Những “góc khuất” của thị trường mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, tình trạng khan hiếm những mặt bằng bán lẻ vẫn đang tiếp diễn khi Tp.HCM chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới nào trong các quý vừa qua.

Từ 1996 đến 2019, trung bình mỗi năm thị trường chào đón 52.000 m2 sàn bán lẻ gia nhập vào thị trường. Đặc biệt, thị trường bán lẻ tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2013-2019, mỗi năm thị trường chào đón 130,000m2 sàn bán lẻ mới gia nhập vào thị trường. Và đến cuối năm 2022, toàn thị trường có hơn 1 triệu m2 sàn bán lẻ.

Tuy nhiên, kể từ năm 2019, thị trường lại không ghi nhận thêm bất kì nguồn cung mới nào đối với các dự án bán lẻ trong khu vực trung tâm (lõi quận 1). Chính vì vậy, các trung tâm thương mại ở vị trí đắc địa, được quản lý và đầu tư hình ảnh bài bản đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình 94% và lượt tham quan mua sắm cao trong quý 2/2023. Các thương hiệu bán lẻ quốc tế từ bình dân đến xa xỉ tiếp tục mở rộng và mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam, vì là cửa hàng đánh dấu dấu chân gia nhập thị trường nên các doanh nghiệp này luôn đặt tầm ngắm vào những vị trí có thể tạo được sức ảnh hưởng tốt nhất cho tên tuổi của họ, và có lượng khách tiêu dùng ổn định. Thậm chí, tại một số trung tâm thương mại có hiện tượng nhà bán lẻ phải xếp hàng dài chờ đến lượt để có thể thuê mặt bằng tại đây.

Đại diện Cushman & Wakefield cho hay, tình trạng ế ẩm mặt bằng bán lẻ phần lớn chỉ diễn ra ở những mặt bằng bán lẻ có vị trí xa trung tâm, hoặc nhà phố, còn những mặt bằng trong khu vực trung tâm vẫn rất sôi động. Các khách thuê với nhu cầu trên 1.000 m2 rất khó có thể tìm được một vị trí phù hợp trong khu vực trung tâm thành phố. Hầu hết các khách thuê yêu cầu diện tích lớn phải chờ đợi và “ghép” những không gian liền kề nhau hoặc đợi thuê các trung tâm bán lẻ đang trong quá trình cải tạo/nâng cấp.

“Cơn lốc thâm nhập của các nhà bán lẻ ngoại vào Việt Nam làm cho thị trường bán lẻ trở nên cạnh tranh khốc liệt hơn. Việc mở rộng ngày càng nhiều hệ thống siêu thị, trung tâm thương mại hiện đại góp phần làm thay đổi thói quen tiêu dùng của người dân Việt Nam từ việc mua sắm tại các chợ truyền thống chuyển sang các trung tâm mua sắm hiện đại. Miếng bánh bán lẻ sẽ là một cuộc chiến và chỉ có những nhà bán lẻ có chiến lược đúng đắn đáp ứng được nhu cầu thị trường sẽ giành được thị phần trong miếng bánh này”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam.

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu còn nhiều bất ổn, các nhà đầu tư, thương hiệu lớn cũng thăm dò những mặt bằng có vị trí đắc địa, diện tích phù hợp và tiếp tục chờ đợi những điều chỉnh từ thị trường, từ những chính sách vĩ mô hỗ trợ lĩnh vực bất động sản của Nhà nước trong thời gian tới.

Theo đơn vị này, một số các rào cản đang làm giảm sức hút của thị trường mặt bằng bán lẻ Tp.HCM, đó chính là khan hiếm những mặt bằng chất lượng, chưa đáp ứng được nhu cầu của khách thuê. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm cũng đã đẩy chi phí thuê mặt bằng tăng trong những năm gần đây cũng khiến các nhà bán lẻ cần phải có những chiến lược mở rộng chuỗi hệ thống một cách thận trọng.

Dù vậy, theo bà Trang Bùi, thị trường Việt Nam với số dân đạt gần 100 triệu người vẫn được đánh giá là một thị trường lớn với sức mua mạnh mẽ với kinh tế phát triển ổn định cũng như những cải tiến trong hệ thống luật pháp liên quan đến hoạt động đầu tư và các chính sách thu hút đầu tư nước ngoài. Các nhà bán lẻ nước ngoài đã hiện diện thì đang tích cực mở rộng thêm các trung tâm thương mại, những tên tuổi mới thì đang tích cực tìm kiếm cơ hội để thâm nhập vào thị trường đầy tiềm năng này.

Với lợi thế là những doanh nghiệp có khả năng tiếp cận quỹ đất tốt, các doanh nghiệp Việt Nam vẫn là những đơn vị chủ chốt của thị trường trung tâm thương mại trong những năm qua ở các vị trí đắc địa của các thành phố lớn và khu đô thị. Tuy nhiên trong khoảng gần 10 năm trở lại đây, thị trường bán lẻ có nhiều màu sắc mới. Thị trường đã chứng kiến sự gia nhập mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài, không chỉ là những trung tâm thương mại điển hình với các mặt hàng bán lẻ cao cấp, mà còn là các trung tâm thương mại có tính trải nghiệm như Aeon Mall ở khu vực xa trung tâm và phục vụ cho thị trường đại chúng cũng đáp ứng được nhu cầu của các phân khúc người mua khác nhau của thị trường.

Các thương hiệu quốc tế và chuỗi cửa hàng trong nước nhắm vào phân khúc bình dân/trung cấp kinh doanh các mặt hàng như F&B, chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp và thời trang tiêu thụ nhanh có kết quả kinh doanh khả quan và được các chủ nhà ưa chuộng.

Việc chuyển dần từ mô hình kênh bán hàng truyền thống (như các cửa hàng hộ gia đình nhỏ lẻ) sang kênh bán hàng hiện đại, tập trung như siêu thị, trung tâm thương mại hay E-commerce sẽ là dần là xu hướng mới. Do đó, nhìn vào lượng cửa hàng cá nhân nhỏ lẻ hiện tại và sức mua ở các siêu thị và trung tâm thương mại ở các đô thị lớn và thị trường ở các tỉnh, chúng ta có thể ước lượng tiềm năng cho thị trường bán lẻ còn rất lớn.

Trong cuộc đua tranh dành thị phần này, nhiều người lo lắng về sự “yếu thế” của nhà đầu tư nội trước sự thâm nhậm ngày càng nhanh của các ông lớn từ Nhật Bản và Thái Lan. Lo lắng là tất yếu vì người tiêu dùng hiện đại có thói quen mua sắm thông minh, chất lượng và mẫu mã đa dạng sẽ là tiêu chí ưu tiên chọn lựa, mà hai tiêu chí này hoàn toàn là lợi thế của các nhà bán lẻ ngoại, trong khi đó đây lại là hạn chế của nhiều nhà bán lẻ nội.

Tuy nhiên, đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, hiện nay các kênh bán lẻ truyền thống vẫn còn chiếm tỷ lệ rất lớn trên phạm vi cả nước, đặc biệt là tại các địa bàn không thuộc Hà Nội và Tp.HCM. Tuy nhiên, khi thị trường ngày càng trở nên năng động hơn, tác động của thương mại điện tử trên các mô hình truyền thống có thể trở nên rõ ràng hơn và các nhà phát triển bán lẻ nên chuẩn bị tốt cho điều đó.

Theo đó, các chủ nhà bán lẻ đều đang rất chú trọng việc thiết kế không gian vị nhân sinh và tích hợp công nghệ vào vận hành. Không chỉ là nhà bán lẻ thời trang, các nhãn hàng ăn uống, nghỉ dưỡng cũng chạy đua đa dạng hóa trải nghiệm và hướng đến nhóm khách hàng chi tiêu cao.

Đối với Thành phố Thủ Đức bao gồm các trung tâm thương mại và trung tâm thương mại cộng đồng dân cư cần tập trung vào các dịch vụ cho cư dân, đồ ăn và thức uống, trang trí nhà cửa, phong cách sống & giải trí. Đối với khu vực Quận trung tâm chủ yếu là các dịch vụ thương mại cho cộng đồng như thương hiệu thời trang cao cấp, dịch vụ được cá nhân hóa theo định hướng của nhân viên, giải trí định hướng du lịch.

“Các chủ đầu tư cần phải tiến hành thiết kế khu mua sắm với mục đích gia tăng trải nghiệm cho khách hàng, tạo ra những không gian xanh, tươi mát hướng đến đa dạng mọi lứa tuổi. Nâng cấp chất lượng dịch vụ của con người, và đặc biệt là chất lượng của tiện ích ví dụ như bãi đậu xe, thang máy, biển chỉ dẫn, không gian xanh và khử mùi khu vực ẩm thực. Việc sắp sếp sơ đồ vị trí các cửa hàng trong cùng tầng hoặc không gian giữa các tầng cũng rất quan trọng. Trong đó, ngành hàng ăn uống (F&B) đang đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu khách thuê trong các mặt bằng bán lẻ hiện đại”, đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam nhấn mạnh.