Sếp doanh nghiệp địa ốc nói: Từ năm 2026, bảng giá đất mới kéo theo thuế đất tăng sẽ khiến giá nhà không thể giảm như giai đoạn 2011-2013

Trước diễn biến tăng giá bất động sản tại Hà Nội, nhiều người kỳ vọng giá nhà có thể hạ nhiệt và quay đầu. Tâm lý này hoàn toàn có cơ sở bởi nếu nhìn lại quá khứ, ở phân khúc chung cư giai đoạn 2008 - 2010 có dự án rao bán 50 - 70 triệu đồng/m2, nhưng đến năm 2011 - 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ, bình quân ở mức 11 - 15 triệu đồng/m2, thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Đơn cử, vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội), có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m2. Nhưng đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá của nhiều căn hộ ở khu này chỉ còn 30-35 triệu đồng/m2.

Song, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, giá nhà ở sẽ không thể giảm giống như giai đoạn 2011-2013. Lý do là từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường kéo theo thuế đất tăng.

Ngoài ra, thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn và hiện đang đi lên chứ không đi xuống nên giá cũng không thể giảm. Ông Quê dự báo, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đi ngang đến hết năm 2025, có thể tăng nhẹ ở phân khúc đất nền và nhà ở vào đầu năm 2026.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cũng đưa ra ý kiến: "Nhiều người vẫn đang chờ chung cư giảm giá. Tôi nghĩ việc chờ đợi này không khả thi. Bởi vì tất cả yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như: chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít''.

Cũng theo ông Trung, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy sẽ không có giá rẻ.

"Mới đây Bộ Xây dựng cũng đánh giá, giá bất động sản nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới, nhận định này hoàn toàn có cơ sở. Tôi cho rằng thực tế có những dự án còn tăng hơn nhiều. Không phải ngẫu nhiên thị trường bất động sản Hà Nội tăng giá chóng mặt trong thời gian qua", ông Trung lý giải.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cũng nhấn mạnh, giá nhà giảm giống chu kỳ 2012-2013 là điều không thể. Vì thời điểm đó, thị trường bất động sản “đóng băng” nhưng dư nguồn cung, còn hiện nay thị trường đang phục hồi đi lên trong khi nguồn cung nhà giá rẻ vẫn khan hiếm.

Hơn nữa, khi giá ở mức cao, thanh khoản không tốt mới buộc phải điều chỉnh giá, hoặc khi có nhiều nguồn cung mới thì giá sẽ tự khắc có sự điều chỉnh. Tuy nhiên, mọi số liệu đều cho thấy giá nhà tại Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu chững lại.

Theo số liệu của Savills, giá bán chung cư mới tại Hà Nội đạt mức 69 triệu đồng/m2 trong quý 3, tăng 6% so với quý 2 và 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Còn tại thị trường thứ cấp, giá trung bình của căn hộ trong quý 3 là 51 triệu đồng/m2, tăng 10% so với quý trước và 41% so với năm ngoái.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia Savills đánh giá sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt. Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, trong khi giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17-20%, gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà.

“Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để có thể mua được nhà", bà Hằng nói.