Ở thời điểm này, nếu như bất động sản còn tăng ở một nơi nào đó thì đó chỉ có thể là hiện tượng thổi giá?

Hết thời “tiền rẻ” đầu cơ đất

Năm 2021, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần điều chỉnh lãi suất theo hướng giảm, để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp phục hồi và phát triển kinh tế. Trước sự điều chỉnh của Ngân hàng Nhà nước, bình quân lãi suất cho vay trong giai đoạn cuối năm 2021 chỉ trong khoảng trên dưới 5%/năm, đây được đánh giá là mức lãi suất thấp nhất trong vòng 10 năm qua.

Trong suốt thời gian lãi suất cho vay thấp, nhiều người mua nhà, đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản. Cùng đó, tác động của dịch bệnh Covid - 19 khiến tình trạng sản xuất, kinh doanh cũng trở nên đình trệ, theo đó dòng tiền cũng được đổ vào bất động sản. Do đó, thời gian qua thị trường bất động sản liên tục xảy ra tình trạng “sốt đất” cục bộ.

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm nay, lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại có xu hướng tăng, với mức tăng 0,5 - 1% chủ yếu ở các kỳ hạn từ 6 - 12 tháng. Nguyên nhân là do thanh khoản của hệ thống các tổ chức tín dụng không còn dồi dào như năm 2021. Sức ép lạm phát tăng lên khi CPI tháng 6 đã tăng 3,37% so với cùng kỳ năm trước và tăng 3,12% so với cuối năm 2021.

Bên cạnh đó, cầu tín dụng tăng cao (tăng trưởng tín dụng đến 20/6 ở mức 8,51%, cao hơn nhiều so với mức 6,44% của 6 tháng đầu năm 2021, trong khi huy động 6 tháng chỉ tăng 3,97% so với cùng kỳ), kéo theo nhu cầu vốn tăng.

Ở thời điểm hiện tại, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, cùng với chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có bất động sản, giai đoạn dòng tiền “dễ” đã thực sự đi qua. Đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS phân tích, trước kia, dòng tiền “dễ” chủ yếu phân bổ vào các dạng bất động sản đầu cơ. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà thực tế có nhu cầu rất cao này. Tại Hà Nội, TP. HCM hiện không còn nhà dưới 25 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung căn hộ hàng chục tỷ đồng lại rất nhiều.

“Chúng tôi không tìm ra được một căn hộ nào giá dưới 25 triệu đồng/m² tại thị trường TP. HCM hay Hà Nội. Ngay cả các thành phố lớn như Khánh Hòa, Đà Nẵng cũng không có. Đây là phân khúc phù hợp với đại bộ phận người lao động. Trong khi các căn hộ, các shophouse, biệt thự, liền kề với mức giá trên 10 tỷ đồng lại rất nhiều”, ông Đính thông tin.

Đặc biệt, dòng tiền đổ mạnh vào đất nền, đây là phân khúc có tính đầu cơ cao. Lượng giao dịch đất nền đến từ “hàng lậu” kiểu tự phân lô, tách thửa, bán nền trái phép đạt con số cao gấp nhiều lần số sản phẩm chính thống. Thực trạng này không tốt cho cơ cấu sản phẩm, cho phát triển kinh tế địa phương, cũng như sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong khi vốn đầu tư, đầu cơ rất nhiều thì nguồn vốn cho khách hàng mua nhà thật và chủ đầu tư lại rất khó khăn.

“Hầu hết doanh nghiệp thành viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phản ánh là họ khó tiếp cận được nguồn vốn trong giai đoạn vừa rồi. Đây là vấn đề bất cập, không mang tính ổn định, bền vững cho thị trường. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, lạm phát đang phủ bóng lên nền kinh tế, khiến dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, thanh khoản trên thị trường bất động sản giảm rõ rệt. Chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhà đầu tư dần mất niềm tin khiến giao dịch chững lại”, ông Đính bày tỏ.

Người mua thực sẽ quyết định giá

Thời gian, giá nhà chung cư thậm chí ở vùng ven cũng đã bị đẩy lên đến 50 - 60 triệu đồng/m2. Đánh giá về giá nhà hiện nay, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực VARS cho biết, hiện mức giá của các căn hộ đang ở mức quá cao. Từ nay đến cuối năm 2022, mức giá này sẽ được điều chỉnh bởi nhu cầu thực.

Đối với thị trường đất nền, ông Thanh cho biết, VARS cũng ghi nhận những cơn sốt đất trong năm 2020 - 2021 và 1 - 2 tháng đầu năm 2022, nhất là ở các khu vực sôi động như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên. Có những lô đất nền ngay sau khi đấu giá đã tăng lên 30 - 50% giá trị. Tuy nhiên, vài tháng gần đây, hiện tượng này đã không còn. Thứ nhất là do nhà nước đẩy khung giá đất về với đúng giá trị thực, thứ hai là chính sách siết tín dụng bất động sản.

“Trước đây, có những lô đất đấu giá xong có thể bán chênh lệch 50 - 100 triệu đồng ngay trong ngày. Nhưng bây giờ có “lướt” 20 - 30 triệu đồng cũng không được”, ông Thanh nói.

Chính vì thế, quay trở lại câu chuyện căn hộ vùng ven có giá 50 - 60 triệu đồng/m², ông Thanh cho rằng khó có thể giao dịch được ở mức này vì tâm lý những nhà đầu tư hay cả những người mua có nhu cầu thực đều đang rất thận trọng.

Người dân có nhu cầu thực sẽ quyết định đến mức giá thực của các sản phẩm bất động sản này. Tới đây, khi có nhiều nhà đầu tư tham gia vào xây dựng bất động sản vùng ven các đô thị lớn, sức cạnh tranh sẽ cao hơn, dẫn tới mức giá sẽ giảm đi về giá trị thực và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực hơn.

“Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô”, ông Nguyễn Chí Thanh nói.

Theo ông Lê Đình Trung, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land, sau câu chuyện thắt chặt tín dụng, người tiêu dùng có tâm lý e dè, cất giữ tiền, hệ quả là thị trường không có giao dịch. Đấu giá đấu lên cũng không “lướt” được. Đến nay, thị trường đang chững lại, tình trạng sốt đất đã không còn tiếp diễn.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng cho biết, trong bối cảnh lạm phát tăng mạnh thì về tổng thể, thị trường bất động sản chịu tác động tiêu cực nhiều hơn là tích cực. Bởi vì khi lạm phát tăng thì buộc các nước phải can thiệp bằng cách tăng lãi suất. Và khi mặt bằng lãi suất tăng thì nghĩa vụ trả nợ tăng theo, tỷ giá cũng tăng theo, đồng tiền nội tệ của các nước mất giá,…

Ngoài ra, khi lãi suất tăng thì đầu tư, tiêu dùng giảm và kinh tế sẽ giảm đà phục hồi. Bên cạnh đó, khi lạm phát tăng, giá cả mọi mặt hàng cũng tăng theo khiến tâm lý phòng thủ xuất hiện. Người dân sẽ bớt ăn tiêu, thậm chí là từ bỏ ý định đầu tư. Hoặc nếu có thì cũng không có chuyện dễ dàng “lướt sóng” kiếm lời như hai năm trước.

“Ở thời điểm này, nếu như bất động sản còn tăng ở một nơi nào đó thì đó chỉ có thể là hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản lên như hai năm qua đã không còn nữa. Trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư,… Chưa kể Chính phủ và các địa phương cũng đang có động thái, chính sách điều tiết giúp cho thị trường trở về giá trị thật”, ông Lực nhận định.