Siết phân lô tách thửa, đất nền lại tăng giá

Còn nhớ, giai đoạn 2018 - 2022, thị trường đất nền phân lô tại khu vực Thạch Thất, Sơn Tây liên tục tăng giá mạnh. Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, với tình hình thị trường chung có sự chững lại, giá đất nơi đây đã lao dốc, thậm chí có mảnh giảm tới 50% so với đỉnh cơn sốt. Mặc dù giá giảm nhưng chủ đất muốn tìm khách mua cũng rất khó.

Tuy nhiên, tới nay thị trường bất động sản đã có sự khởi sắc nhất định. Đồng thời, từ 1/8 ba Luật về bất động sản chính thức có hiệu lực thúc đẩy tâm lý nhà đầu tư tích cực hơn. Theo đó, gần đây giá đất nền phân lô tại Thạch Thất, Sơn Tây, Quốc Oai cũng tăng nhẹ.

Cụ thể, theo khảo sát của chúng tôi, giá đất nền phân lô tại xã Tiến Xuân vị trí mặt tiền đường tăng từ mức 25 - 27 triệu đồng/m2 lên 27 - 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với cuối năm ngoái. Còn khu vực trong ngõ cũng tăng từ 15 triệu đồng/m2 lên 17 triệu đồng/m2.

Tại khu vực Bình Yên, Tân Xã (Thạch Thất), đất nền tách thửa cũng đều có mức giá dao động từ 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10 - 15% so với cuối năm ngoái. Còn giá đất nền phân lô tại Phù Cát, Phú Mãn (Quốc Oai), thời điểm sốt giá đất được giao dịch khoảng 27 - 31 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% trong 6 tháng.

Đất nền Quốc Oai gần khu công nghệ cao như đất Đông Yên mặt đường tỉnh lộ 412B tăng từ 34 - 37 triệu đồng/m2 lên 37 - 41 triệu đồng/m2. Đất Đông Yên nằm sâu trong làng, ngõ nhỏ tăng từ 7 - 9 triệu đồng/m2 lên mức 9 - 11 triệu đồng/m2.

Đất Hòa Thạch, hai ô tô tránh nhau cũng tăng từ mức giá 20 - 22 triệu đồng/m2 lên 21 - 23 triệu đồng/m2. Đất Phú Mãn (Quốc Oai) cách khu công nghệ cao khoảng 5 km tăng giá từ 10 - 11 triệu đồng/m2 lên 12 - 13 triệu đồng/m2. Đất Phú Cát tăng từ 9 - 12 triệu đồng/m2 lên 10 - 13 triệu đồng/m2.

Đất nền Sơn Tây gần khu công nghệ cao cũng ghi nhận tăng giá so với cuối năm ngoái. Đất Cổ Đông vị trí đường lớn, ô tô tránh nhau tăng giá từ 24 - 26 triệu đồng/m2 lên 26 - 29 triệu đồng/m2. Những vị trí kém đẹp hơn, giá tăng từ 12 - 14 triệu đồng/m2 lên 15 - 18 triệu đồng/m2. Đất đường Đồng Trạng tăng từ 27 - 28 triệu đồng/m2 lên 29 - 30 triệu đồng/m2. Đất Thanh Mỹ tăng từ 20 - 22 triệu đồng/m2 lên 22 - 24 triệu đồng/m2.

Anh Phí Hiếu, môi giới bất động sản tại Thạch Thất cho biết, từ đầu năm nhiều nhà đầu tư về đây tìm mua đất, do nhu cầu tăng hơn trước đó nên giá đất tăng theo. Bên cạnh đó, việc hạn chế phân lô tách thửa cũng đã khiến những mảnh đất đã tách thửa sẵn tăng giá.

“Thị trường khu vực này có sôi động hơn so với năm ngoái nhưng vẫn rất ảm đạm nếu so với thời điểm cơn sốt diễn ra. Nên giá đất mới chỉ tăng nhẹ so với đáy”, anh Hiếu nói.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường đất nền miền Bắc thời gian qua đã ghi nhận hiện tượng sốt cục bộ ở một số nơi. Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng mạnh ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá.

Các khu vực gắn với khu công nghệ cao Hòa Lạc ghi nhận sự tăng trưởng. So với cùng kỳ năm ngoái, giá bán ở Thạch Thất tăng 13%, mức độ quan tâm tăng 48%; giá bán tại Quốc Oai tăng 20%, mức độ quan tâm tăng 101%.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng, đất nền thoát "đáy" giảm giá, dần trở lại là "kênh đầu tư vua". Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ "săn đón" đất đấu giá, các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao.

“Đà tăng chỉ diễn ra ở một số khu vực chứ không phải tăng đồng loạt trên toàn thị trường. Những khu vực có xu hướng tăng đều nằm ở địa điểm có các dự án đã được quy hoạch trước đây, hiện nay đang được bắt tay vào triển khai thực hiện. Ngoài ra, với việc các doanh nghiệp bất động sản lớn đẩy mạnh đầu tư các dự án nhà ở, khu đô thị cũng là nguyên nhân khiến thị trường đất nền “ấm” trở lại tại những khu vực lân cận với dự án”, ông Đính nói.

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing cho biết: "Khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành, các sản phẩm phân lô bán nền sẽ bị tác động rất lớn. Nguồn cung bị hạn chế trong khi nguồn cầu vẫn khá cao. Vì vậy, giá đất nền sẽ tăng lên. Tuy nhiên chỉ tăng ở một số khu vực nếu có thông tin về quy hoạch, hạ tầng rõ ràng".

Ngoài ra, ông Tiến cũng đưa ra lời khuyên, trước khi quyết định đầu tư vào một sản phẩm bất động sản, thứ nhất, nhà đầu tư cần đặt yếu tố về vị trí lên hàng đầu, điều này quyết định đến tiềm năng tăng giá cũng như tính thanh khoản của sản phẩm đó trong tương lai. Thứ hai, thông tin về quy hoạch, hạ tầng tại khu vực đó cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản sau này.