Siết chặt tín dụng bất động sản, ai là người hưởng lợi?

Bên cạnh những lo ngại về ảnh hưởng tiêu cực của thị trường, động thái siết chặt tín dụng của ngân hàng nhà nước được nhận định sẽ giúp thị trường bất động sản tái cơ cấu, phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Nguồn cung giảm: Tín hiệu không đáng lo?

Theo báo cáo CBRE quý 3/2019, thị trường căn hộ tại Tp.HCM đón nhận tổng cộng 13.072 căn hộ được chào bán mới, tăng 217% theo quý và 107% theo năm. Tuy nhiên, điều đáng nói là nguồn cung tăng mạnh chủ yếu đến từ 1 dự án lớn tại quận 9 khi cung ứng hơn 10.346 căn hộ hạng B. Giới phân tích cho rằng đây chỉ là hiện tượng tăng cục bộ, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp không có dự án mới ra mắt đề án, đặc biệt là sự khan hiếm của phân khúc căn hộ hạng A. Cụ thể, theo thống kê tổng nguồn cung căn hộ Tp.HCm 9 tháng đầu năm đạt 21.619 căn, giảm 3% theo căn.

Giải thích cho hiện tượng nguồn cung giảm tại hai thị trường Tp.HCM, có ba nguyên nhân chính được nêu ra. Thứ nhất là do một số dự án lớn đã ra hàng trong quý 4/2018, thứ hai là sự chặt chẽ trong việc rà soát, phê duyệt, cấp phép dự án của các cơ quan quản lý.

Và lý do trọng yếu nhất đến từ chính sách siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà Nước với bất động sản áp dụng với cả tín dụng tiêu dùng và đầu tư. Theo đó, kể từ ngày 1/1/2019, tỷ lệ vốn vay ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ mức 45% năm 2018 giảm về 40%. Cùng với đó, hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản được áp từ 150% lên tới 200%.

Các chuyên gia nhận định cách kiểm soát này được cho là thuận theo xu thế chung của thị trường bất động sản thế giới cũng như phù hợp với bối cảnh hiện nay của Việt Nam. Đây là giai đoạn thị trường Việt Nam tăng trưởng mạnh, thu hút sự tham gia mạnh mẽ của các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Song, vì không đủ tiềm lực tài chính, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng vay vốn để chào bán nhưng trên thực tế không đủ năng lực bàn giao dự án chất lượng, dễ dẫn tới tình trạng sản phẩm tồn đọng, gia tăng nợ xấu.

Vì vậy, lộ trình giảm dần nguồn tín dụng bất động sản yêu cầu các doanh nghiệp phải chủ động tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung từ nhà đầu tư, khách hàng, huy động vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu, song song với đó là nâng cao năng lực tài chính. Mục tiêu cuối cùng là vừa giúp thị trường sàng lọc đi những dự án kém chất lượng, vừa đảm bảo được nguồn khách hàng mua ở thật, giúp thị trường hoạt động ổn định và bền vững trong dài hạn.

Khu Tây Sài Gòn: Thúc đẩy phát triển bền vững

Ở một góc nhìn khác, chính sách thắt chặt tín dụng được cho là động thái thanh lọc tích cực với một số khu vực đang "nóng" về bất động sản, trong đó có khu Tây Tp.HCM - nơi đang đón nhận làn sóng vốn đầu tư đổ về khi khu Đông và khu Nam dần quá tải.

Thời gian vừa qua, chính sách điều chỉnh Quy hoạch của Tp.HCM đến năm 2025 được phê duyệt giúp khu Tây có sự phát triển bứt phá về cơ sở hạ tầng với đề án nâng cấp và xây dựng cụm cảng hàng không Tân Sơn Nhất, tuyến Metro nối liền toàn thành phố cho tới những tuyến giao thông huyết mạch như: quốc lộ 1A, cao tốc Sài Gòn - Trung Lương, mở rộng các tuyến Tân Kỳ Tân Quý,đoạn Lê Trọng Tấn đến Cộng Hòa, Trường Trinh đến Âu Cơ, đường Hoàng Hoa Thám từ cổng Doanh trại quân đội (giáp sân bay) đến đường Cộng Hòa…

Sự thay đổi diện mạo của khu Tây là động lực chính đưa khu vực "lọt mắt xanh" của nhiều đơn vị phát triển bất động sản, minh chứng cho quy luật "quy hoạch tới đâu, bất động sản hưởng lợi tới đó".

Các chuyên gia nhận định động thái siết chặt tín dụng và sự rà soát chặt chẽ từ cơ quan quản lý được ví như "thiên thời, địa lợi" để khu Tây phát triển bền vững dựa trên những lợi thế sẵn có. Nhờ vậy, thị trường được sàng lọc để loại bỏ những dự án tự phát, phá vỡ cấu trúc quy hoạch đô thị, đồng thời hạn chế nguồn cung không đủ tiêu chuẩn. Điều này sẽ giúp tái định hình lại thị trường bất động sản phía Tây, tránh mắc phải những sai lầm đã gặp trong quy hoạch dài hạn như các khu vực khác.

Cuối cùng, người hưởng lợi nhiều nhất trong chính sách này là khách hàng và các chủ đầu tư uy tín. Đặc biệt, các doanh nghiệp sở hữu vốn tự thân, thiết kế dự án chất lượng có thể cắt giảm chi phí cho hoạt động truyền thông, các sự kiện quảng bá, dễ dàng tương tác thông tin hai chiều, minh bạch tới khách hàng.

Ví dụ điển hình cho việc "hưởng lợi" nói trên là phân khu Diamond Alnata Plus thuộc Celadon City của Gamuda Land - một dự án quy hoạch bài bản khi thu hút sự quan tâm lớn của khách hàng. Điểm gây bất ngờ là Gamuda Land có đội ngũ tư vấn trực tiếp với khách hàng mà không thông qua sàn môi giới giúp kiểm soát được nguồn thông tin chính xác, đáng tin cậy đến với khách hàng. Thành công này được cho nằm ở uy tín và tiềm lực tài chính của chủ đầu tư đến từ Malaysia.

Nền tảng tài chính vững vàng của Gamuda Land được khẳng định khi sở hữu quỹ đất lớn với tổng diện tích 82ha tại vị trí cửa ngõ khu Tây phát triển khu đô thị Celadon City. Không theo tư duy thông thường là xây dựng từng phân lô để bán tích lũy vốn tiếp tục đầu tư, Gamuda Land dành tâm huyết để triển khai hệ tiện ích cộng đồng gồm công viên trung tâm 16.4 ha, khu thể dục thể thao, giáo dục và thương mại….. song song phát triển phân khu nhà ở. Nhờ vậy, cư dân ngay khi chuyển về sinh sống đã thừa hưởng ngay tiện ích ngoại khu cho tới đặc quyền nội khu, xóa bỏ nỗi lo về tình trạng lợi ích không được hiện thực hóa, chỉ nằm trên bản phác thảo.

Nhìn chung, siết chặt tín dụng được ví như nút thắt của thị trường. Những chủ đầu tư có tiềm năng, tiềm lực tài chính sẽ duy trì được hoạt động, còn đối với những doanh nghiệp yếu sẽ khó duy trì được trong giai đoạn khó khăn này. Cũng nhờ hệ thống sàng lọc này, khách hàng sớm thoát khỏi "mê cung" với hàng loạt dự án tự xưng danh mỹ miều, kết nối nhu cầu mua - bán thực .