Parkson chính thức rút khỏi thị trường Việt Nam sau 18 năm kinh doanh, bài toán về mặt bằng được giải quyết thế nào?

Mặc dù vậy, Parkson Việt Nam vẫn chưa có các thông tin chính thức quyết về mặt bằng cho thuê như thế nào.

Chia sẻ về câu chuyện này, bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills TP.HCM cho rằng, mô hình kinh doanh của Parkson hay còn gọi là department store đã thể hiện sự thiếu hiệu quả của mình tại thị trường Việt Nam từ cách đây gần 10 năm.

“Quyết định này của Parkson không phải là điều quá bất ngờ mà phản ánh đúng tình của thị trường bán lẻ hiện tại. Cụ thể, các dự án trung tâm thương mại lúc này không còn quá ưu tiên cho thuê đến các diện tích lớn. Thay vào đó, họ ưu tiên chào thuê đến nhiều sự đa dạng ngành hàng, cung cấp đa dạng trải nghiệm mua sắm cho người tiêu dùng tại Việt Nam hơn”, bà Phương Quyên phân tích.

Vị này cho hay, những thói quen mua sắm mới ngày càng tác động rõ rệt đến hiệu quả kinh doanh của các thương hiệu, điều này khiến các trung tâm thương mại phải xây dựng chiến lược phát triển dài hơi, lên kế hoạch 3-5 năm để tiếp cải tiến mặt bằng hiện hữu, đón chào những thương hiệu quốc tế mới gia nhập vào Việt Nam. Khi một TTTM có thương hiệu nổi tiếng mới sẽ tạo ra sức hút và đặc trưng riêng, khiến cho dự án của mình khác biệt so với các đối thủ trong khu vực.

Để giải quyết vấn đề mặt bằng thuê, bà Quyên cho rằng, Parkson là đơn vị cho thuê sỉ trong mô hình kinh doanh cho thuê mặt bằng bán lẻ. Khi bên thuê phá sản, hợp đồng thuê sẽ chấm dứt và chủ đầu tư (chủ nhà) sẽ lấy lại diện tích thuê và tài sản để bán nhằm trả tiền thuê.

Do đó, cần giải quyết hai vấn đề chính: chủ nhà và Parkson giải quyết với nhau, và Parkson tiếp tục quản lý hợp đồng thuê với khách thuê nhỏ. Nếu muốn tiếp tục hoạt động bình thường với khách thuê nhỏ, cần ký phụ lục hợp đồng để chuyển giao hợp đồng từ Parkson trực tiếp cho chủ nhà. Cần hợp đồng chuyển giao 3 bên để giải quyết vấn đề này. Việc Parkson phá sản có ảnh hưởng đến khoản tiền đặt cọc của khách thuê, nên Parkson cần chuyển trả lại số tiền này cho chủ nhà và các thương hiệu tiếp tục hợp đồng thuê.

Bà Marie Hickey, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Bất động sản Thương mại Savills UK cũng cho rằng, việc các không gian bán lẻ đang chuyển mình từ cửa hàng truyền thống sang một không gian để khách hàng trải nghiệm nhiều hơn. Trong bối cảnh số hóa như hiện nay, vai trò của các cửa hàng vật lý đang được những thương hiệu định vị lại thành điểm đến kết hợp giữa mua sắm, thư giãn và giải trí.

Báo cáo của Savills cũng chỉ ra, các xu hướng phong cách sống mới, sự thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng, thương mại điện tử tăng trưởng mạnh mẽ, nhóm khách hàng thế hệ GenZ hay bối cảnh lạm phát hậu Covid-19 đang tác động không nhỏ đến bất động sản bán lẻ truyền thống. Các nhà bán lẻ và chủ đầu tư TTTM tại Việt Nam đang trong giai đoạn thích nghi với những thay đổi mạnh mẽ này và xây dựng những kế hoạch kinh doanh dài hạn hơn.

Trong quý 1/2023, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP.HCM tăng 4,7% theo năm, đạt 264 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu bán lẻ hàng hóa chiếm 62%, tăng trưởng 9,1% theo năm. Sức mua mặc dù cải thiện nhưng bị áp lực bởi chỉ số tiêu dùng với mức 4,5% trong quý này. Chỉ số tiêu dùng tăng cao sẽ dẫn đến giá thành tăng, và ảnh hưởng đến sức mua của người tiêu dùng.

Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, trong năm 2023, nhiều thương hiệu mới đang có kế hoạch mở rộng với triển vọng phát triển tích cực trong dài hạn nhờ sự tăng trưởng dân số vững chắc và quá trình phục hồi kinh tế. Các thương hiệu với nhu cầu thuê diện tích lớn như Kohnan và Uniqlo đang mở rộng đến các thành phố vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương.

Ở góc độ mặt bằng bán lẻ cho thuê, báo cáo thị trường quý 1/2023 của Savills To.HCM cho thấy công suất thuê toàn thị trường đạt 92%. Công suất ở mức cao 92% ổn định theo quý và giảm nhẹ -0,4 điểm phần trăm theo năm.

Một trong những xu hướng đáng chú ý là khách thuê tiếp tục bỏ trống và không gia hạn thêm hợp đồng tại các dự án ở ngoài trung tâm. Theo phân tích của Savills, nguyên nhân chính của vấn đề này đến từ lượng khách qua lại thấp tại những mặt bằng có vị trí thuê không tốt, cùng với đó là chính sách marketing và quản lý không hiệu quả từ chủ đầu tư.

Theo thống kê của Savills, ngành hàng ăn uống chiếm 30% diện tích bị bỏ trống, ngành hàng thời trang chiếm 21%, ngành vui chơi giải trí chiếm 20% và ngành giáo dục chiếm 6%.

Dự kiến trong 2023, 6 dự án mới sẽ cung cấp tổng diện tích cho thuê 124.000 m2. Tuy nhiên, tiến độ xây dựng của nhiều dự án mới bị đình trệ và sự thận trọng ngày càng tăng của khách thuê có thể khiến các thương hiệu mới trì hoãn kế hoạch gia nhập thị trường trong thời gian tới.

Các dự án mới như Vincom Megamall Grand Park và Central Premium Plaza đã hoãn kế hoạch khai trương từ nửa đầu năm 2023 sang nửa cuối năm nay. Tại các dự án ở khu vực ngoài trung tâm với tỷ lệ lấp đầy thấp, các chủ nhà đang đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ để thu hút khách thuê mới.