Ông Đặng Hùng Võ: "Thị trường bất động sản đang nhiễu loạn"

GS.TS Đặng Hùng Võ

38 bài viết

• Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây
  Tại: GS Đặng Hùng Võ: “Thị trường bất động sản hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước”

Chưa bao giờ "mặt trái" của thị trường bất động sản lại phản ánh đầy đủ và rõ nét nhất như một hai năm qua và đặc biệt là từ đầu năm 2019 đến nay, khi những vụ khiếu kiện, tiêu cực, khởi tố… liên tiếp xảy ra trên nhiều tỉnh thành. Thị trường này phải chăng đã bắt đầu là hồi chuông báo động?

Trong câu chuyện với VnEconomy về thị trường bất động sản hiện nay, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, người được xem có cả cuộc đời duyên nợ với lĩnh vực đất đai, với thị trường bất động sản - ông nói:

- Có thể nói một câu mang tính khái quát: đây là tích tụ, dồn nén của một giai đoạn mà thị trường chưa được quan tâm về mặt quản lý đúng mức. Thể hiện, thứ nhất, chúng ta thấy nhiều dự án về đất ở, nhiều dự án về du lịch (như condotel) thì khung pháp luật đều dưới dạng không đủ để điều chỉnh.

Condotel bắt đầu phát triển từ 2014, đến nay, đã 5 năm nhưng condotel là cái gì thì vẫn còn cãi nhau, vẫn còn tranh luận. Để rồi, đến 2019, gần như các chủ đầu tư, các dự án trước đây lấy condotel làm trọng tâm đều xin chuyển sang loại khác như Shophouse, Villa.

Cụ thể như Cocobay ở Đà Nẵng, vừa rồi cho điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết, gần như codotel chỉ giữ lại một hai cái với danh nghĩa khách sạn, còn lại chuyển hàng loạt condotel sang làm phố đi bộ (dạng Shophouse, Villa). Như vậy để thấy sau 5 năm phát triển, khung pháp luật cho codotel là không đầy đủ.

Hay chúng ta biết, do vướng giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, thậm chí cả Luật Đầu tư, dẫn đến bây giờ không ai dám ký phê duyệt dự án nữa.

Vì các dự án nhà ở theo quan niệm của ta hiện nay và các nơi cũng động viên phải đều là các dự án lớn, một khu đô thị hay khu chung cư lớn, chứ không phải dự án từng chung cư một như ngày xưa. Mà dự án lớn thì đất lại rộng, đất rộng thì bao giờ cũng dễ dẫn đến trên đất đó pha tạp nhiều loại đất. Ví dụ có đất thu hồi là đất ở, có đất thu hồi là đất nông nghiệp, có đất thì nhà nước đang giữ mà ta gọi là đất công, đất vàng, có đất thì do doanh nghiệp nhà nước đang nắm giữ thì thuộc diện sắp xếp lại, tức vướng cả Luật quản lý, sử dụng tài sản công.

Tất cả những dự án có diện tích đất hỗn hợp như vậy Luật Đất đai không có quy định, do đó không đủ pháp lý để phê duyệt.

Tôi lấy hai phân khúc chính của thị trường bất động sản mà hai phân khúc này đều bị tê liệt do pháp luật. Các địa phương lớn có thị trường phát triển mạnh đều cho rằng pháp lý hiện nay đang là nguyên nhân dẫn đến sự giảm cung, làm cho thị trường có dấu hiệu ngừng lại.

Nếu đánh giá chung có thể kết luận rằng, thị trường bất động sản đang bị ngưng lại, cũng là do quản lý của ta chưa có tầm nhìn, chưa có trách nhiệm về mặt pháp luật để đảm bảo việc phát triển của nó là tốt.

Điểm thứ hai cũng có biểu hiện ngừng lại ở chỗ thanh tra rất nhiều, sai phạm rất lớn, những biểu hiện tiêu cực đã có, đã được chỉ ra, đấy cũng là động tác làm cho nhiều dự án bây giờ khép mình lại, chờ chứ chưa muốn làm tiếp… Đó là những dấu hiệu cho thấy thị trường đang có biểu hiện ngừng lại, tuy nhiên do chủ quan của quản lý chứ không phải do bất kỳ yếu tố khách quan nào.

Câu hỏi lớn là có tham nhũng hay không!

Từ cấp phép, thu hồi, thổi giá, xây dựng không phép, xây vượt tầng, bán nhà trên giấy không phép, dự án ma… có thể thấy tiêu cực đang len lỏi trong mọi ngóc ngách của lĩnh vực bất động sản, thưa ông?

Đấy là tình trạng thanh tra nhiều nhưng không xử lý, dẫn đến vi phạm.

Mà rất lạ, các "dự án ma" lẽ ra phải khép tội hình sự ngay lập tức bởi vì lừa đảo người tiêu dùng nhưng đến nay cũng có xử lý được cái gì nên hồn đâu. Báo chí đưa lên "nó là ma", cũng có hành vi cưỡng chế như một dự án của Alibaba (ở Bà Rịa-Vũng Tàu) nhưng còn biết bao nhiêu dự án ma nữa. Kể cả như trong nội đô Tp.HCM nói Angel Lina chiếm 3/8 "dự án ma", thế thì 5 cái còn lại là của ai, cũng không thấy nói.

Ngay ở ngoài Bắc này cũng xuất hiện nhiều "dự án ma". Theo tôi đã là "dự án ma" đủ căn cứ thì phải khép vào tội hình sự, vì đấy là lừa đảo người tiêu dùng.

Nhưng hệ quả trên là do cơ chế của ta yếu, thiếu hay buông lỏng quản lý, theo ông?

Tôi nói rồi là do trách nhiệm của những người có thẩm quyền quản lý - là bị buông. Riêng hành vi thanh tra rất nhiều nhưng xử lý gần như là không đáng kể thì thanh tra để làm gì. Đấy là nói về trách nhiệm thì có thể quy ngay được trách nhiệm, không cần chứng cứ gì cả, thanh tra đến như thế mà xử lý như vậy thì đó là trách nhiệm.

Về mặt pháp luật mà tạo ra những điểm dừng hiện nay của phân khúc nhà ở lẫn phân khúc du lịch thì đấy cũng là trách nhiệm của quản lý.

Tại sao để như Tp.HCM từ đầu năm đến giờ theo báo chí cho biết mới chỉ có hai dự án nhà ở được phê duyệt (dự án mới). Codotel thì khép mình lại, thu lại, người thì nói là hóa giá, người ví von là "hóa vàng"…, là vì khung pháp lý cho condotel chưa có. Do vậy, ở đây chắc chắn là trách nhiệm của người có thẩm quyền quản lý bị buông, còn nói buông lỏng là hơi nhẹ.

Nhưng câu hỏi lớn hơn là có tham nhũng ở đây hay không? Về chuyện pháp luật thì cùng lắm có chuyện "lobby" vì lợi ích nhóm này nhóm kia, có thể có nhưng khó chứng minh. Tuy nhiên chuyện thanh tra nhiều nhưng không xử lý thì chắc chắn có thể đặt câu hỏi rất lớn, rất đường hoàng, rất chính đáng, là có tham nhũng hay không. Vì riêng câu chuyện ở huyện Vĩnh Tường là có hành vi tham nhũng rồi.

Tôi cho rằng khép vào những người có thẩm quyền quản lý bị buông - buông trách nhiệm quản lý là có thể thấy. Câu chuyện tiếp theo là có tham nhũng hay không thì chúng ta cần đặt vấn đề một cách nghiêm túc.

Lỗ hổng pháp lý?

Ngay lúc này, kỳ họp Hội đồng Nhân dân ở nhiều tỉnh thành đã, đang diễn ra, trong đó vấn đề đất đai, về thị trường bất động sản được mang ra mổ xẻ, đề cập với hình thái sốt ảo, bong bóng, biểu hiện nhiều tiêu cực… Vậy có thể đánh giá việc quản lý thị trường bất động sản đang trở nên cấp bách?

Trước đây chỉ quanh vào việc bất động sản nhà ở nhưng kể từ năm 2014 có chuyện phát triển rất mạnh về phân khúc du lịch nghỉ dưỡng gắn với chủ trương đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, do đó tạo ra phân khúc mới mà lợi ích cũng nhiều.

Cầu luôn luôn thiếu và cung thì bao nhiêu cũng chưa đủ vì một hạ tầng du lịch ở nước du lịch còn kém phát triển chuyển sang một đất có chủ trương phát triển mạnh du lịch thì bao giờ cũng thiếu rất nhiều.

Ngay bây giờ xuống Hạ Long bảo tìm khách sạn 5 sao cũng không nhiều. Những nơi hút khách du lịch mạnh như Hạ Long mà hạ tầng còn thiếu nhiều thì chứng tỏ đây là phân khúc hút đầu tư rất mạnh. Nếu khung pháp luật tốt thì không cần quan tâm gì tới chuyện thừa cung vì du lịch của ta tăng trưởng từ 20-30%/năm, vào loại nhóm đầu của thế giới và châu Á. Đó là yếu tố mới của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Nhưng rất tiếc chúng ta chưa đáp ứng được sự phát triển với yếu tố mới là du lịch.

Nhưng "đỉnh điểm" như Thủ Thiêm, với những sai phạm về đất đai đã được kết luận của thanh tra chỉ ra, vậy ông có cho rằng, pháp luật, thể chế của ta chưa đủ hoàn thiện để phù hợp với cuộc sống, hay đâu đó vẫn có người trong cơ quan công quyền cố tạo ra nhiều kẽ hở cho những lợi ích riêng?

Thủ Thiêm thì chúng ta phải nhìn nó là một dự án lớn đã kéo dài từ 2002 tới nay. Tôi vẫn nói Thủ Thiêm đã qua đến ba đời Luật Đất đai. Đầu tiên áp dụng là luật năm 1993, sau đó tiếp tục giai đoạn chủ yếu là luật năm 2003, và 5 năm nay là luật 2013.

Dự án Thủ Thiêm tổng cộng từ khi khởi động cho đến nay phải 20 năm, còn bắt đầu triển khai phải 15 năm, và qua 3 đời Luật Đất đai như đã nói. Những dự án như thế thường sẽ phức tạp vì pháp luật thay đổi mà thay đổi theo chiều hướng có những bước tiến khá dài. Như luật 2003 so với 1993 chẳng hạn.

Chắc chắn từ khi quyết định trước luật 2003, thậm chí là 1 năm, nhưng lại phải thực thi theo luật 1993 với một số chuyện thực thi theo luật 1993, một số chuyện lại thực thi theo 2003. Thậm chí chúng ta có những lạc hậu như tiền bồi thường theo luật 1993 tính tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà quyết định thu hồi đất từ năm 2002. Đến bây giờ mới thực hiện bồi thường người ta thì dân thua thiệt chứ còn gì, đã qua mười mấy năm.

Liệu có tính lại bồi thường hay như thế nào không? Mà cả quá trình kéo dài suốt từ 2002 ít nhất phải năm bảy năm sau việc bồi thường, trong khi luật 2013 bây giờ lại yêu cầu "nhân dân đồng thuận, rồi ký quyết định phương án bồi thường với quyết định thu hồi đất cùng một lúc", hai cách là hoàn toàn khác nhau.

Nhưng có những vụ như Mường Thanh vừa mới xảy ra, ngay trong "lòng Thủ đô", qua nhiều năm, nhưng những sai phạm vẫn thản nhiên tồn tại?

Mường Thanh trước đây có lần phát biểu có năm tiếp tới hàng chục đoàn thanh tra. Thế thì tại sao bây giờ mới có quyết định khởi tố? Hơn nữa cái sai lớn của Mường Thanh là khu Linh Đàm chứ không phải trong Hà Đông nhưng lại khởi tố trong Hà Đông.

Theo nhiều ý kiến, tại Mường Thanh, cả thanh tra Hà Nội cũng vào, đã có kết luận, Thanh tra Chính phủ cũng đã vào, Thanh tra Bộ xây dựng cũng đã vào, nhưng rồi không thấy xử lý gì cả. Mà cơ quan điều tra bây giờ khởi tố theo luận cứ của họ chứ không phải thấy thanh tra xong rồi chuyển sang cơ quan điều tra. Chúng ta lưu ý bên công an Hà Nội khởi tố là do từ luận cứ của họ chứ không phải từ kết luận thanh tra.

Còn với dự án bất động sản nói chung, ngay như doanh nghiệp muốn bán nhà trên giấy thì cũng phải báo và phải được phép của cơ quan quản lý xuống kiểm tra tất cả các thứ rồi mới đồng ý cho bán. Nhưng doanh nghiệp cứ tự bán, kể cả "dự án ma" cũng cứ tự dựng lều lên bán. Như vậy ở đây pháp luật là hổng.

"Tội là Nghị định 43"

Nhiều quan điểm cho rằng, chính sách chia lô bán nền đang là yếu tố chính tạo ra "mặt trái" cho thị trường bất động sản trong thời gian qua. Theo ông thì sao?

Năm 2004, Nghị định 181 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Chính phủ dùng ngay một từ là cấm chia lô bán nền trong mọi trường hợp. Đây là ý tưởng của cố Thủ tướng Phan Văn Khải, là cương quyết để phát triển đô thị thì không thể cho phép chia lô bán nền và bút tích của ông Khải ghi vào tờ trình của Nghị định 181 một từ bên lề là "cấm chia lô bán nền".

Sau đó 3 năm đến 2007 thì đồng chí Mai Ái Trực, lúc đó là Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có nói nhận được rất nhiều ý kiến phản ánh ở các tỉnh, là nếu cấm toàn bộ như thế thì cũng sẽ rất khó cho khu vực nông thôn. Do vậy, Nghị định 84 năm 2007 có sửa lại quy định về chia lô bán nền của Nghị định 181 là cho phép chia lô bán nền tại các thị trấn và khu vực nông thôn, từ thị xã thành phố trở lên là không được chia lô bán nền.

Nghị định đó có hiệu lực suốt đến khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành. Khi luật 2013 có hiệu lực thi hành thì Nghị định 43 hướng dẫn luật đất đai 2013 có quy định chia lô bán nền rất thoải mái, tức là chỉ cần dự án đó không nằm ở đường phố chính, không tạo nên việc làm xấu cảnh quan đô thị. Thành ra từ đó trên đô thị ở rất nhiều nơi, từ Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Hạ Long… dự án chia lô bán nền cực kỳ nhiều.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có động gì đến chia lô bán nền không thì cả luật cả nghị định không có từ nào là chia lô bán nền cả, chỉ có mỗi Luật Kinh doanh bất động sản có coi loại hình bán quyền sử dụng đất nền theo Luật Đất đai như một hình thức hàng hóa bất động sản.

Như vậy kênh nhà ở thì không quan tâm đến việc cơ chế chia lô bán nền, nhưng Luật Đất đai thì cứ loay hoay với cơ chế chia lô bán nền, mà chia lô bán nền là để phát triển nhà ở. Kênh nhà ở thì không có một quy định gì về chia lô bán nền mà cái nền đấy chính là nền nhà ở.

Đến đây chúng ta thấy rằng Nghị định 43 hướng dẫn thi hành luật 2013 đã mở cơ chế chia lô bán nền rất rộng và từ đấy gây sốt, vì nhà đầu tư thích, nhất là nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp rất thích phân khúc đất nền bởi đầu tư ít, đỡ tốn tiền, giá tăng nhanh, dễ sốt, người dân thì ưa chuộng. Hiểu đơn giản cứ bỏ 1/3 tiền, tức mua một bất động sản đã xây thì được một cái nhưng mua nền là được 3 cái. Khả năng đầu cơ rất dễ, đủ thứ nhược điểm, nhưng Nghị định 43 lại mở rất rộng. Tại sao nó sốt là vì thế.

Như vậy thì chính Nghị định 43 đang tạo ra những vấn đề cho thị trường bất động sản?

Tôi cho rằng khung pháp luật hiện nay đang gây nhiễu loạn, gây bất ổn cho thị trường.

Như tôi phân tích, từ khung pháp luật là phần lớn, kể cả condotel chưa đáp ứng sau 5 năm phát triển. Đất ở hiện nay chưa thống nhất giữa nhiều luật tạo ra khó phê duyệt dự án. Rồi đất nền vừa rồi gây sốt trên hầu khắp thị trường thế thì… "tội" là nghị định 43.

Tôi nói lịch sử Nghị định 181 quy định thế nào, Nghị định 84 năm 2007 quy định thế nào và đến Nghị định 43 năm 2014 quy định thế nào là rõ rồi. Từ quy định Nghị định 43 mới gây sốt đất nền.

Như vậy, có nghĩa, muốn thị trường bất động sản không nhiễu loạn, không bất ổn thì phải nhanh chóng bỏ chính sách chia lô bán nền?

Đúng. Điều này tôi cũng đã nói nhiều lần. Trên thế giới, theo hướng dẫn của UN-Habitat về quản lý đô thị có nói cơ chế chia lô bán nền các nước có thể sử dụng để giải quyết nhà ở cho người nghèo - bởi vì họ không có tiền và ở những nơi xa đô thị thì có thể dùng cơ chế chia lô bán nền. Tôi cho rằng ở Việt Nam cũng nên tiếp thu hướng dẫn đó của UN-Habitat.

Theo tôi chỉ áp dụng chia lô bán nền cho đất giãn dân ở nông thôn tại những nơi chưa được quy hoạch thành đô thị và chỉ áp dụng đất giãn dân cho những hộ dân, gia đình mới thành lập, những hộ gia đình đó mới được mua đất nền.

Nhưng nếu chính sách chia lô bán nền hiện tại không thay đổi trong thời gian tới thì sao?

Thì nó sẽ dẫn ra hàng loạt đất để hoang, không xây nhà ở và động đến thì mỗi người đều nói đây là đất của tôi nhưng tôi chưa có tiền xây. Đây là cách phát triển đô thị rất hoang vu.

Chúng ta biết đầu tư vào bất động sản hút được vốn đầu tư vì Việt Nam hiện nay đang trong quá trình phát triển - là quá trình mà giá đất tăng rất nhanh, người ta tính đến chuyện sinh lời từ tăng giá đất chứ không tính đến chuyện sinh lời từ khai thác bất động sản. Lý do đầu tư vào bất động sản bởi lợi nhuận cao hơn tất cả các thứ khác như chứng khoán, gửi tiền ngân hàng, vàng, đô la. Và bởi người ta không nghĩ đến chuyện mua là cho thuê, khai thác mà chỉ giữ nó trong vòng vài năm bán đi thu lời.

Phát triển bền vững, cách nào?

Mới đây ba doanh nghiệp lớn khởi kiện UBND Tp.Đà Nẵng liên quan đến vấn đề quy hoạch, đất đai, mà theo họ, cơ quan quản lý (UBND TP. Đà Nẵng) đã ra những quyết định về điều chỉnh, hủy kết quả đấu thầu… trước đó là không đúng quy định. Cũng từng ký quyết định thu hồi đất, cũng từng đối thoại với nhân dân sau nhiều năm đã nghỉ hưu (dù khi đó ông nói quyết định thu hồi là vì lợi ích của người dân), ông thấy các quyết định hiện nay của các địa phương liên quan đến các dự án đất đai có vội vàng và "chạy" theo nhu cầu của doanh nghiệp?

Điều này tôi cũng nói nhiều lần rồi.

Sự thực mà nói, quá trình phát triển của Việt Nam, kể cả Thủ Thiêm, là đã không đặt người tiêu dùng vào trung tâm, mà đặt nhà đầu tư vào trung tâm, chính vì thế mọi thứ đều có lợi cho nhà đầu tư.

Tất nhiên ai cũng biết nhà đầu tư là con người cụ thể đi đến địa phương cũng dễ làm ngoại giao với vị này vị khác, là cơ chế củng cố mối quan hệ quen biết, thân hữu, nên nhà đầu tư có lợi thế hơn người dân.

Chỉ có đơn lẻ từng người thấy mình bị thiệt, khiếu nại. Nhưng nếu một người quản lý trong sáng thì người ta cũng coi mối quan hệ thân hữu với chủ đầu tư là bình thường bởi vì anh đến địa phương tôi nhưng đừng vì mối quan hệ thân hữu đó mà giải quyết các việc khác theo kiểu lách luật.

Ở các nước họ quan niệm rất rành mạch, đã đến công đường thì anh là anh tôi là tôi. Tôi đi nhiều nước châu Âu, không có chuyện doanh nhân này vì rất thân với ông tỉnh trưởng nên có chuyện ưu ái, giúp đỡ, mà cứ theo luật mà làm thôi.

Ở ta, đúng là chủ quan của người quản lý nhiều khi khá mạnh, có những nơi mạnh hơn cả pháp luật. Chính đấy là lý do trong nhiều trường hợp để xảy ra sai phạm rất lớn, như Vũ Nhôm chẳng hạn, một mình nhưng thao túng rất nhiều thứ đất đai, vượt qua pháp luật, lách qua kẽ hở pháp luật. Tuy nhiên cũng có những nhà đầu tư và thường là nhỏ và vừa thì hay bị ép phải thế này phải thế kia.

Qua phân tích ở nhiều góc độ, nhiều khía cạnh và dẫn chứng khác nhau như trên, theo ông, trước mắt để chính sách quản lý đất đai, để thị trường bất động sản ổn định và tiến tới phát triển bền vững, hiệu quả, thì cần có những khung pháp lý hay cơ chế chính sách quản lý như thế nào?

Tôi cho rằng đầu tiên khung pháp luật phải chỉnh lý lại theo hướng chi tiết và đồng thời tạo được đồng bộ giữa các luật có liên quan đến thị trường bất động sản, gồm Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quản lý và sử dụng tài sản công, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, và kể cả là Luật Du lịch nữa.

Tất cả luật đó phải đồng bộ, phải có thiết kế chung thì mới đảm bảo được phát triển của thị trường bất động sản, còn nếu không thì luật nọ lại đá luật kia, và ngay cả trong một luật cũng không đủ chi tiết để thực hiện. Như Luật Đất đai bây giờ các nơi lấy lý do dự án lớn có nhiều loại đất ở đấy là không dám phê duyệt vì không có trong luật.

Tiếp theo là áp dụng pháp luật. Cách nào đấy để áp dụng pháp luật đồng bộ. Tốt nhất phải chỉ ra ai là người hướng dẫn pháp luật trong lĩnh vực bất động sản, còn nếu không có người hướng dẫn thì nhiều khi địa phương nói có công văn hỏi lên Bộ, Bộ không trả lời hoặc có khi trả lời bộ này khác với bộ kia. Vấn đề phải quy định ai là người chịu trách nhiệm về áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này, phải chỉ ra, để người đó có trách nhiệm hướng dẫn.

Vấn đề thanh kiểm tra thì Thủ tướng cũng có quyết định rồi. Thanh tra đều phải lập đoàn thanh tra liên ngành và một doanh nghiệp chỉ có một vụ thanh tra một năm. Nhưng điều đó cũng chỉ là một vế thanh tra thôi còn việc xử lý sau thanh tra mới là câu chuyện lớn.