Nói thẳng nguồn thu từ đất: ‘Lên đời’ dễ nhất, bán đất là có tiền

TS. Phạm Thế Anh

Chuyên gia, Giảng viên Trường ĐH Kinh tế Quốc dân

13 bài viết

• Có lẽ Ngân hàng Nhà nước đưa ra chính sách giảm lãi suất lúc này dựa trên dự báo lạm phát của Việt Nam sẽ giảm mà không quá quan tâm tới việc FED sẽ tăng bao nhiêu điểm % trong kỳ họp tới, bởi vì mục tiêu trợ giúp cho nền kinh tế quan trọng hơn, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát trong nước có dấu hiệu giảm dần
  Tại: Giảm lãi suất điều hành: Hỗ trợ thiết thực cho doanh nghiệp và nền kinh tế
• Giả sử với biên lãi suất khoảng 3% thì các ngân hàng thương mại ước chừng có 6.000 tỷ đồng lợi nhuận từ dòng tiền KBNN gửi
  Tại: Ngoài Thông tư 22/NHNN, Thông tư 58/BTC cũng sẽ ảnh hưởng tới các ngân hàng, nhất là BIDV, Vietcombank, VietinBank

Trồi sụt như… đất

Số liệu từ Bộ Tài chính cho thấy, năm 2022, có 10 khoản thu vượt dự toán, trong đó thu từ nhà đất tăng trưởng mạnh với con số 154,5%. Bộ này lý giải, mức tăng cao nhờ thị trường bất động sản duy trì đà phát triển từ cuối năm 2021.

Mặc dù nguồn thu có dấu hiệu chững lại và sụt giảm từ quý II, song ước thu cả năm vẫn đạt hơn 250.000 tỷ đồng. Tính riêng hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt hơn 41.000 tỷ đồng, tăng khoảng 97% so năm 2021.

Trong gần 10 năm trở lại đây, số thu từ nhà đất liên tục tăng cao. Nếu năm 2013, số thu từ nhà đất là gần 63.700 tỷ đồng, thì đến năm 2022 đã tăng gấp khoảng 4 lần. Song khi bàn về vấn đề này, nhiều chuyên gia, đại biểu Quốc hội lo ngại mức tăng chỉ trong ngắn hạn, có thể trồi sụt bất thường phụ thuộc vào diễn biến thị trường bất động sản.

Biểu đồ về nguồn thu từ đất qua các năm.

Chia sẻ với Tiền phong, PGS.TS. Phạm Thế Anh - Trưởng bộ môn Kinh tế vĩ mô, trường Đại học Kinh tế quốc dân - dự báo rằng, nguồn thu ngân sách từ đất đai năm nay có thể giảm mạnh khi thị trường bất động sản trầm lắng. Thực tế, báo cáo của Tổng cục Thuế cũng cho thấy, nguồn thu từ nhà đất đã có những dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng cuối năm 2022, nhiều địa phương báo cáo tỷ lệ bỏ cọc đấu giá đất tăng cao.

Đánh giá đây là khoản thu không bền vững, song ông Phạm Thế Anh lo ngại việc suy giảm này sẽ ảnh hưởng tới cân đối thu chi trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn sau đại dịch và gia tăng đẩy mạnh đầu tư công.

PGS.TS. Phạm Thế Anh - Trưởng bộ môn Kinh tế vĩ mô, trường Đại học Kinh tế quốc dân.

Theo PGS.TS. Vũ Sỹ Cường - Kinh tế trưởng Viện công nghệ và phát triển tài chính, Học viện Tài chính, nguồn thu từ nhà đất tăng cao đột biến rồi có thể giảm sâu đáng lẽ nên được nhìn nhận từ lâu và kịp thời có giải pháp cải cách lại hệ thống thuế nhà đất để tạo sự ổn định, bền vững. Bài học này Trung Quốc đã trải qua.

Ông Cường cũng cho biết, việc giảm nguồn thu nhà đất có thể không quá nghiêm trọng với ngân sách trung ương bởi khi dự toán đã tính toán được nhưng đây sẽ là vấn đề đối với các địa phương. Đặc biệt là các địa phương có nguồn thu lớn từ đất đai năm vừa qua.

Những hệ luỵ phát sinh

Theo thống kê năm 2022, loạt địa phương có nguồn thu nhà đất rất lớn và tăng rất cao như Hà Nội, TPHCM, Hưng Yên, Thanh Hoá, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Nghệ An, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Hải Phòng. Có thể thấy hầu hết các địa phương này đều là những thành phố lớn hoặc tỉnh thu hút nhiều dự án khu đô thị, bất động sản phát triển.

Điển hình như Hưng Yên, tỉnh này có mức thu cao nhất từ trước tới nay nhờ việc một số dự án lớn bắt đầu triển và phát sinh số tiền sử dụng đất và tiền thuê đất nộp một lần lớn. Tính riêng trong 8 tháng năm 2022, khoản nộp tiền sử dụng đất từ hai dự án đại đô thị đã vào khoảng 27.726 tỷ đồng.

Hay như Thanh Hoá, các khoản thu từ đất, thu tiền sử dụng đất là 13.055 tỷ đồng năm 2022, đạt 237,4% dự toán. Vĩnh Phúc cũng đạt trên 3.417 tỷ đồng, đạt 198,3% dự toán với sự xuất hiện cả chục dự án chung cư, khu đô thị tại thành phố Vĩnh Yên…

Chuyên gia kinh tế Vũ Sỹ Cường gọi những mức tăng bằng số lần như vậy là “đột biến”. Song nguồn thu này không bền vững và dễ dẫn đến tình trạng “no dồn đói góp” hay “căn bệnh Hà Lan”. Ông nói, nguồn thu từ đất đai hiện nay cơ bản để lại cho ngân sách địa phương. Ngân sách địa phương về nguyên tắc chỉ được chi cho đầu tư phát triển, xây dựng cơ sở hạ tầng chứ không thể dùng tăng chi thường xuyên.

PGS.TS. Vũ Sỹ Cường - Kinh tế trưởng Viện công nghệ và phát triển tài chính, Học viện Tài chính (ảnh: Dân Việt).

“Tự nhiên có khoản thu gấp đôi, gấp ba năm trước thì việc chi thế nào hiệu quả không đơn giản. Nhiều địa phương không chi được hoặc có thể dẫn đến hệ luỵ nhiều ngân sách phải “vẽ” ra để chi, hoặc có tiền cũng không chi được bởi chỉ được chi cho đầu tư phát triển. Trong khi đó, tăng vài năm một cách đột biến rồi sụt giảm đột ngột sẽ gây khó khăn cho việc lập dự toán trung, dài hạn ở các địa phương. Nguồn thu ổn định, đều đặn thì việc chi chắc chắn sẽ hiệu quả hơn”, ông Cường nhấn mạnh.

Ông Cường cũng lo ngại rủi ro từ việc địa phương chỉ “chăm chăm” vào các nguồn thu từ đất đai mà không quan tâm tới phát triển các nguồn thu ngân sách khác. Bởi thu từ bán đất là dễ nhất, cứ bán là có tiền.

Gỡ nút thắt bất động sản thế nào?

Để hướng tới sự bền vững, hiệu quả đối với các nguồn thu từ đất đai, ông Vũ Sỹ Cường đề cập đến giải pháp thu thuế bất động sản. Không chỉ cân đối ngân sách, loại thuế này sẽ điều tiết những bất ổn bộc lộ thời gian qua của thị trường bất động sản như đầu cơ, tích trữ, lướt sóng mua đi bán lại... Theo ông Cường, cần chuyển hình thức thu tiền sử dụng đất một lần sang nhiều lần, theo tiến độ.

Mặc dù tâm lý các địa phương muốn thu một lần bởi sẽ có tiền ngay nhưng như vậy, doanh nghiệp cũng khó khăn hơn về dòng tiền, đồng thời dễ dẫn đến việc “no dồn đói góp” trong thu chi ngân sách địa phương. Do vậy, bên cạnh việc cải cách hệ thống thuế với bất động sản, ông Cường cho rằng cần sửa quy định việc thu tiền sử dụng đất.

Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hoà (đoàn Đồng Tháp) nhấn mạnh, ngân sách được ví như mạch máu của cơ thể, quốc gia nào cũng cần có để phát triển. Trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, việc thu ngân sách vẫn còn phụ thuộc lớn vào tài nguyên, trong đó có đất đai. Song ông Hòa cũng cho rằng nguồn thu này không kéo dài được, thiếu bền vững khi quỹ đất ngày càng cạn kiệt, thị trường đóng băng… Ông Hòa đã từng nêu lo ngại này giãi bày trước nghị trường Quốc hội.

Một dự án biệt thự ở Hưng Yên bị "tuýt còi" (ảnh: Đình Phong).

Cũng theo ông Hoà, hiện nay việc cải cách toàn diện để tạo nguồn thu bền vững hơn từ đất đai là hết sức cần thiết. Song trước mắt cần tháo gỡ, khai thông những vấn đề lớn của thị trường bất động sản, phải làm rõ những khó khăn của doanh nghiệp.

“Nhiều doanh nghiệp ngóng chờ dòng vốn tín dụng, nhưng bản thân ngân hàng khó khăn, dè dặt việc giải ngân bất động sản vì lo rủi ro”, ông Hoà nói và cho rằng việc này cần được tính toán, cân đối hài hoà, đảm bảo thận trọng nhưng không “triệt tiêu”; với doanh nghiệp, nhà đầu tư, họ cũng cần cơ cấu lại, tính tới nhiều giải pháp như giảm giá bán, không tích trữ đầy cơ…

Một vấn đề khác được đại biểu đề cập đến đó là việc đẩy mạnh rà soát, thu hồi các dự án chậm triển khai. “Luật quy định rất rõ ràng, do khâu tổ chức thực hiện thôi. Hàng loạt dự án đắp chiếu, trùm mền mà hiếm có chuyện thu hồi dự án. Việc này cần quyết tâm để tạo hiệu quả hơn trong việc sử dụng đất đai, tránh lãng phí”, ông Hoà nói.