Siết phân lô, tách thửa từ 1/8, hết thời đầu cơ “thổi” giá đất nền tràn lan?

Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.

Đánh giá về quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản hạn chế phân lô, tách thửa, Đánh giá về tác động của quy định này giai đoạn sắp tới, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, do đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư. Thứ hai, Nhà nước thu được nguồn thuế lớn hơn. Cuối cùng, sẽ giúp sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án. Đặc biệt, giá đất nền sắp tới sẽ tăng do khan hiếm nguồn cung.

Ông Dương Quốc Thủy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ (CaREA) cũng cho hay, việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III đem lại tác động cực lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Thời gian sắp tới, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt ở phân khúc đất nền.

Theo ông Thủy, với hành lang pháp lý hiện nay, để lập một dự án kéo dài từ 3 - 5 năm là rất khó khăn. Các nhà kinh doanh sẽ chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để tự phân lô (điều này phù hợp, dễ dàng và tạo nguồn cung lớn hơn) và ít chọn lập dự án, công ty pháp nhân. Vì vậy với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm khiến giá đất tăng lên. Song, xét về dài hạn thì điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, "đẩy" giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường. “Việc siết phân lô bán nền là cần thiết”, ông Đính khẳng định.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng về lâu dài việc siết phân lô bán nền này sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "sốt" đất, hạn chế lãng phí đất.