Nỗi khổ chung cư "nhồi" ngõ hẹp: Lỗi do quy hoạch?

Trong khi các chủ đầu tư (CĐT) thu lợi lớn từ những mảnh đất “xen kẹt” thì cư dân phải chịu nhiều rủi ro, cơ quan quản lý “oằn mình” tìm các giải pháp tháo gỡ những bất cập phát sinh. Phải chăng, lỗi nằm ở khâu quy hoạch và cấp phép xây dựng.

Vì đâu nên nỗi?

Chia sẻ với phóng viên Báo Hànộimới, lãnh đạo một doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng nhận định, sở dĩ ngày càng có nhiều doanh nghiệp lựa chọn những mảnh đất xen kẹt nằm sâu trong ngõ, ngách để đầu tư, tìm mọi cách để xin cấp phép dự án (DA) là do tỷ suất lợi nhuận và tính thanh khoản của những DA trong khu vực trung tâm luôn cao hơn rất nhiều so với các khu vực ngoại thành.

Bên cạnh đó, nhiều người Hà Nội vẫn mang nặng tâm lý “nhìn xa, trông rộng, nhưng phải ở gần”. Ngay cả những người không có nhiều tiền nhưng luôn chọn sống tại các quận trung tâm, tiện lợi cho việc đi làm, học hành của con cái. "Nhiều người mặc định rõ tiêu chí chọn mua nhà: Không qua cầu, không đi quá 5km từ Hồ Gươm, không ở ngoài khu vực đường vành đai… Với tâm lý đó, họ chấp nhận lựa chọn các DA chung cư trong ngõ hẹp là dễ hiểu” - vị này cho biết.

Với quỹ đất ngày càng hạn hẹp trong khu nội đô, việc xoay xở làm sao để có một DA xây dựng tại nội thành là điều không đơn giản. Đó thường là đất của các DA di chuyển nhà máy, xưởng sản xuất. Tuy nhiên, khi đã được cấp phép thì khả năng thành công của doanh nghiệp là rất lớn. Ở góc độ nhà đầu tư, ông Trần Văn Can - Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội số 5 (Handico 5) nhận định, các CĐT sẽ chỉ xây dựng DA khi có trong tay giấy phép xây dựng (GPXD) của cơ quan có thẩm quyền, đồng nghĩa với việc các khu đất thực hiện DA phải đáp ứng đầy đủ các yếu tố về quy mô, diện tích, mật độ, đường đi… theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, ông Can thừa nhận, việc xây dựng DA trong khu vực nội đô khiến chi phí đầu tư hạ tầng giảm, dễ thu hút nhà đầu tư… do đó, khả năng thành công của các doanh nghiệp cũng lớn hơn, đặc biệt là những doanh nghiệp mới tham gia thị trường bất động sản.

Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước, luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc Công ty Luật Quốc tế Hồng Thái và đồng nghiệp, cho biết: Thực trạng này cho thấy sự thiếu tính toán trong quy hoạch và phê duyệt DA của cơ quan chức năng. Trên thực tế, GPXD chính là công cụ hữu hiệu để cơ quan quản lý nhà nước thực hiện việc quản lý, giám sát trật tự xây dựng.

Trước khi cấp GPXD cho CĐT, cơ quan quản lý nhà cần có một quy hoạch tổng thể khu vực đó, không thể để tình trạng DA “đón trước” quy hoạch hoặc chỉ căn cứ vào khu đất DA có đủ điều kiện xây dựng hay không mà không quan tâm đến tính kết nối của DA đến hạ tầng đô thị xung quanh; không chú trọng đến việc mở đường trước khi cấp phép xây dựng DA, dẫn đến việc quá tải hạ tầng, giao thông đô thị. Hệ quả, có những tuyến đường cả chục năm chưa được mở rộng nhưng DA vẫn được cấp GPXD và mọc lên đều đều… Mỗi KCC được xây dựng kéo theo hàng nghìn cư dân, hàng trăm chiếc ô tô, những tuyến đường trở nên chật chội và thường xuyên quá tải.

“Nếu việc cấp GPXD chung cư cao tầng vẫn dễ dãi như thời gian qua, chắc chắn hiện tượng chung cư trong ngõ nhỏ sẽ bùng phát. Khi đó, cảnh tắc đường, kẹt xe tại các KCC sẽ thường xuyên diễn ra" - Luật sư Nguyễn Hồng Thái cho biết.

Tháo gỡ cách nào?

Theo Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm, các CĐT thường đặt yếu tố lợi nhuận lên trên hết nên tình trạng “nhồi” chung cư cao tầng trong ngõ ở Hà Nội đã và đang diễn ra là trái với lý luận quy hoạch xây dựng.

Để khắc phục tình trạng này, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng cần xem xét ngay từ khâu cấp GPXD. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu đến phương án khi CĐT muốn xây dựng công trình cần thực hiện chủ trương xã hội hóa, đầu tư cơ sở hạ tầng, tránh tình trạng CĐT “ăn sẵn” hạ tầng như hiện nay. Nếu không có giải pháp về cơ chế đủ mạnh nhằm ràng buộc trách nhiệm xã hội các CĐT, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đối diện với sức ép ngày càng lớn về việc mất cân đối bởi những DA xa trung tâm khó bán hàng nên các CĐT vẫn đua nhau xin DA xây trong nội thành cho dù bất tiện vì ngõ hẹp nhưng vẫn luôn “cháy hàng”... Điều này dẫn đến tình trạng doanh nghiệp hưởng lợi, còn chính quyền "chịu trận" trước sức ép về hạ tầng, ùn tắc giao thông và dân số gia tăng.

Thực tế cho thấy, nhiều khu đất trong ngõ trước đây là nhà máy, xí nghiệp thuộc diện di dời ra khu vực ngoại thành để tránh ô nhiễm môi trường. Vậy nhưng, khi các đơn vị đó rục rịch chuyển đi, các tòa cao ốc ồ ạt “mọc” lên thế chỗ. Theo quy định của pháp luật, để các tòa chung cư được xây dựng, các CĐT phải hoàn thiện đầy đủ thủ tục trình cơ quan chức năng xem xét, phê duyệt, nếu đủ điều kiện mới tiến hành cấp GPXD. Việc cấp GPXD dựa trên nhiều tiêu chí, nhưng chủ yếu là trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt, mật độ dân số, giao thông, điện, nước…

Một bất cập đặt ra là với nhiều DA chung cư nằm trong ngõ được cấp GPXD, cơ quan chức năng phê duyệt dựa trên quy hoạch từ nhiều năm mà chưa được thực hiện, hoặc quy hoạch trong tương lai. Do vậy, khi các DA hoàn thiện, cơ sở hạ tầng vẫn chưa thể đáp ứng kịp vì chưa được đầu tư đúng như quy hoạch, gây quá tải hạ tầng, giao thông là điều dễ hiểu.

Tòa nhà được xây xong, hàng trăm người dân đến ở không chỉ còn là câu chuyện của CĐT - cư dân mà là vấn đề của cộng đồng khu vực đó, thậm chí là vấn đề của phát triển đô thị, rất cần sớm có giải pháp chiến lược lâu dài, "hy sinh" những lợi ích trước mắt.