“Ở Việt Nam, vay mua nhà cùng 1 ngân hàng nhưng lãi suất ở mỗi chi nhánh khác nhau, gặp từng chuyên viên, lãi suất còn khác nữa"

Tọa đàm thường niên FiinGroup Invest Summit với chủ đề "Triển vọng đầu tư năm 2022" do Fiin Group phối hợp với VnEconomy tổ chức mới đây, ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA) đã nêu 3 nguyên nhân khiến giá bất động sản trong năm qua bất chấp khó khăn do Covid-19. 

Đầu tiên, lý do chính là do nguồn cung bị hạn chế, đặc biệt là nguồn cung phía Nam. Nguồn cung không có trong khi nhu cầu giảm nhưng tốc độ giảm không nhiều như cung nên giá vẫn tăng. Người mua nhà thật muốn ở bắt buộc di chuyển ra vùng ven với nguồn cung ổn định. Vùng ven như Bình Dương nơi cung cấp nhiều nguồn cung cho khách hàng như Long Thành, Đồng Nai. Còn Hà Nội thì phải ra ngoại ô mua đất.

Thứ hai, nguyên nhân thúc đẩy giá bất động sản tăng đến từ chính sách lãi suất với chủ đầu tư và khách hàng nhiều ưu đãi. "Thực tế, ngân hàng thời gian qua đều giảm lãi suất cho khách hàng để khuyến khích mua và giải ngân vì áp lực giải ngân khó khăn. Ngoài ra, chủ đầu tư có nhiều chính sách như miễn lãi tới 36 tháng, thậm chí với số vốn bỏ ra thấp 0 đồng khách hàng vẫn có thể vay để mua bất động sản", ông nói. 

Thứ ba là kỳ vọng của nhà đầu tư đi sớm đón đầu. Khi thị trường khó khăn thì nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng đây là thời điểm tốt nhất để giải ngân. Ngoài ra có tình trạng nhà đầu tư chốt lời chứng khoán để mua bất động sản khi lo lạm phát sắp tới. 

ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA)

Khi đầu tư bất động sản, đa số áp dụng phân tích từ trên xuống giống như chứng khoán phân tích vĩ mô, từng khu vực, rồi đánh giá tác động cơ sở hạ tầng. Về lâu dài, điều này đúng, thị trường được ủng hộ bởi cơ sở hạ tầng đầu tư công được nhà đầu tư quan tâm. Nhưng sự thật đó không nhất thiết là điều kiện ta nên để ý tới.

"Thực tế có thị trường đánh giá về mặt vĩ mô tốt nhưng vẫn có nhà đầu tư bị "giam hàng", "chết" như thường nên chúng ta phải cẩn thận với việc phân tích", ông Khôi nhấn mạnh.

Đầu tư bất động sản có thể được chia thành 5 giai đoạn: đặt hàng, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, thanh toán và cuối cùng là để ở. Nhà đầu tư phải xác định xem mình tham gia giai đoạn nào và mỗi giai đoạn có kỳ vọng, rủi ro cũng khác nhau.

Nhà đầu tư đi theo lâu dài với bất động sản thì thích trở thành nhà đầu tư F0, tham gia đầu tiên vào dự án từ giai đoạn booking, và sau đó chủ đầu tư chạy marketing giá tăng lên. Giai đoạn 2 là F1 đặt cọc, F2 là ký hợp đồng mua bán, F3 là thanh toán, F4 ở thực.

Không quan tâm ở khu vực nào, nhà đầu tư luôn đi theo các giai đoạn trên. Thị trường BĐS có nhiều con sóng gộp lại với nhau. "Ta phải nhìn xem mình đang ở con sóng nào. Tuỳ khẩu vị, muốn có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn thì phải đi sớm hơn. Còn muốn an toàn thì chờ giai đoạn sản phẩm xong xuôi thì mua". 

Có 2 loại rủi ro chính. Một là rủi ro bản thân dự án, chủ đầu tư. Hai là rủi ro của thị trường. Ông cho biết: "Khi chúng ta tham gia vào càng sớm thì rủi ro thị trường càng thấp, rủi ro bản thân dự án cao. Vào một dự án sớm, rủi ro thị trường chúng ta không quan tâm lắm, vì khi đã ra dự án thì họ phải làm thị trường cho chúng ta. Thanh khoản không phải vấn đề quá lo lắng mà cái họ lo là vấn đề chủ đầu tư như khả năng pháp lý, tín nhiệm,... Giai đoạn sau, rủi ro dự án ít đi thì đối mặt rủi ro thị trường, rủi ro thanh khoản". 

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư cũng thay đổi nhiều tuỳ thuộc vào giai đoạn. Giai đoạn đầu, họ chủ yếu dùng vốn tự có, vì họ khá lão luỵên trên thị trường, không thích chịu rủi ro lãi suất. Khi vào giai đoạn F1, F0 vốn bỏ ra không quá nhiều, có thể chịu được. Nhưng sang giai đoạn F2 thì tỷ lệ dùng đòn bẩy tài chính tăng lên. 

Điểm thiệt thòi cho người vay mua nhà ở Việt Nam là hiện ngân hàng dường như luôn ở cửa trên. "Cùng 1 ngân hàng, khác chi nhánh thì lãi suất khác nhau, điều này rất khác so với các nước. Thậm chí vào gặp từng chuyên viên, lãi suất còn khác nữa", ông Khôi cho biết. Do đó, cần tăng khả năng thương thảo cho người vay mua nhà với ngân hàng, để họ có thể thương lượng được lãi suất tốt hơn. Có những khách hàng ở Việt Nam có điểm tín dụng cao nhưng khi vay lại có lãi suất tương đương với những khách hàng còn lại. 

Tại toạ đàm, vị chuyên gia này cũng khuyến cáo: "Tâm thế đầu tư ngắn hạn đã là sai ngay từ đầu, vì bất động sản mang tính chu kỳ trung và dài hạn nhiều hơn, lợi nhuận đạt được trong ngắn hạn không nhất thiết do quá giỏi mà còn do may mắn. Nhiều nhà đầu tư thấy may mắn lại nghĩ do mình phân tích đúng, giỏi nên làm 2-3 vòng nữa thì thường là họ bị kẹp ở vòng thứ 3. Ta phải luôn tâm niệm, nhiều khi thanh khoản do chủ đầu tư đẩy thị trường chứ không phải do ta giỏi gì đâu. Luôn có tâm thế cho tầm nhìn trung và dài hạn".