Ông trùm bất động sản Hồng Kông: Một trong những tỷ phú giàu nhất châu Á bỗng trở thành 'chúa chổm', chật vật để trả khoản nợ 1 tỷ USD

Theo Bloomberg Billionaires, đây là một "cú ngã" mạnh đối với Pan khi ông từng giữ vị trí giàu thứ 4 châu Á vào năm 2015 với khối tài sản 27 tỷ USD. Sau khi cổ phiếu công ty Goldin Financial Holdings của ông lao dốc và hầu hết tài sản trở thành khoản thế chấp đi vay, ông đã bị loại khỏi bảng xếp hạng 500 người giàu nhất thế giới.

Nợ chồng chất nợ 

Hiện tại, ông và nhiều nhà đầu tư khác trong thành phố - nhóm người đi vay "quá tay" trong giai đoạn bùng nổ, đã mất rất nhiều tiền khi Hồng Kông chứng kiến tình trạng bất ổn dân sự và đại dịch khiến cả thành phố rơi vào cuộc suy thoái tồi tệ chưa từng có.

Tang Shing-bor là một nhà đầu tư kỳ cựu với biệt danh "Shop King" (ông hoàng thâu tóm") khi sở hữu lượng bất động sản bán lẻ khổng lồ. Giờ đây, ông đang tìm cách bán số bất động sản trị giá hàng tỷ USD. Trong khi đó, một nhóm nhà đầu tư đã trả 5,2 tỷ USD cho The Center trong thương vụ mua tòa nhà văn phòng đắt nhất thế giới. Tuy nhiên, họ đã không thể kinh doanh khi thị trường bất động sản bị đình trệ trong năm vừa qua.

Edward Chan – nhà phân tích tín dụng của S&P Global Ratings tại Hồng Kông, nhận định: "Việc tịch thu tài sản là một điều đặc biệt. Nếu việc tịch thu tài sản xảy ra thì tình trạng tài chính của công ty đó đã rất tồi tệ, với nợ và tỷ lệ đòn bẩy cao."

Quay trở lại với vị tỷ phú, ông Pan và Goldin Financial đã gồng gánh khoản nợ khoảng 38 tỷ HKD (4,9 tỷ USD) từ tháng 5/2017 đến tháng 9/2020 cho 4 khu bất động sản ở Hồng Kông, theo số liệu do Bloomberg tổng hợp. Hồ sơ hồi tháng trước của công ty cho thấy, có ít nhất 1 tỷ USD trong số đó hiện vẫn chưa được thanh toán và là của Goldin.

Ngoài ra, số liệu mới nhất cho thấy hệ số Nợ/EBITDA của Goldin là khoảng 9 lần vào cuối năm 2018. Trong khi đó, tỷ lệ này của Sun Hung Kai Properties – nhà phát triển lớn nhất Hồng Kông, hồi cuối năm 2019 là 2,3 lần và HKR International là khoảng 2 lần.

Dù đã vay CK Asset Holdings – được Lý Gia Thành hậu thuẫn, 1,1 tỷ USD vào tháng 9, Goldin Financial cũng không thể giải quyết "đống nợ". Khoản vay này – cung cấp cho bộ phận sở hữu tòa nhà văn phòng Goldin Financial Global Centre, được sử dụng để trả các khoản nợ 3,4 tỷ HKD từ các công ty mẹ trung gian, theo Debtwire đưa tin hồi tháng 8. 

Những bước đi sai lầm 

Ban đầu khối tài sản của Pan không được tạo ra nhờ lĩnh vực bất động sản mà là kinh doanh, sau đó là sản xuất đồ điện tử nhờ các khoản đầu tư mạo hiểm sau khi từ California chuyển đến Hồng Kông. Năm 2008, Pan chuyển sang đầu tư bất động sản. Chỉ vài năm sau đó, cơn sốt đất đã bùng nổ, tạo ra sự giàu có cho nhiều người ở Hồng Kông và đưa thành phố này trở thành thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới.

Từ mảng sản xuất thiết bị điện tử tiêu dùng như điện thoại di động và máy MP3, Pan "lấn sân" sang lĩnh vực bất động sản và đổi tên công ty thành Goldin Properties Holdings Ltd. Sau đó, ông mua một công ty niêm yết đặt tên là Goldin Financial. Công ty này bị hủy niêm yết vào năm 2017 và Pan sở hữu cổ phần chi phối trong cả 2 doanh nghiệp.

Sự sụp đổ của Goldin Financial có thể bắt nguồn từ chiến lược chia tách quyền sở hữu tài sản giữa công ty và lợi ích cá nhân của ông Pan. Từ năm 2011 đến 2020, Pan và Goldin Financial đã mua 1 khu bất động sản thương mại và 2 khu dân cư. Nhà phát triển bất động sản này nắm giữ 60% cổ phần sở hữu, trong khi riêng Pan nắm giữ 40%. Tỷ lệ nắm giữ cổ phần cũng ở mức tương tự đối với khu bất động sản thứ 3 của công ty.

Tuy nhiên, bắt đầu từ năm 2018, Pan quyết định muốn có toàn quyền sở hữu một trong những khu bất động sản dân cư và cổ phần đa số trong một khu khác, nằm trong khu phố Ho Man Tin tại Kowloon và có tiềm năng sinh lời tốt. Đổi lại, ông bán cổ phần trong công ty niêm yết của mình, trong đó bao gồm 40% cổ phần Goldin Financial Global Centre và một khu đất gần sân bay Kai Tak.

Kết quả là, Pan trở thành người bảo lãnh duy nhất cho khoảng vay 7,19 tỷ HKD cho cho một trong những dự án phát triển khu dân cư, theo nguồn tin thân cận. Những người này cho biết, có ít nhất 4 ngân hàng liên quan đến khoản vay đã không đồng ý với các điều khoản của thỏa thuận. Theo đó, Goldin Financial gặp khó khăn trong việc đáp ứng các hạn mức tín dụng tiếp theo.

Dự án Kai Tak sau đó đã thất bại. Cuối năm 2019, Goldin Financial cũng không huy động được khoản vay để tài trợ một phần cho việc phát triển khu đất này. Cuối cùng, công ty đã phải bán khu đất với giá 3,5 tỷ HKD – thấp hơn 1 nửa so với số tiền họ bỏ ra vào năm 2018.

Trong khi đó, tòa nhà cao tầng của Goldin đang "tâm điểm" của chủ nợ sau khi công ty này không thể thanh toán khoản nợ trước đó. Vào tháng 7, công ty này đã đi vay khoảng 3,4 tỷ HKD và nhóm chủ nợ yêu cầu họ phải trả ngay lập tức, trong khi các trái chủ nắm giữ 6,8 tỷ HKD trái phiếu đe dọa sẽ lấy tòa nhà văn phòng – vốn đã được sử dụng để thế chấp.

Sau đó, những chủ nợ có liên quan đến trái phiếu của công ty này đã nộp đơn lên Tòa án Tối cao Hồng Kông để nắm quyền kiểm soát tòa nhà 27 tầng và được cấp quyền sở hữu vào tháng 9. Kể từ đó, họ đã ký một thỏa thuận bán tòa nhà sau cuộc đấu thầu nhiều tháng.

Goldin cho biết trong một hồ sơ trao đổi hôm Chủ nhật rằng việc bán tòa nhà sẽ đủ để họ thanh toán cả trái phiếu và các khoản nợ. Ngoài ra, hội đồng quản trị của họ tin tưởng rằng một khi thương vụ mua bán hoàn tất, các thủ tục pháp lý liên quan đến trái phiếu và khoản vay "sẽ được giải quyết một cách thân thiện." Thương vụ trên sẽ đặt Goldin Financial vào tình thế trớ trêu, từ chủ sở hữu sang bên đi thuê, khi tòa nhà này là trụ sở chính của họ.

Tham khảo Bloomberg