Sẽ có quy chuẩn về condotel, officetel trong năm 2019

BĐS condotel là loại hình BĐS căn hộ khách sạn đang phát triển mạnh trong bối cảnh đây là loại hình BĐS mới, pháp luật nước ta chưa ghi nhận cụ thể ở Luật Đất đai, Luật BĐS, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở.... Từ năm 2014 đến nay, trên cả nước xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển loại hình sản phẩm BĐS condotel tập trung tại các khu vực ven biển như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc,...

Trong đó Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn phát triển nóng. Một nghịch lý đang xảy ra, đó là tỉ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỉ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%, trong khi ở các nước khác, tỉ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel.

Dự kiến trong 2 năm 2019 – 2020, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ trên dưới 45m2.

Trả lời chất vấn các đại biểu tại kỳ họp Quốc hội đang diễn ra, Bộ trưởng đảm bảo quá trình này sẽ được hoàn tất trong năm 2019. Ông cũng cho biết Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất với các công trình xây dựng condotel hoặc condotel kết hợp nhà ở.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hay các văn bản, nghị định, thông tư của Việt Nam hiện không có thuật ngữ condotel, officetel.

Bộ Xây dựng nhận định: "Đây là thuật ngữ "lai" nước ngoài mà chúng ta vẫn quen gọi trong khi đó, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hay các văn bản, nghị định, thông tư của Việt Nam hiện không có thuật ngữ condotel, officetel".

Còn theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường, căn hộ nghỉ dưỡng (còn gọi là condotel) hay biệt thự nghỉ dưỡng được xếp vào loại hình cơ sở lưu trú du lịch và được quản lý theo pháp luật về du lịch, cơ quan chủ quản là Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch. Theo đó, những tổ chức, cá nhân kinh doanh căn hộ du lịch và biệt thự du lịch là kinh doanh có điều kiện và phải được cấp phép của Tổng cục du lịch mới được kinh doanh.

Về phía Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trọng Ninh khẳng định, Bộ đang nghiên cứu quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn của loại hình này để ban hành trong thời gian tới. Còn liên quan đến những vướng mắc, bất cập trong thời gian qua về chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho căn hộ nghỉ dưỡng hay căn hộ văn phòng, Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì để nghiên cứu.

Sau thời gian bùng nổ, hơn 1 năm trở lại đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chững lại hẳn, lượng giao dịch căn hộ du lịch (condotel) giảm mạnh. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguyên nhân cơ bản là những vướng mắc về pháp lý cho các sản phẩm condotel chưa được tháo gỡ, gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư.

"Hiện nay, pháp lý còn lấn cấn về loại hình condotel, chưa định hình rõ là bất động sản để ở hay kinh doanh: trong những ngày tôi đến ở thì là nhà của tôi, nhưng thời gian còn lại đem đi kinh doanh thì không phải là nhà ở", chuyên gia Tài chính Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận tại một hội thảo về chủ đề phát triển loại hình sản phẩm này mới đây.

Theo ông Hiếu, condotel là bất động sản kinh doanh. Do đó, tất cả các luật về đất, thuế cần xem đây là bất động sản kinh doanh. Ông cũng kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhanh chóng giải quyết vấn đề pháp lý còn lấn cấn để ngân hàng yên tâm khi nhận thế chấp, người mua nhà an tâm về quyền sở hữu. Hiện nay một số địa phương đã cấp sổ cho condotel, nhưng tương lai như thế nào thì không ai rõ.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, để thúc đẩy thị trường condotel phát triển tương xứng với tiềm năng, cần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý theo hướng cấp sổ đỏ cho loại hình bất động sản này. Tuy nhiên, nhiều người lại khẳng định, việc cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel ở một số địa phương hiện nay là không đúng.

Bởi Điều 10, Luật Đất đai 2013 đã phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng. Condotel được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, vì vậy, nếu cấp sổ với mục đích sử dụng là đất ở cho các căn hộ này thì sẽ dẫn đến xung đột trong quy định pháp luật. Hơn nữa, tại Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư là không quá 50 năm và được gia hạn thêm. Như vậy, có nghĩa, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay, qua nghiên cứu cơn sốt phát triển các dự án condotel tại Việt Nam hiện nay, HoREA nhận thấy, thực tế hiện nay chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho người mua (nhà đầu tư thứ cấp) còn nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Với phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn lợi hơn so với đi vay ngân hàng và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt. Cụ thể, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến từ 25 - 55 triệu đồng/m2, tức trên 1 tỉ đến 3 tỉ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp, địa điểm dự án, vị trí căn hộ và có cam kết hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.

Đối với các dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh, thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

Với các dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm, giá bán có thể đã nâng lên 30- 50% đủ để chi trả cam kết lợi nhuận này. Như vậy, trong trường hợp này nhà đầu tư thứ cấp tự trả lợi nhuận cho chính mình nhưng lại không có quy định pháp luật nào bảo đảm quyền lợi của họ trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.

Về điều này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), phân tích: trong giai đoạn bùng nổ bất động sản nghỉ dưỡng, các địa phương có nhiều quan điểm khác nhau và cách hành xử khác nhau về condotel. Các chủ đầu tư cũng hiểu khác nhau nên đã đưa ra nhiều cam kết bán hàng khác nhau. Nhưng sau 1/1/2018, Luật Du lịch đã xác định condotel không phải là nhà ở.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)...