Sau 12 năm chờ đợi và lỗi hẹn, dự án cao tốc gần 30.000 tỷ đồng sẽ tạo ra thay đổi không ngờ tại một tỉnh phía Nam

Ngôi sao mới của bất động sản công nghiệp

Từ ngày 28/8 đến ngày 11/9, ba dự án nhà máy sản xuất với tổng vốn đầu tư hơn 600 tỷ đồng đã chính thức “chốt” đặt đại bản doanh tại Khu công nghiệp (KCN) Prodezi (400ha) ở xã Lương Hoà, Tây Ninh - trước đây là địa phận Long An.

Còn trong tổng quy mô quy hoạch khoảng 500ha tại xã Cần Giuộc, KCN Long Hậu (137ha) và KCN Long Hậu mở rộng (108ha) đều đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100%; KCN Long Hậu 3 – giai đoạn 1 (124ha) cũng đã đạt 64%, nhiều khả năng được lấp đầy trong vài năm tới nếu duy trì nhịp cho thuê hiện tại.

“Tốc độ hấp thụ này cho thấy tiềm năng lớn”, ông Bùi Lê Anh Hiếu - Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh Công ty CP Long Hậu nói với phóng viên và cho biết, ở mảng nhà xưởng, tỷ lệ lấp đầy chung tại Long Hậu 3 cũng đạt trên 90%.

Kết quả này phản ánh nhu cầu thực đối với mô hình nhà xưởng hoàn thiện, nơi các doanh nghiệp có thể rút ngắn thời gian đưa dây chuyền vào vận hành thay vì tự đầu tư xây dựng.

Khi quỹ đất công nghiệp tại một số thị trường truyền thống như Bình Dương và Đồng Nai ngày càng hạn chế, địa bàn Long An (cũ), nay là Tây Ninh, đang có lợi thế về dư địa phát triển cũng như khả năng cung cấp đa dạng các loại hình bất động sản công nghiệp.

Theo dữ liệu từ Savills, địa phương hiện có khoảng 4.000ha đất khu công nghiệp, trong đó khoảng 3.000ha đã được cho thuê, tương đương tỷ lệ lấp đầy khoảng 82%. Thị trường cũng có khoảng 3,2 triệu m2 diện tích nhà xưởng và kho xây sẵn với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%.

Hiện, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Long An (cũ) trải dài trên các khu vực công nghiệp trọng điểm như Bến Lức, Cần Giuộc và Đức Hòa, với sản phẩm hướng đến nhiều nhóm nhu cầu khác nhau.

Một số dự án đáng chú ý tại đây gồm: KCN Long Hậu 1 – giai đoạn 3 (124ha), định hướng trở thành trung tâm hậu cần khu vệ tinh phía Nam TP.HCM; KCN Sinh thái Prodezi (400ha), định hướng phát triển hạ tầng xanh, năng lượng tái tạo và thu hút ngành công nghệ cao; Phú An Thạnh (13,4ha) của KCN Vietnam với nhà xưởng xây sẵn, cách tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành khoảng 20km.

"Siêu" kết nối hạ tầng xuất hiện ở phía Nam

Sự kết hợp giữa quỹ đất, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và khả năng kết nối ngày càng hoàn thiện đã giúp Long An (cũ) tiếp tục mở rộng vai trò trong bản đồ công nghiệp phía Nam.

Trong đó, điều hút khách tới thuê bất động sản công nghiệp tại khu vực chính là việc cao tốc Bến Lức - Long Thành đang bước vào giai đoạn thi công cuối cùng, phấn đấu thông xe trong tháng 9.

Dự án cao tốc với tổng mức đầu tư hơn 29.500 tỷ đồng đã có 12 năm thi công và nhiều lần trễ hẹn về đích.

Sau khi thông xe, cao tốc dài 58km này sẽ mở thêm kết nối quan trọng cho mạng lưới giao thông và logistics phía Nam. Cụ thể, tuyến cao tốc kết nối trực tiếp cao tốc TP.HCM - Trung Lương với Quốc lộ 51, tạo thêm một hành lang Đông - Tây qua phía Nam TP.HCM.

Tuyến đường hỗ trợ kết nối các trung tâm sản xuất tại Long An (cũ), TP.HCM và Đồng Nai với hệ thống cảng biển và các hạ tầng logistics quy mô lớn tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu.

Đại diện Công ty CP Long Hậu cho hay, trước đây, từ cửa ngõ phía Nam TP.HCM, hướng lưu thông chính là về miền Tây qua trục Trung Lương. Nếu muốn di chuyển về hướng Đông, nơi tập trung cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải và sân bay quốc tế Long Thành, xe chở hàng phải đi vòng qua nội đô hoặc các tuyến quốc lộ đông đúc.

Khi hành lang Đông - Tây nối liền, cùng một điểm xuất phát tại vùng giáp ranh Nam TP.HCM có thể phục vụ song song cả hai hướng. Vừa cải thiện về tốc độ di chuyển, vừa có thể thay đổi về cấu trúc vận hành hàng hoá.

Tác động cho di chuyển còn nhân lên khi chuỗi hạ tầng kết nối nội vùng được triển khai đồng bộ. Trong đó, trục Nguyễn Hữu Thọ nối trung tâm thành phố với khu Nam và cụm cảng Hiệp Phước đang được đầu tư nâng cấp với tổng mức gần 9.894 tỷ đồng (mở rộng lên 60m kèm đường trên cao dài 6,6km).

Ngoài ra, bộ ba trục đường Nguyễn Văn Tạo, Lê Văn Lương và Nguyễn Bình với tổng vốn dự kiến hơn 41.000 tỷ đồng đang ở bước hoàn thiện báo cáo tiền khả thi. Trong đó, tuyến Nguyễn Văn Tạo được đề xuất mở rộng lên 60m với 8-10 làn xe, tính toán kết nối thẳng vào cao tốc.

Khi các mảnh ghép trên hoàn thiện, bài toán giao thông khu vực này sẽ chuyển từ “mở từng con đường” sang “hình thành một mạng lưới liên hoàn”. Vùng hưởng lợi trực tiếp nhất chính là hành lang Nhà Bè - Hiệp Phước - Cần Giuộc.

“Chính các dự án khu công nghiệp của Long Hậu cũng được hưởng lợi từ việc phát triển hạ tầng tại đây”, ông Hiếu phân tích.

Đồng quan điểm, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, đối với Long An (cũ), tầm quan trọng của Bến Lức - Long Thành không đơn thuần là việc mở thêm một tuyến cao tốc.

Dự án còn tạo ra một kết nối Đông - Tây mạnh hơn nhiều trên khắp miền Nam Việt Nam và đưa các khu công nghiệp phía Tây TP.HCM đến gần hơn với các hạ tầng quy mô lớn đang được phát triển ở khu Đông.

Đối với các doanh nghiệp sản xuất và logistics, theo góc nhìn của vị chuyên gia, lợi thế vị trí ngày càng được đánh giá không chỉ dựa trên khoảng cách địa lý mà còn dựa trên khả năng kết nối với toàn bộ mạng lưới hạ tầng. Việc hình thành tuyến Bến Lức - Long Thành rút ngắn hành trình giữa các khu vực công nghiệp phía Tây và phía Đông TP.HCM, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp chủ động hơn trong tổ chức chuỗi cung ứng và vận chuyển hàng hóa.

Bên cạnh đó, tác động của cao tốc Bến Lức - Long Thành sẽ được nhìn nhận rõ hơn trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng lớn trong khu vực đang đồng thời được triển khai và hoàn thiện.

Đơn cử, sân bay quốc tế Long Thành dự kiến hướng tới khai thác thương mại từ tháng 12/2026, sau giai đoạn thử nghiệm dự kiến từ tháng 9 đến tháng 11.

Khi đi vào hoạt động, sân bay sẽ bổ sung năng lực kết nối hàng không quốc tế cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đặc biệt phù hợp với các ngành có yêu cầu cao về tốc độ và giá trị hàng hóa như điện tử, công nghệ cao và thiết bị y tế.

Ngoài ra, cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải tiếp tục đóng vai trò là cửa ngõ hàng hải quốc tế của khu vực. Cùng với Quốc lộ 51 và các tuyến kết nối Biên Hòa - Vũng Tàu, mạng lưới này sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận cảng biển của các khu công nghiệp tại phía Tây và phía Đông TP.HCM.

Chưa dừng lại, Vành đai 3 TP.HCM và kế hoạch triển khai Vành đai 4 sẽ tiếp tục mở rộng liên kết giữa các cực sản xuất, logistics và đô thị trong vùng, qua đó hỗ trợ hình thành một mạng lưới công nghiệp có tính kết nối cao hơn cho khu vực.

Một tuyến cao tốc, sân bay hay cảng biển có giá trị công nghiệp lớn hơn khi nó kết nối hiệu quả với các hạ tầng khác.

"Miền Nam Việt Nam đang từng bước tạo ra mạng lưới đó", ông John Campbell nói.