'Phá băng' bất động sản: Mấu chốt không phải là tiền!

GS.TS Đặng Hùng Võ

38 bài viết

• Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây
  Tại: GS Đặng Hùng Võ: “Thị trường bất động sản hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước”

Nhanh chóng sửa luật

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, những biến động bất động sản từ năm 2022 đến nay rơi vào tình trạng tê liệt có phần nguyên nhân quản lý yếu kém của cơ quan nhà nước. Nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản sốt giá và nửa cuối năm rơi vào mất thanh khoản, nợ xấu nhiều.

“Tại sao trong một năm lại biến đổi như thế? Điều đó chứng tỏ quản lý thị trường của ta bất cập, không đủ giải pháp để quản lý. Đây là câu hỏi lớn đặt ra cho khu vực nhà nước, đặc biệt là dự báo về thị trường không dự báo được, chỉ số thị trường không có”, ông Võ nói.

Ông Võ cho rằng, cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp đều không dự báo được thị trường bất động sản. Doanh nghiệp bất động sản chỉ nhìn vào lợi nhuận mà đổ xô vào, không dự đoán được thị trường dẫn đến phá sản. Trong khi cơ quan quản lý cũng không có con số thống kê và dự báo cho thị trường (hiện phân khúc cao cấp nguồn cung quá mức trong khi cầu là đầu tư, đầu cơ. Còn phân khúc nhà giá thấp không có - PV).

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (ảnh: Minh Tuấn).

Nói đến “giải cứu” thị trường bất động sản vào thời điểm này, ông Võ cho rằng chỉ có 2 vấn đề nóng nhất là pháp lý và vốn. Theo ông Võ, pháp lý đất đai gặp nhiều vướng mắc trong thời gian qua.

“Tôi còn nhớ Thủ tướng 4 lần yêu cầu sửa Luật Đất đai từ năm 2016 đến năm 2020. Cụ thể, năm 2012, Luật Đất đai sửa để phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Năm 2018 sửa Luật đất đai để tạo thông thoáng cho phân khúc bất động sản du lịch. Năm 2020 sửa Luật Đất đai để tháo gỡ những vướng mắc cho thị trường bất động sản nhà ở hồi đầu năm, đến cuối năm thì sửa Luật đất đai để tránh trường hợp là người nước ngoài mượn tên người Việt Nam đứng tên các bất động sản. Thế nhưng mà cho đến hiện nay thì Luật đất đai mới được đưa ra lấy ý kiến toàn dân. Đây là nỗi khổ của quản lý”, ông Võ cho hay.

Ông Võ khẳng định, các dự án tắc lại không phê duyệt được là do Luật Đất đai. Theo ông, thị trường bất động sản muốn “giải cứu” phải chờ Luật Đất đai thông qua vào tháng 6/2024 và đến cuối năm 2024 mới có khả năng phục hồi.

Không thể đưa ngân sách ra giải cứu thị trường lúc này

Nêu quan điểm cứu vãn tình hình thị trường bất động sản hiện nay, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích, hiện khả năng giải cứu bất động sản cao nhất phụ thuộc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ đạo các ngân hàng thương mại cho gia hạn nợ và vay vốn là gia hạn. Tuy nhiên, tiềm năng của các ngân hàng thương mại có làm được hay không cũng phải xem xét.

“Không thể đưa ngân sách ra giải cứu thị trường vào lúc này; cũng không nên đổ hết trách nhiệm lên vai NHNN, vì họ phải đảm bảo an toàn hệ thống tránh nợ xấu gia tăng”, ông Võ nói.

Nguồn cung phân khúc bất động sản cao cấp chủ yếu cho đầu tư và đầu cơ.

Liên hệ với thế giới, ông Võ cho biết các nước có riêng vốn bất động sản. Khi thị trường xuống giá, nhà nước mua lại còn khi thị trường sốt tung bất động sản ra. “Ở ta không làm được thế. Thị trường “sốt” hay “đóng băng”, cơ quan nhà nước chỉ biết thế thôi còn doanh nghiệp khó khăn “kêu” nhà nước”, ông Võ cho hay.

Kêu nhà nước giải cứu nhưng giá không giảm

Đề cập tới thị trường hiện nay, một chuyên gia trong giới động sản chia sẻ, hiện, các doanh nghiệp bất động sản lớn giữ giá không giảm mặc dù vẫn kêu nhà nước vào giải cứu.

Vốn hiện nay khó không nằm ở ngân hàng mà nằm ở trái phiếu, mà trái phiếu hiện không có giải pháp. “Tôi đánh giá hiện nay không có giải pháp cứu chữa trong việc phát hành trái phiếu bất động sản”, vị này cho hay.

Cùng đó, vị chuyên gia cũng cho rằng thị trường bất động sản hiện nay quan trọng vượt qua khúc mắc về pháp luật.

“Chính phủ cho rà soát, nhất là tổ công tác. Ai có tiềm lực, giữ dự án nào trình lên Quốc hội để ra nghị quyết cho phép phê duyệt dự án nào để người phê duyệt dám phê duyệt từng dự án một. Về vốn liên quan đến trái phiếu chỉ có thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người mua trái phiếu và cam kết. Đây là câu chuyện dân sự 2 bên thỏa thuận. Với tín dụng thuộc phạm vi của NHNN. Tinh thần NHNN vẫn mở cho vay nhưng trong phạm vi có thể chứ không thể vượt quá khả năng để rơi vào nợ xấu”, vị này cho hay.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Nguyễn Văn Đoàn - Giám đốc Sở Xây dựng Hải Dương - cho biết, có nhiều vướng mắc về pháp lý đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng... Đặc biệt, các địa phương băn khoăn về việc tiền sử dụng đất liên quan đến giao đất.

“Năm 2022, Hải Dương chưa triển khai được dự án bất động sản nào. Một số dự án đến khâu lựa chọn nhà đầu tư vướng Nghị định 25 nên chờ văn bản của Chính phủ”, ông Đoàn nói.