căn hộ của những dự án hợp túi tiền, có vị trí tốt, kết nối giao thông thuận lợi rất khó giảm. Phân khúc đất nền/ nhà phố tiếp tục có mức giao dịch sôi động nhưng chỉ đối với những dự án chính quy, thủ tục pháp lý rõ ràng và giá bán có thể tăng do nguồn cung không cao.