[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Phân khúc nào phù hợp với thị trường BĐS trong thời gian tới?

Chia sẻ tại hội thảo mới đây, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, trong thời gian tới, việc phát triển phân khúc căn hộ là điển hình, vì đây vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS. Tuy nhiên, căn hộ hạng C, căn hộ vừa túi tiền (giá dưới 25 triệu đồng/m2) thì không còn nữa. Còn căn hộ có giá trên dưới 35 triệu đồng/m2 mới mở bán thì được khách hàng lựa chọn, tìm mua nhiều nhất. Mặc dù vậy, phân khúc này cũng gần như không còn. Dự án giá 30 triệu đồng/m2 (chưa VAT) thì ở rất xa, chỉ ở những khu vực vùng ven hoặc tỉnh lân cận Tp.HCM.

Theo ông Hoàng, với tình hình hiện tại, dự kiến năm 2012 căn hộ hạng C vẫn chưa có nguồn cung. Phân khúc từ 35 - 40 triệu đồng/m2 vẫn còn nhưng ngày càng ít. Trong khi đó, một số chủ đầu tư đang chuẩn bị thủ tục, quy trình như thế nào để ra được hàng mới là vấn đề.

"Hiện nay, phân khúc tập trung đáp ứng nhu cầu của người mua nhà lần đầu, ở thực vẫn sẽ được ưa chuộng trong thời gian tới, đây là sản phẩm thị trường cần. Nếu giải quyết vấn đề mua để ở thì thị trường thứ cấp giảm bớt rất nhiều. Cần phải có chính sách cho người mua để ở lần đầu", ông Hoàng chia sẻ.

Cùng quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Nguyên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, phân khúc nhà ở trung bình được ưa chuộng nhất. Phân khúc này đang hết cung, có nghĩa là được ưa chuộng nhất thì mới hết cung, vì nó phù hợp với đại đa số cầu hiện nay.

"Còn phân khúc nào Chính phủ suốt ngày đau đáu suy nghĩ để phát triển thì đó cũng là phân khúc phù hợp, bởi giá trung bình phù hợp với đại đa số cầu. Về mặt Nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là phân khúc cần quan tâm, trong đó có cả việc cải tạo nâng cấp chung cư cũ. Đây là chính sách lớn vì nó liên quan đến an sinh xã hội. Chính sách của nhà nước là quan tâm về phân khúc này, nhưng cần điều chỉnh đôi chút về chính sách", ông Hùng nhấn mạnh.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, cần có nhiều giải pháp để thúc đẩy các dự án nhà ở giá thấp, giá bình dân để nguồn cung trở lại thị trường, cân bằng giá. Được biết, ở Tp.HCM hiện nay có những căn hộ có chất lượng bình dân nhưng bán giá cao, không phù hợp với thị trường.

Về phát triển nhà ở giá rẻ, ông Đính cho rằng trong lõi đô thị không nên phát triển nhà ở bình dân, bởi đô thị sang trọng, hiện đại thì không thể đồng nghĩa bình dân được. Chúng ta tạo ra tự nhiên bằng việc đầu tư, tạo ra những khu vực có giá trị, đẳng cấp, tạo ra đô thị hiện đại hơn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng bày tỏ quan điểm, trong 5 năm, 10 năm tới thì nhu cầu về nhà ở tăng cao và phân khúc nào cũng có nhu cầu, kể cả cao cấp, bình dân, nhà ở xã hội, nhà công nhân… Nhà ở cho công nhân trong thời gian tới cần được quan tâm vì chúng ta đang đón dòng vốn nước ngoài. Việc đầu tư vào phân khúc nhà ở công nhân thời gian tới sẽ rất sôi động.

Hiện nay, giá thành nhà ở đang tăng rất cao. Nguyên nhân giá nhà tăng vì nhiều yếu tố như cung cầu, pháp lý, vốn, đất đai. Bên cạnh các yếu tố trên, giá nhà tăng còn do yếu tố kỹ thuật như việc áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn mới, căn hộ xanh, an toàn… Việc tiêu chuẩn cao kéo theo giá thành nhà ở cao, cứ đà tăng như thế này thì thị trường rất khó khăn.

Tuy vậy, các cơ quan quản lý nhà nước cũng rất quan tâm khi sửa đổi nhiều quy định liên quan đến thị trường bất động sản như sửa đổi Luật Đầu tư, Luật Đất đai, sửa đổi quy định chấp thuận đầu tư hay ban hành Nghị định 148/NĐ-CP… Việc Chính phủ sửa đổi các nghị định là rất quan trọng, bởi nó giải quyết được một loạt vấn đề. Từ việc sửa đổi các quy định, hy vọng vướng mắc, khó khăn các dự án nhà ở được tháo gỡ, thúc đẩy thị trường.

"Còn làm sao để giảm giá nhà xuống thì phải tăng nguồn cung, điều chỉnh chính sách và có cơ chế hỗ trợ các phân khúc. Những cơ chế, chính sách là rất quan trọng vì thị trường BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực. Chính sách thì có, rất hay nhưng thực hiện kém. Nhiều doanh nghiệp cũng trăn trở khi giá quá cao thì dễ dẫn đến khủng hoảng, bong bóng, ảnh hưởng trực tiếp tới doanh nghiệp", ông Hà nhấn mạnh.