Sau “sốt nóng" nhiều tháng, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội diễn biến thế nào?

Trong mấy năm trở lại đây, bất động sản vùng ven được giới đầu tư quan tâm, đánh giá là "miền đất hứa" đem lại tiềm năng sinh lời cho nhà đầu tư. Bởi, tâm lý người mua nhà dần có sự thay đổi. Theo đó, người mua nhà dần quan tâm hơn đến không gian sống và tiện ích bao quanh. Xu hướng này xuất hiện cả với những gia đình trẻ, vốn thường ưu tiên các sản phẩm nhà cao tầng, khu dân cư đông đúc… Nhất là sau 2 năm dịch bệnh, càng ngày có nhiều gia đình tìm kiếm và muốn sở hữu các sản phẩm bất động sản vùng ven.

Đỉnh điểm, từ 2021 đến nay, bất động sản vùng ven Hà Nội là "điểm sáng", tâm điểm hút nhà đầu tư nhờ yếu tố quỹ đất trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm và chính sách giải quyết áp lực dân số của chính quyền thành phố. Thêm vào đó, hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện sẽ giúp rút ngắn khoảng cách vùng ven đến các trung tâm lớn, là "đòn bẩy" giúp thị trường này phát triển mạnh mẽ. Các khu vực ven Hà Nội xuất hiện nhiều dự án lớn với các chủ đầu tư như Ecopark, Masterise, BRG, Sunshine, Mipec…

Thị trường bất động sản khu vực này dần trở nên sôi động, giá đất và nhà cũng tăng nhanh chóng trong các năm qua. Đặc biệt, phân khúc đất nền vùng ven tại một số nơi tăng nóng thời gian qua, lên cao gấp 2-3 lần trong vòng 1 năm. Thậm chí, có những khu vực không có dự án, quy hoạch gì vẫn xảy ra sốt đất.

Theo khảo sát, giá rao bán đất nền khu vực Long Biên dao động 100-150 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Phân khúc căn hộ được rao bán với mức giá 30-35 triệu đồng/m2, thậm chí những căn hộ cao cấp được chào bán với mức giá lên tới 55 triệu đồng. Môi giới ở khu vực này thừa nhận, giá bất động sản khu vực này tăng 10-20% mỗi năm.

Bên cạnh đó, giá đất tại các huyện sắp lên quận như là Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng liên tục tăng nóng.

Đơn cử, sau thông tin lên quận, Đông Anh đã chứng kiến cơn sốt giá mạnh suốt từ cuối năm 2019 đến đầu năm 2021.

Sau giai đoạn đỉnh sốt đất, giá đất Đông Anh có dấu hiệu chững lại nhưng những tháng đầu năm nay bắt đầu có dấu hiệu tăng nóng trở lại. Giá trung bình từ 40-70 triệu đồng/m2, với những vị trí đẹp, giá đất nền dao động từ 80-150 triệu đồng/m2.

Tại Gia Lâm, giá nhà đất đã tăng bình quân từ 20-30% so với hồi đầu năm, mức tăng cao chủ yếu ở những khu vực "hot" của huyện nằm ở trục đường chính, gần trung tâm và khu vực có dự án lớn như Đa Tốn, Kiêu Kỵ, Dương Xá, Đặng Xá, Trâu Quỳ.

Cụ thể, giá nhà đất khu vực Trâu Quỳ hiện được rao bán ở mức trung bình từ 40-90 triệu/m2. Đất mặt tiền Ngô Xuân Quảng cách đây mấy năm được chào giá từ 100-120 triệu đồng/m2 nay giá rao bán là 180-220 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số dự án nhà biệt thự, liền kề trên đường Ngô Xuân Quảng còn rao bán tới hơn 230 triệu đồng/m2.

Khu vực Kiêu Kỵ giáp với các dự án lớn có giá chào bán 40-70 triệu đồng/m2. Tại các xã lân cận như Đông Dư, Đa Tốn, Đặng Xá, giá đất rao bán từ 35-75 triệu đồng/m2.

Còn tại huyện Thanh Trì, giá đất trung bình tại huyện này dao động trong khoảng từ 60-70 triệu đồng/m2 và thay đổi tùy theo từng vị trí. Nóng nhất phải kể tới là tại khu vực trung tâm huyện Thanh Trì, tại các nơi mặt đường Ngọc Hồi - Văn Điển có mức giá bán dao động 80-135 triệu đồng/m2.

Không riêng đất nền, nhà liền thổ, phân khúc chung cư tại các huyện ven trung tâm Hà Nội cũng thiết lập mức giá mới.

Tại Long Biên, phân khúc căn hộ đang được rao bán với mức giá 30-35 triệu đồng/m2, thậm chí những căn hộ cao cấp được chào bán với mức giá lên tới 55 triệu đồng.

Ở Đông Anh, giá căn hộ rao bán dao động 24-30 triệu đồng/m2. Đơn cử, căn hộ bình dân có diện tích 63m2 tại dự án Eurowindow River Park được giao bán 1,7 tỷ đồng, tương đương 25 triệu đồng/m2; căn hộ 134m2 thuộc dự án Intracom Đông Anh được rao bán giá 29 triệu đồng/m2…

Còn tại Gia Lâm, chung cư phân khúc trung bình, cao cấp tại khu vực này cũng được bán với giá khoảng 40-50 triệu đồng/m2, biệt thự được giao dịch khoảng 40-50 tỷ, thậm chí chạm mốc 100 tỷ đồng. Đơn cử, chung cư ở Ecopark dao động 30-70 triệu đồng/m2, Masterise giá bán khoảng 45-55 triệu đồng/m2...Bên cạnh đó, biệt thự tại Gia Lâm cũng có mức giá tăng khá mạnh. Đơn cử, biệt thự 160-200m2 thuộc dự án Ecopark được rao bán giá 150-180 triệu đồng/m2...

Trao đổi về diễn biến của bất động sản ven Hà Nội thời gian qua, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, những tháng đầu quý 1/2022, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội nói riêng và thị trường nhà đất nói chung tiếp tục thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Xét riêng các loại hình biệt thự, nhà liền kề và nhà phố trong dự án, huyện Hoài Đức ghi nhận lượng giao dịch cao nhất, tiếp đến là khu vực Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai và Gia Lâm.

"Có một số nguyên nhân lý giải việc giá bất động sản vùng ven tăng mạnh thời gian qua. Đầu tiên do giá đất tại một số khu vực vùng ven của Hà Nội có mức giá hợp lý hơn so với mức giá cao tại các quận nội thành. Tiếp theo, lượng tiền thu được từ chứng khoán, từ việc không gửi ngân hàng do lãi suất không thực sự hấp dẫn, từ hoạt động kinh doanh… được xem xét đầu tư vào bất động sản tại những khu vực có khả năng sinh lời cao hơn.

Bên cạnh đó, sự phát triển giao thông, hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội tại nhiều khu vực cũng là một trong những nguyên nhân tác động đến khu vực ven. Yếu tố tiếp theo là sự kỳ vọng của các nhà đầu tư vào các dự án quy hoạch, các công trình hạ tầng lớn sẽ diễn ra trong tương lai. Cuối cùng là triển vọng tích cực đối với sự tăng trưởng kinh tế của cả nước kéo theo nhu cầu gia tăng đối với hầu hết các sản phẩm bất động sản", bà Hằng cho hay.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, đến những tháng đầu quý 2 năm nay, thị trường khu vực này đã chững lại do có các chính sách mới được đưa ra như tạm dừng phân lô, tách thửa; siết tín dụng vào bất động sản…

"Đến thời điểm hiện nay, việc đầu tư ở một số nơi đã lắng lại. Các nhà đầu tư trong những trường hợp như này cần xác định cân đối dòng tiền hướng đến xác định khoản mục đầu tư hiện thời kéo dài trong trung hạn hoặc tính đến kết hợp thêm các hoạt động kinh doanh, khai thác tại chỗ mang tính ngắn hạn nếu có thể để gia tăng doanh thu bù đắp thêm vào kỳ vọng lợi nhuận khi chưa thể bán được trong ngắn hạn", bà Hằng lưu ý.

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội thời gian tới, bà Hằng cho rằng, cần nhìn nhận một thực tế là bất động sản vùng ven tùy từng tính chất mỗi khu vực mà có thể đánh giá còn tiềm năng tăng giá trong ngắn và trung hạn hay không?

"Có những khu vực thì việc tăng giá chỉ là do nhất thời bị đẩy lên khi thấy các khu vực khác và các sản phẩm khác gần đây có xu hướng tăng và bản thân khu vực còn thiếu rất nhiều yếu tố như sự thuận tiện về giao thông, các tiện ích cần thiết hoặc chưa có quy hoạch rõ ràng hoặc nếu có dự án quy hoạch nhưng cũng không có thời điểm triển khai xác định …dẫn đến giá không phản ánh giá trị thực, khiến cho việc neo giá sẽ khó đảm bảo", bà Hằng nhận định.