Shark Phạm Thanh Hưng: Nếu xảy ra "sốt" đất nền, đây sẽ là dấu hiệu kết thúc một chu kỳ bất động sản

Shark Hưng cho rằng, bất động sản luôn có 4 vai trò: là sản phẩm tiêu dùng, tư liệu sản xuất, sản phẩm đầu tư và tích lũy tài sản. Khi nào loại sản phẩm tiêu dùng bắt đầu tăng (ví dụ như chung cư Hà Nội "sốt nóng" thời gian vừa qua) thì báo hiệu bắt đầu của một chu kỳ bất động sản mới.

Riêng phân khúc đất nền, ông Hưng đánh giá thông thường sẽ không đóng được vai trò đầu tiên (là sản phẩm có giá trị sử dụng), mà là phương tiện đầu tư, là kênh tích lũy tài sản. Mà đã là tài sản tích lũy thì phải cần có thời gian thì mới lên giá, ông Hưng nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, shark Hưng đánh giá, nếu tham gia đầu tư đất nền thì phải chờ đợi một thời gian tương đối dài cho đến khi các dòng sản phẩm khác hồi phục trở lại, giao dịch tốt rồi thì cuối cùng mới đến đất nền khởi sắc. Và nếu có xảy ra "sốt" đất nền thì đây sẽ là dấu hiệu kết thúc một chu kỳ bất động sản. 

Phân tích tiếp về phân khúc đất nền, với quy định siết chặt phân lô bán nền, ông Hưng cho rằng thị trường sắp tới sẽ có 2 kịch bản xảy ra. Một là, việc hạn chế phân lô bán nền sẽ khiến đất nền trở nên khan hiếm, mà hiếm thì sẽ trở nên đắt giá. Hai là, khi đẩy các khu vực được phép phân lô bán nền ra xa như vậy, thì đất nền có thể sẽ không còn giá trị sử dụng nữa. 

Đồng quan điểm với shark Hưng về kịch bản thứ nhất, nhiều dự báo của các chuyên gia trong ngành bất động sản cũng nhận định, luật mới có tác động trực tiếp đến nguồn cung đất nền sẽ bị hạn chế, từ đó giá bị đẩy lên cao. 

Như ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của PropertyGuru Việt Nam đánh giá, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi luật có hiệu lực. Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần).

Thứ nhất, Chính phủ quy định việc xác định bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất) được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây.

Thứ hai, về phương pháp định giá mới. Trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo luật mới thì loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều về việc thực hiện cụ thể. Những quy định cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Thứ ba, Luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình bất động sản khác ở cùng khu vực.

Từ 3 điểm trên, ông Lê Bảo Long dự báo, giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Hay theo nhìn nhận của ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group, nguồn cung đất nền sắp tới sẽ vô cùng ít, từ đó giá sẽ tăng. Tuy nhiên, đất nền khó là "vua" bất động sản trong giai đoạn tiếp theo.