'Nỗi đau không nói thành lời' của các thị trường bất động sản 'nhà giàu': Hàng loạt toà nhà đắt đỏ, có vị trí đắc địa bị bỏ trống, chủ nhà khổ sở giữ chân khách

Bên trong tòa nhà Canary Wharf ở London, HSBC đang rời đi và Credit Suisse có thể cũng sớm “dọn đi”. Dekabank đã quyết định rời khỏi tòa nhà mà họ từ lâu đã làm việc trong khu Mainhattan của Frankfurt. Trong khi đó, tòa La Defense ở Paris cũng chứng kiến lượng người thuê giảm dần.

Những trung tâm tài chính của châu Âu đang chịu ảnh hưởng nặng nề bởi sự bất ổn đang càn quét thị trường văn phòng trên toàn cầu. Tỷ lệ văn phòng trống đang tăng vọt và giá nhà cũng lao dốc. Có thể thấy, “nỗi đau” ngày càng sâu sắc.

Các ngân hàng và nhiều bên đi thuê lớn khác đang tìm cách giúp việc đến văn phòng trở nên linh hoạt hơn, sau sự thay đổi trong thời kỳ đại dịch. Thay vì làm việc ở những tòa tháp chọc trời và phủ kín bởi kính, họ đang lựa chọn những địa điểm nhỏ hơn gần các cửa hàng và nhà hàng.

Xu hướng này cũng phản ánh nhu cầu đang thay đổi của các ngân hàng. Ngành này đang dần tách khỏi lĩnh vực bán buôn nên không còn nhu cầu với không gian rộng lớn như trước thời kỳ khủng hoảng tài chính.

Theo đó, những khu vực lân cận như Mayfair của London hay Quận 7 ở Paris đang chứng kiến nhu cầu bùng nổ. Ngược lại, những trung tâm với các tòa nhà lớn như Canary Wharf, La Defense hay Mainhattan thì đang đối diện với nguy cơ trở thành khu phố ma.

Moody’s Corp. có thể sẽ là “ông lớn” tiếp theo rời khỏi Canary Wharf. Cơ quan xếp hạng tài chính này đang lựa chọn những tòa nhà mới, có khả năng sẽ nhỏ hơn 1/3 so với khu văn phòng hiện tại.

Kathleen McCarthy, đồng giám đốc bộ phận bất động sản toàn cầu của Blackstone, cho biết: “Đối với những khu tài chính lớn này, sự thay đổi sẽ diễn ra dần dần. Họ sẽ cần phải thu hút nhiều người thuê hơn và phát triển các tiện ích khác kết hợp giữa công việc, cuộc sống và giải trí.”

Để “hồi sinh” những khu vực như vậy, các nhà hoạch định chính sách đang phá vỡ quy định vốn được áp dụng hàng chục năm qua. London đã có thêm nhiều nhà hàng và hướng tới mục tiêu đưa các tòa nhà cũ này thành khách sạn. New York thì đang chuyển sang mục đích sử dụng cho dân cư.

Những kế hoạch như vậy ngày càng trở nên cấp thiết đối với các tòa nhà cao tầng từng có thời hoàng kim vào đầu thiên niên kỷ này. Tỷ lệ trống ở La Defense - khu thương mại lớn nhất châu Âu, là 20% vào cuối quý I. Khoảng 15% diện tích văn phòng ở Canary Wharf cũng đang bị bỏ không.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra ở Frankfurt. Hơn 1 triệu m2 không gian văn phòng đã bị bỏ trống ở trung tâm tài chính của Đức.

Chris Staveley, trưởng văn phòng khu vực EMEA của công ty bất động sản JLL, nhận định: “Không ai trong số chúng tôi muốn làm việc ở khu văn phòng với ít tiện ích. Các chủ tòa nhà đã chậm chân trong việc nghĩ đến nhu cầu khách hàng.”

ở La Defense, chủ sở hữu của Tour Eqho đang chờ đợi xem liệu KPMG - công ty thuê tới gần 60% không gian của tòa nhà, có quyết định rời đi hay không. Vấn đề trở nên cấp bách với Tour Eqho, khi khoản vay được sử dụng để mua tòa nhà sẽ đáo hạn vào năm 2026 và họ cần phải nâng cấp tòa nhà 40 tầng được xây dựng từ năm 1988.

Trong khi đó, các nhà đầu tư Hàn Quốc sở hữu 2 trong số những tòa nhà lớn nhất của Frankfurt - tòa Commerzbank và Trianon, đang nỗ lực tái cấp vốn sau khi đã mua lại với mức giá cao trước thời kỳ Covid. Samsung đã cố gắng bán tòa Commerzbank trong năm qua nhưng không thành công.

Việc giá trị của các tòa nhà văn phòng sụt giảm đang tạo ra tình thế tiến thoái lưỡng nan trong việc giải quyết “đống” tài sản khổng lồ mà các ngân hàng đã bỏ lại phía sau. Quy mô của các tòa nhà này khiến việc tân trang trở nên cực kỳ tốn kém và không chắc nhu cầu sẽ ra sao ngay cả khi chủ sở hữu chi tiền để nâng cấp chúng.

Mối rủi ro này đã thành hiện thực với khu 20 Canada Square thuộc Canary Wharf. Tòa nhà 12 tầng hiện đã có chủ sở hữu, sau khi chủ cũ đến từ Trung Quốc không thể thanh toán khoản vay 265,5 triệu bảng. Trong khi đó, chi phí để nâng cấp tòa nhà gần như trống rỗng này là khoảng 120 triệu bảng. Sau khi tính đến các khoản đầu tư cần thiết và rủi ro liên quan, các bên mua tiềm năng đã đưa ra mức giá thấp hơn 1 nửa so với 410 triệu bảng được trả vào năm 2017.

Tòa nhà này có thể chuyển đổi mục đích sử dụng cho các công ty khoa học đời sống. Tuy nhiên, việc xây dựng không gian phòng thí nghiệm cũng rất tốn kém.

Phía cuối phố, trụ sở của HSBC tại 8 Canada Square đang đối mặt với sự bấp bênh sau khi ngân hàng này quyết định chuyển đến tòa nhà nhỏ hơn. Tòa nhà rộng hơn 100 nghìn m2 này cần được nâng cấp khá nhiều, nhưng chi phí cũng rất lớn.

Với kế hoạch thay đổi, Canary Wharf hiện có gần 150 địa điểm ăn uống, 5 trung tâm mua sắm, phòng khám và cả một trường học. Các nhà hàng và cửa hàng trong khu vực này cũng đông đúc vào dịp cuối tuần và có tuyến đường mới khai trương nhằm kết nối với sân bay Heathrow.

Dẫu vậy, theo Bloomberg, việc cải tổ như vậy vẫn là quá muộn và chưa đủ, nhất là khi các nhà đầu tư từ nước ngoài đã mua các tòa nhà này với mức giá cao. Hiện tại, họ đang phải đối mặt với gánh nặng lớn từ việc tái cấp vốn và nâng cấp tòa nhà.

Tham khảo Bloomberg