Ông Vicente Nguyen: "Tôi đã áp dụng quy tắc đầu tư chứng khoán vào bất động sản, có lô đất đã lãi 10 lần thậm chí 20 lần trong vòng 5-10 năm qua"

Ông Vicente Nguyen, CIO AFC Vietnam Fund (quỹ đầu tư quy mô hơn 70 triệu USD) trên thị trường chứng khoán vừa có những phân tích liên quan đến kênh đầu tư đang nóng nhất hiện nay là chứng khoán và bất động sản.

Sự giống và khác nhau của đầu tư chứng khoán và bất động sản

"Như các bạn đã biết tôi đang quản lý một quỹ đầu tư nước ngoài chuyên đầu tư trên thị trường chứng khoán Việt Nam, hiện quỹ có quy mô hơn 72 triệu USD. Quỹ cũng không phải quá xuất sắc nhưng cũng được xem là thành công với tỷ lệ lợi nhuận tầm hơn 20%/năm trong vài năm qua. Tôi đã áp dụng khá nhiều các quy tắc đầu tư trong chứng khoán vào lĩnh vực BĐS và gặt được những thành công to lớn. Có những lô đất x5, x10 thậm chí là x20 lần trong vòng 5-10 năm. Dù tôi không phải là một chuyên gia trong bất động sản nhưng tôi cũng được gọi là tương đối có chút thành công nhờ các quy tắc đầu tư trong chứng khoán. Nay tôi xin chia sẻ với các bạn các quy tắc này, hi vọng các bạn có thể tham khảo và cùng thành công với nhau. Đây là ý kiến của riêng cá nhân tôi, áp dụng cho chính tôi, không dạy ai, cũng không so sánh với ai, cũng chẳng phải là một kim chỉ nam cho ai, các bạn có thể chắt lọc và gọt giũa để phù hợp với mỗi người", ông Vicente Nguyen nói.

Tôi đã áp dụng khá nhiều các quy tắc đầu tư trong chứng khoán vào lĩnh vực BĐS và gặt được những thành công to lớn. Có những lô đất x5, x10 thậm chí là x20 lần trong vòng 5-10 năm.

Theo vị CIO này, sự giống nhau của đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản ở chỗ hai kênh đầu tư kiếm lời nhưng cũng đồng thời là tài sản tích luỹ được. Hầu hết người mua chứng khoán thì 100% là nhà đầu tư mua để bán, rất ít nhà đầu tư kiểu Warren Buffett mua và nắm giữ cả đời. Bất động sản cũng thế, hầu hết nhà đầu tư mua để đầu tư như một kênh tích lũy tài sản.

Hai kênh đầu tư nên cả hai đều có rủi ro. Đối với chứng khoán, rủi ro là liên quan đến thị trường chứng khoán, đến nội tại doanh nghiệp, thì với bất động sản là rủi ro pháp lý, rủi chính sách và cả những rủi ro kinh tế liên quan.

Để thành công trong đầu tư chứng khoán hay bất động sản bạn phải có khả năng định giá thứ mà bạn mua, ước tính được khả năng tăng trưởng của nó và từ đó ước tính được lợi nhuận.

Về thu nhập, cả hai kênh đầu tư đều có thể đem lại thu nhập. Nếu thu nhập từ đầu tư chứng khoán là cổ tức thì đầu tư bất động sản có thể là tiền cho thuê (đối với nhà, căn hộ, bất động sản nghỉ dưỡng) hoặc từ lợi phẩm trên đất như thu từ nông nghiệp (đối với bất động sản là đất nông nghiệp).

Về chi phí vốn, cả hai kênh đầu tư đều phải bỏ vốn ra, do đó khi đầu tư bạn đều phải tính chi phí vốn vào đó. Thông thường chi phí vốn của bất động sản sẽ lớn hơn vì thời gian nắm giữ lâu hơn do tính thanh khoản của bất động sản thì luôn thấp hơn so với chứng khoán.

Sự khác nhau giữa hai kênh đầu tư chứng khoán và bất động sản:

Thứ nhất, bất động sản không có chỉ báo giá hàng ngày, trong khi đó chứng khoán có chỉ báo giá hàng ngày, hàng giờ, hàng giây. Điều này làm cho nhà đầu tư bất động sản ít bị dao động hơn bởi các biến động giá. Nhưng điều đó cũng không có nghĩa là nó không làm cho bạn trở nên tham lam hay sợ hãi. Tuy nhiên thường thì bạn sẽ trở nên bình tâm hơn nhiều nếu bạn nắm một bất động sản và nghe ngóng rằng nó đang xuống giá hoặc thị trường bị giảm thanh khoản, thậm chí đóng băng. Bởi nó bắt nguồn từ tâm lý, bất động sản tương đối là một tài sản "thật" hơn. Và khi bạn sở hữu nó, bạn có toàn quyền quyết định, trong khi đó, dù bạn sở hữu chứng khoán, cổ phiếu đó nhưng gần như chẳng quyết định được gì đến công ty đó cả.

Thứ hai, thanh khoản bất động sản là tài sản khi mua bán hầu hết đều cần phải thị sát, có nghĩa là có xem, có kiểm tra và mua bán face to face, do đó việc giao dịch sẽ mất ít nhất 1 vài ngày cho tới 1 vài tuần. Điều này tạo nên đặc điểm là thanh khoản của bất động sản bao giờ cũng thấp hơn chứng khoán. Nếu chứng khoán chỉ cần 1 giây đồng hồ là có tiền trong tài khoản, thì đôi khi bất động sản phải giữ tính bằng năm.

Thứ ba, quy mô lớn, khó chia nhỏ, bạn có thể đầu tư chứng khoán với số tiền chỉ từ 50 -100 triệu đồng, nhưng với bất động sản thì số tiền này là khá khó. Do bất động sản thường đi với quy mô lớn, nên không dễ dàng gì để mua được một lô đất với số tiền đó. Cũng vì điều này mà làm cho tính thanh khoản của bất động sản không thể nào bằng chứng khoán được.

Thứ tư, mặc dù đều là tài sản đầu tư nhưng cũng có cái khác là bất động sản ngoài vấn đề đầu tư thì còn giá trị sử dụng. Có nhiều người mua chỉ vì thích nó, vì view siêu đẹp, vì tính nghỉ dưỡng có một không hai của nó và chẳng cần quan tâm đến giá của nó. Lên hay xuống đối với họ không quan trọng vì cái họ cần là giá trị sử dụng của nó. Trong khi đó, khi bạn sở hữu một chứng khoán, thì gần như bạn không có giá trị sử dụng, chỉ hầu hết là mang tính đầu tư và khó có khả năng can thiệp vào nội tại doanh nghiệp trừ khi bạn là một nhà đầu tư cực lớn có khả năng chi phối doanh nghiệp bạn đầu tư.

Áp dụng quy tắc đầu tư chứng khoán vào bất động sản

Ông Vicente Nguyen có những quy tắc đặc biệt áp dụng từ chứng khoán sang thị trường bất động sản.

Quy tắc 1: Định giá được tài sản mua

Bạn phải định giá được tài sản mà bạn mua, bất động sản và chứng khoán đều như nhau. Có rất nhiều cách thức định giá một chứng khoán, và bất động sản cũng như thế.

"Theo kinh nghiệm đầu tư nhiều năm của tôi, thì một trong những phương pháp định giá bất động sản tốt nhất đó chính là so sánh tương quan. Ngoài các yếu tố pháp lý bạn phải kiểm tra trước khi mua thì việc so sánh tương quan lô đất mà bạn mua với một lô đất vị trí tương đương tại một tỉnh thành có độ phát triển kinh tế tương đương. Nếu lô đất bạn định mua thấp hơn nhiều thì điều này cho thấy có vẻ dường như nó đang được định giá thấp hơn", ông Vicente nêu. Ngoài ra bạn nên kết hợp một phương pháp nữa đó chính là "biên độ an toàn". Nếu lô đất bạn mua có giá thấp hơn vùng tương đương từ 50% trở lên thì đó là một biên độ khá an toàn. Còn nếu nó thấp hơn từ 80-90% thì đó được gọi là biên độ siêu an toàn. Một phương pháp so sánh tương quan khác đó chỉ là tỷ số giữa giá thị trường và giá đất do nhà nước quy định tại khu vực bạn mua so với các tỉnh thành khác. Nếu chỉ số này thấp hơn so với tỉnh thành khác, điều đó cho thấy đất bạn đang mua là rẻ tương đối.

Ví dụ giá đất nông nghiệp theo đơn giá nhà nước tại Đà Lạt đang có giá theo khung từ 100-200k/m2, nhưng giá thị trường giao dịch khoảng 5-10tr/m2, thậm chí là 20tr/m2. Như vậy tỷ số là hơn 50 và tiến gần đến 100 lần. Trong khi đó, giá đất nông nghiệp theo đơn giá nhà nước tại Daksong tầm khoảng 30k/m2, giá giao dịch thì tầm 150-200k/m2, tức chỉ số này rơi vào khoảng 5-7 lần. Nếu bạn so 5-7 lần với 100 lần ở Đà Lạt thì chỉ số này là thấp một cách an toàn. Đó là những phương pháp định giá mà ông Vicente Nguyen thường sử dụng để áp dụng đầu tư vào bất động sản. Khi bạn mua được càng rẻ, nó cho phép bạn tối thiểu hóa rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận.

Quy tắc 2: Mua lúc còn sơ khai và chờ đợi dài hạn

Cũng như đầu tư chứng khoán, bạn cần phải mua sớm khi nó còn chưa ai khám phá và chờ đợi nó phát triển, trở thành một viên ngọc mà ai cũng muốn có, khi đó khoản đầu tư của bạn sẽ trở nên vô cùng sinh lợi. "Khi tôi đầu tư vào Daksong, có nhiều người nói với tôi rằng, chẳng ai biết Daksong là ở đâu, chẳng có dân sống, tỷ lệ đô thị hóa thấp, thì bao giờ nó mới tăng giá. Mua vào đó, nhiều khi chẳng bán được và không thu hồi được vốn. Đó là những tư duy giúp tôi thêm chắc chắn rằng, đây mới là nơi tôi phải xuống tiền ngay lập tức. Còn chờ đến khi ai cũng biết đến nó, nó nổi tiếng như Đà Lạt hay ít nhất là Bảo Lộc, Măng Đen thì giá bạn mua sẽ chẳng còn hấp dẫn nữa", ông Vicente Nguyen nói. Nếu bạn cho rằng nơi bạn mua sẽ chẳng thể phát triển, thì bạn đã lầm to. Tất cả các tỉnh thành ở đất nước chúng ta đều có tốc độ đô thị hóa rất cao.

Quy tắc 3: Đầu tư dài hạn

Cũng như chứng khoán, bạn nên đầu tư dài hạn và có cái nhìn xa xăm. Đối với chứng khoán, bạn có thể kỳ vọng mua vào hôm nay và T+3 kiếm 10-20% nhưng bất động sản thì gần như không thể. Vì thanh khoản của nó không thể như chứng khoán được nhưng ngược lại nó có thể cho bạn một tỷ suất sinh lợi như trong mơ. Ai cũng tính đầu tư ngắn hạn, lướt lát kiếm chút % để bước ra, nhưng chẳng ai chừa cho mình một con đường để lui. Trong chứng khoán câu nói nổi tiếng của giới đầu tư là "vô tình lướt sóng thành cổ đông". Có lẽ trong bất động sản cũng thế, rủi ro là luôn tiềm ẩn, bạn sẽ chẳng thể dự báo được tất cả những rủi ro có thể xảy ra, do đó hãy luôn cho mình một kế hoạch B đó là sẵn sàng đầu tư dài hạn và có cái nhìn thật dài để biết chắc rằng dù rủi ro có xảy ra, nó cũng chỉ là trong dự tính của bạn. Ngoài ra, khi đầu tư bất động sản bạn cần nhìn dài hạn về tiềm năng phát triển kinh tế của địa phương nơi mà bạn đầu tư. Bởi bất động sản gắn liền rất mật thiết với sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa của địa phương. Do đó việc nhìn xa trông rộng, dự đoán tương lai là một việc bạn phải làm.

Ông Vicente Nguyen ưa chuộng việc đầu tư dài hạn cả trong bất động sản lẫn chứng khoán

Quy tắc 4: Hạn chế đầu tư bằng tiền vay

Bởi tính thanh khoản thấp hơn, lượng vốn lớn hơn và cần phải đầu tư dài hạn do đó bạn cần phải hạn chế tối đa các khoản đầu tư bằng vốn vay. Bởi trong một thời gian dài như thế, vô kể các biến động xảy ra không thể lường trước và việc đầu tư bằng vốn vay sẽ giết chết bạn ngay lập tức trước khi bạn có thể kiếm được từng xu lợi nhuận. Nếu bạn dùng tiền vay để đầu tư thì bạn buộc phải tính toán được nguồn trả nợ một cách ổn định và bền vững qua thời gian, đừng kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sẽ giúp bạn trả nợ vì đó là con dao sẽ giết chết bạn trong êm ái.

Quy tắc 5: Thần chú: "đất chưa bao giờ xuống giá" nếu nhìn dài hạn

"Trong suốt hơn 10 năm đầu tư bất động sản tôi thực sự nghiệm ra rằng, ở đất nước gần 100 triệu dân, tốc độ phát triển kinh tế thuộc hàng bậc nhất thế giới, tốc độ đô thị hóa cũng thuộc hàng bậc nhất thế giới, trong khi đó diện tích đất thì lại khá nhỏ bé. Cuộc đời tôi chưa thật sự thấy giá đất giảm giá bao giờ nếu nhìn dài hạn. Tôi đã trải qua các cuộc khủng hoảng kinh tế từ 2008, 2012 cho đến 2020, bất động sản có thể đóng băng, có thể ngừng giao dịch, thậm chí chả ai buồn mua bán nhưng chưa bao giờ tôi thấy giá đất giảm mạnh. Có chăng chỉ là vài trường hợp cắt lỗ vì đã dùng đòn bẩy tiền vay quá cao và đương nhiên đó không thể đại diện cho số đông được", ông Vicente kết luận.