Phân khúc nào dẫn đầu thị trường bất động sản 2025?

Đất nền chiếm ưu thế

Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại Hà Nội những ngày đầu quý IV lượng nhà đầu tư tìm kiếm đất nền vành đai 4 có xu hướng tăng khoảng 30% so với các quý trước. Tại các khu vực có đường vành đai 4 đi qua như Sóc Sơn, Mê Linh, Thanh Oai, Đan Phượng, tùy từng khu vực, lượng giao dịch tăng từ 10 - 20% so với các tháng của quý III.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, chỉ tính riêng trong giai đoạn 2018-2022, đất nền, thổ cư là loại hình bất động sản có biến động giá tăng mạnh nhất tại quận Hà Đông, Hà Nội, đạt mức trung bình lên tới 25%/năm. Theo đó, so với năm 2018, mặt bằng giá đất năm 2022 tại địa bàn này đã tăng 2,25 lần, từ mốc trung bình 40 triệu/m2 lên 90 triệu/m2.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết, Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất) được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây.

Thứ hai là về phương pháp định giá mới. Trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo luật mới thì loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều về việc thực hiện cụ thể. Những quy định cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Thứ ba là Luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình bất động sản khác ở cùng khu vực.

Từ ba điểm trên, ông Lê Bảo Long dự báo, giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025 . Phân khúc đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Chuyên gia khuyến nghị, người mua đất nền cần xem xét trước khi đặt bút ký kết bất kỳ giao dịch đất nền nào để tránh thiệt thòi. Mặc dù có những tín hiệu tích cực, thị trường đất nền còn ghi nhận một số khu vực có hiện tượng tăng giá vô căn cứ. Người mua cần hết sức lưu ý thực trạng này để tránh hình thành các cơn sốt ảo. Trên thực tế, cả đất nền giao dịch cá nhân hay đất nền dự án được triển khai từ các chủ đầu tư vẫn có rủi ro mua phải sản phẩm kém chất lượng, hớ giá hay thiếu minh bạch pháp lý.

Chung cư tăng giá 5 - 8%

Đơn vị nghiên cứu thị trường One Housing dự báo rằng nguồn cung chung cư sẽ tiếp tục gia tăng trong hai năm tới với 23.000 căn năm 2025 và 24.000 căn năm 2026, gần gấp ba lần so với năm 2023.

Nguồn cung này dự kiến vẫn sẽ chủ yếu từ hai đại đô thị ở phía Tây và Đông Hà Nội. Tuy nhiên, tình trạng thiếu hụt nhà ở bình dân khó có thể cải thiện trong tương lai gần.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, năm 2025, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt trên 30.000 căn. Giá sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua, có thể chỉ tăng ở mức 5-8% so với năm 2024.

Các chuyên gia dự báo phân khúc trung - cao cấp vẫn sẽ chiếm ưu thế. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội nhận định, việc giá nhà tăng cao và neo ở mức cao sẽ có tác động đáng kể đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường.

"Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần phải có sự đa dạng về phân khúc, tránh mất cân đối và lệch pha về sản phẩm cao cấp", bà Hằng nhấn mạnh.