Những nhà đầu tư thứ cấp nào đang “sa lầy” trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng?

Tại toạ đàm BĐS do báo Dân Trí tổ chức mới đây, chia sẻ về bức tranh BĐS nghỉ dưỡng, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hoàn toàn khác với bất động sản nhà ở. Chu kỳ hoàn vốn của một bất động sản nhà ở thường rơi vào 3-5 năm, nhưng với bất động sản nghỉ dưỡng như khách sạn hoặc resort thì thời gian hoàn vốn rơi vào 8-10 năm, tương ứng với tỷ suất sinh lời 10-12/năm.

Với những doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng bằng đòn bẩy tài chính lớn, thì 2020-2021 thực sự là những năm rất là khó khăn với họ. Bởi vì nguồn thu không có nhưng họ vẫn phải trả lãi ngân hàng. Nhưng một dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường có một phần chủ đầu tư tự khai thác kinh doanh và một phần bán cho nhà đầu tư cá nhân. Những nhà đầu tư thứ cấp này mua rồi sau đó gửi lại cho đơn vị vận hành để khai thác kinh doanh chung toàn dự án. Đối với những chủ đầu tư đã bán được một phần như vậy rồi thì hầu như họ đã thu hồi được vốn. Khó khăn hiện tại là làm sao để khai thác kinh doanh với những khách sạn hoặc là condotel đó.

Một đối tượng khác cũng chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh này này, theo ông Khương là những nhà đầu tư tư thứ cấp. Nhà đầu tư mua condotel hoặc bungalow rồi giao lại cho chủ đầu tư khai thác kinh doanh để kiếm lời. Với những nhà đầu tư có cái nhìn trung và dài hạn thì khó khăn này là bình thường. Vì chúng ta cũng phải xác định những khoản đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, cao ốc văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ cần thời gian hoàn vốn lên đến 8-10 năm. Trong thời gian đó luôn có những biến động về kinh tế hoặc thị trường mà nhà đầu tư phải dự phòng trước cho những rủi ro. Những rủi ro như dịch bệnh, thiên tai, hỏa hoạn là bất khả kháng và sẽ gây ra những thiệt hại rất nặng nề cho những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

"Trong thời gian vừa qua, tôi nhìn thấy có nhiều nhà đầu tư muốn chuyển nhượng lại những resort hoặc là khách sạn rất lớn, bởi vì họ sử dụng đòn bẩy tài chính cao và không có một sự chuẩn bị trong trung - dài hạn. Khi có một sự cố lớn xảy ra thì quỹ dự phòng của họ cũng đã hết rồi", ông Khương ch biết.

Với những nhà đầu tư có cái nhìn dài hạn và đã bán được những condotel hoặc là bungalow trước đây, tức là đã nhận gốc và có lãi rồi thì họ chỉ lo lợi nhuận về mặt vận hành thôi. Với những nhà đầu tư này, lỗ là lỗ về chi phí vận hành chứ không phải lỗ về đầu tư.

Đối với những nhà đầu tư cá nhân vay tiền để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, theo ông Khương sẽ gặp khó khăn trong thời điểm này. Chẳng hạn, một người vay 1-1,5 tỷ đồng để mua một condotel giá 2-2,5 tỷ đồng. Với lợi nhuận được các chủ đầu tư cam kết là 10-12%/năm, họ tính toán khoản này có thể đủ để trang trải phần nợ gốc và lãi ngân hàng. Tuy nhiên, các condotel hiện tại không khai thác cho thuê được, lợi nhuận này là không có thậm chí là lỗ, nên sẽ có khó khăn với những nhà đầu tư cá nhân đó.

Còn với những nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tự khai thác kinh doanh toàn bộ dự án, mà không bán lại cho những nhà đầu tư thứ cấp thì càng khó khăn hơn nữa. Bởi vì nguồn thu của họ chỉ đến từ việc khai thác mà thôi.

"Như tôi nói, bất động sản nghỉ dưỡng là khoản đầu tư trung - dài hạn và thường phải sử dụng đến đòn bẩy tài chính. Việc đóng các chuyến bay quốc tế và nội địa ngay lập tức sẽ biến những khu resort thành những nơi hoang vắng. Không ai sẵn sàng đi du lịch trở lại dù họ đã được tiêm vắc xin đầy đủ, nếu cộng đồng ở đó chưa được phủ vắc xin. Du lịch là câu chuyện của cộng đồng. Chúng ta không thể đi đến một nơi mà không có ai phục vụ", TS Khương nhấn mạnh.

Nói về việc "Hộ chiếu vắc xin" có phải là cánh cửa thoát hiểm cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, chuyên gia Savills cho rằng, đây một chính sách bắt kịp với khu vực và thế giới, để giúp khu vực kinh tế nói chung và bất động sản du lịch nói riêng hồi phục. Đây là câu chuyện mà chúng ta cần nghiên cứu.

Việc cần thiết là thí điểm "hộ chiếu vắc xin" nhưng đồng thời người dân Việt Nam phải được tiêm vắc xin ở mức cao nhất. Nếu chúng ta mở cửa cho "hộ chiếu vắc xin" nhưng người dân chưa được phủ vắc xin thì sẽ bất cân đối về an toàn cho người dân cũng như du khách.