Phát triển nhà xã hội - bài 2: Thủ tục đè nặng nhà đầu tư

Gần 2 năm mới xong đấu thầu 1 dự án

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, cho rằng, phải giảm bớt trình tự thủ tục đầu tư xây dựng NƠXH. Hiện một dự án đầu tư xây dựng NƠXH phải đấu thầu theo quy định của Luật Nhà ở 2023 mất đến hơn 600 ngày. Như vậy là quá dài, chưa kể trước đó phải qua các bước đề xuất chủ trương đầu tư, lập quy hoạch... "Nếu thực hiện thủ tục từ đầu phải mất 3-5 năm, tùy thuộc quy mô dự án", đại diện Sở Xây dựng nói.

Ngoài ra còn có vướng mắc về sử dụng nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất thay thế cho 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển NƠXH có quy mô sử dụng dưới 10 ha. Theo đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, pháp luật hiện hành chưa quy định, hướng dẫn sử dụng khoản tiền thu được từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tương đương quỹ đất ở tại dự án để đầu tư xây dựng NƠXH.

Theo ông Thành, về cơ chế, ưu đãi xây dựng NƠXH, trong Luật Nhà ở 2014, Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án NƠXH được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 không còn nội dung nêu trên, chỉ quy định được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực.

Về chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay NƠXH, nhà ở công nhân, đại diện Sở Xây dựng thống kê, Hà Nội mới chỉ có 5 dự án NƠXH đủ điều kiện vay; các chủ đầu tư dự án phải đảm bảo 4 điều kiện, cộng thêm thời gian cho vay đối với chủ đầu tư ngắn (trong 3 năm), mức lãi suất cho vay còn cao (khoảng 9%/năm) nên không hấp dẫn...

“Tắc ngay từ khâu đầu tiên”

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu nói rằng, thủ tục đầu tư xây dựng dự án NƠXH khó gấp đôi thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Tại TPHCM bị “tắc” ngay khâu ở Sở KH&ĐT. Quy định của Luật Đầu tư nêu: Khi chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án NƠXH mà doanh nghiệp đã có đất thì phải đảm bảo sự phù hợp với quy hoạch đô thị. Nghị định 31 của Chính phủ năm 2021 hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư lại yêu cầu phải phù hợp với quy hoạch chi tiết (1/500). Điều đó không khác nào đánh đố nhà đầu tư bởi quy hoạch chi tiết doanh nghiệp đang thực hiện sẽ không có cơ quan có thẩm quyền nào phê duyệt.

Tại TPHCM có hơn 600 quy hoạch phân khu đã được ban hành nhưng trong số đó không hề quy định có phân khu nào sẽ làm dự án NƠXH! Quy hoạch phân khu xem xét trong điều kiện bình thường còn dự án NOXH theo Luật Nhà ở mới ưu đãi chủ đầu tư được tăng lên 1,5 lần về chỉ tiêu mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Ông Châu cho rằng, trong mọi trường hợp không cần phải nói đến 1/500 hay 1/2000 mà chỉ cần nói là phù hợp quy hoạch. Nhìn tổng thể, nếu tháo gỡ được vướng mắc trong Điểm c Khoản 7 Điều 31 Nghị định 31 thì sẽ tháo gỡ luôn được vướng mắc không chỉ cho NƠXH mà còn cho cả nhà ở thương mại trên phạm vi cả nước.

Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản TPHCM, vướng mắc lớn tiếp theo trong triển khai các NƠXH là quỹ đất. Theo Luật Nhà ở 2014 có 2 điều mâu thuẫn. Một điều khoản quy định làm NƠXH phải làm trên đất hợp pháp. Một điều khoản khác lại quy định chỉ cần nhà đầu tư có đất phù hợp với quy hoạch. Trong thực tế có nhiều trường hợp khi căn cứ vào đất phù hợp quy hoạch thì đủ tiêu chuẩn nhưng khi xét theo quy định “phải có đất ở phù hợp với quy định” thì lại không đủ điều kiện. Bởi trong bối cảnh hiện nay, nguồn đất ở phù hợp quy định không xen cài đất nông nghiệp, đất công là rất hiếm.

Vướng mắc thứ ba là vướng mắc về chính sách ưu đãi. Kể từ ngày 1/1/2022, quy định mức lãi suất của các ngân hàng thương mại đối với dư nợ của các khoản vay hỗ trợ nhà ở 4,8%/năm bắt đầu được áp dụng. Nhưng cho đến hiện tại, ít người tiếp cận được tín dụng ưu đãi 4,8-5%/năm đối với chủ đầu tư. Giai đoạn 2015-2020, trong Nghị quyết 1023 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội năm 2015 không ghi chính sách hỗ trợ về NƠXH là đối tượng được chi theo ngân sách trung hạn. Trong khi đó tại Khoản 2 Điều 33 Nghị định 100 mà Chính phủ ban hành năm 2015 lại ghi rõ rằng Ngân hàng Chính sách xã hội không được cho chủ đầu tư dự án xã hội vay ưu đãi.

Tại Khoản 4 Điều 40 Luật Nhà ở 2014 cũng ghi “Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở”, trong đó không bao gồm trường hợp cho thuê mua NƠXH...

Trong chính sách ưu đãi về thuế, Luật Nhà ở đề cập đến doanh nghiệp làm NƠXH chỉ để 100% cho thuê, không bán thì công ty, doanh nghiệp đó được giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn các dự án NƠXH khác. Tuy nhiên, ngành thuế lại không thực hiện vì cho rằng Luật Thuế chỉ quy định đối với NƠXH bất kể làm để bán hay để cho thuê mua, hay cho thuê 100% chỉ có một dòng thuế và dự án NƠXH nói chung chỉ được giảm 50% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.

Trong Luật Nhà ở 2014, ngay cả việc cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ, Luật không ghi dự án này thuộc loại ưu đãi. Năm 2017, Chính phủ ban hành Nghị định 101 về cải tạo xây dựng nhà chung cư; năm 2021, Chính phủ ban hành Nghị định 69 cũng về xây dựng, cải tạo nhà chung cư thì hai nghị định này có đề cập vấn đề miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật lại không quy định vấn đề này nên không thể thực hiện được...

“Những vướng mắc lớn nêu trên, tôi hy vọng sẽ sớm được tháo gỡ khi Luật Đất đai và Luật Nhà ở mới ban hành có hiệu lực và các văn bản hướng dẫn sẽ mạch lạc hơn. Hiện Chính phủ đang thúc đẩy nhanh việc đưa Luật Đất đai vào thực thi sớm hơn, tôi cho đó là giải pháp đặc biệt quan trọng để tháo gỡ tình trạng 70% các dự án vướng pháp lý thời gian qua”, ông Châu nói.