Phí bảo lãnh ngân hàng mua nhà: Chủ đầu tư đẩy về phía người mua

Mò mẫm nơi đóng, nơi không

Ngay từ khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ tháng 7/2015, báo chí có không ít bài phản ánh lo ngại loạn mức phí sau quy định bắt buộc dự án phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Nguyên nhân chính bởi luật không quy định rõ mức phí này là bao nhiêu khiến cả chủ đầu tư và người mua nhà lúng túng. Nếu tính phí cao thì giá thành cũng như giá bán nhà sẽ đội lên, còn tính phí thấp khó thỏa thuận với ngân hàng để được họ bảo lãnh. Thời điểm đó, không ít chủ đầu tư lách bằng cách ký hợp đồng mua bán trước ngày luật có hiệu lực để khỏi thu phí bảo lãnh ngân hàng.

Trả lời trên nhiều phương tiện truyền thông về quy định này, các lãnh đạo Bộ Xây dựng thời điểm đó luôn cho rằng, quy định sẽ hạn chế rủi ro cho khách hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai, giúp bảo vệ người mua, đồng thời giúp thị trường bất động sản thanh lọc được những chủ đầu tư “ảo”, thiếu năng lực. Những năm qua, chủ đầu tư hàng loạt dự án đã huy động vốn của khách hàng nhưng không triển khai hoặc dự án “đắp chiếu”, gây thiệt hại cho khách hàng và gây khiếu kiện kéo dài…

Thực tế cho đến nay, nhiều chủ đầu tư và người mua nhà cũng tự mò mẫm thu nộp mức phí bảo lãnh. Thậm chí, nhiều dự án không thực hiện đóng phí cũng không sao như: nhà ở xã hội Tam Trinh (Hoàng Mai, Hà Nội), nhà ở xã hội Phú Lãm (Hà Đông, Hà Nội)… Ông Hoài Nam, Chủ tịch Cty NHS, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Tam Trinh cho biết, công ty cũng thắc mắc và làm công văn gửi Bộ Xây dựng. Bộ Xây dựng có văn bản trả lời nhà ở xã hội không phải đóng phí bảo lãnh nên không bắt người mua nhà đóng.

Người mua nhà tại dự án Phú Lãm (Hà Đông, Hà Nội) đang chuẩn bị nhận nhà cũng không phải đóng mức phí này. Đại diện chủ đầu tư dự án cho biết, dự án được bảo lãnh thông qua ngân hàng nhưng mức phí chủ đầu tư tự chịu mà không bắt người mua đóng cũng chẳng phải hỏi ý kiến Bộ Xây dựng.

Trong khi đó, hàng trăm người dân mua nhà ở xã hội Đại Kim (Hoàng Mai) mất khoảng 4 – 5 triệu đồng/căn hộ tiền phí bảo lãnh ngân hàng cho chủ đầu tư. Người dân tỏ ra lo lắng vì không đóng khoản này bị chủ đầu tư “dọa” không làm sổ đỏ. Đại diện chủ đầu tư cho rằng, mức phí này là quy định và phía ngân hàng thu và chủ đầu tư không thu.

Tù mù?

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Trí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định rõ chủ đầu tư buộc phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh mới được phép bán nhà. Vì vậy, một trong những điều kiện cần (ngoài các quy định về giấy phép xây dựng, công trình xây xong móng…), chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng, Sở Xây dựng mới có văn bản cho phép bán nhà hình thành trong tương lai. Việc chủ đầu tư và ngân hàng thoả thuận mức phí bảo lãnh mà người mua nhà phải đóng bao nhiêu chưa có quy định cụ thể trong luật. Việc người mua nhà không chịu đóng phí này có bị ảnh hưởng gì không, đến nay chưa có cơ quan quản lý nào giám sát hay xử phạt.

Chính vì vậy, mới đây nhất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM vừa có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước liên quan đến bảo lãnh ngân hàng. Ông Châu cho rằng, để đảm bảo tính liên thông, thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản (vì Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì ban hành hợp đồng mẫu về mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai), hiệp hội kiến nghị quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng như sau: “Chủ đầu tư phải cam kết nghĩa vụ tài chính của mình trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà (đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua)”. Đây không phải là trách nhiệm của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật sư Bùi Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng Luật sư Phúc Thọ cho biết, phí bảo lãnh ngân hàng là do thỏa thuận của người mua nhà với chủ đầu tư và đây là một thỏa thuận dân sự. Thông thường, ở các dự án hiện nay, chủ đầu tư đều đẩy khoản phí này sang cho người mua nhà phải trả do chưa có quy định bắt buộc bên nào phải đóng khoản này. Do đó, khi đàm phán ký hợp đồng nếu người mua nhà không tìm hiểu kỹ để thỏa thuận thì phần thiệt thường luôn thuộc về những người mua nhà.

Lãi suất 0 và việc chuyển 3 tỷ USD sang mua nhà tại Mỹ