Siết tín dụng BĐS: "Cần siết đúng người, đúng dự án, tránh tình trạng khiến thị trường khựng lại"

Xung quanh câu chuyện siết tín dụng bất động sản, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với , chuyên gia kinh tế tài chính TS Vũ Đình Ánh.

Thưa ông, mới đây Ngân hàng Nhà nước vừa phát đi yêu cầu kiểm soát chặt khoản cấp tín dụng trong bất động sản (BĐS). Ông đánh giá thế nào về những động thái này?

Chủ trương siết tín dụng cho BĐS dù đúng nhưng câu hỏi quan trọng hơn là siết như thế nào và siết ai? Nếu không cẩn trọng, chúng ta sẽ phải chứng kiến những hệ lụy rất khó kiểm soát.

Ảnh hưởng đầu tiên sẽ là người thực sự có nhu cầu sở hữu BĐS. Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỉ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai rất lớn. Siết tín dụng trước hết sẽ chặn đứng nhu cầu sở hữu, đầu tư nhà chính đáng, không chỉ với người dân thành phố mà còn với những người ở các nơi khác đang chuyển dịch tới các đô thị.

Trong khi cầu lớn như vậy thì nguồn cung BĐS trong những năm qua lại quá khan hiếm, trên thị trường chủ yếu là nguồn cung căn hộ cao cấp. Điều đó có nghĩa, nhu cầu của người dân về BĐS là có thật và cần được đảm bảo khơi thông.

Những thông tin về siết tín dụng BĐS gần đây chưa đề cập rõ sẽ "khóa van" cụ thể ra sao. Ông có lo tình trạng, tất cả các bên tham gia thị trường sẽ cùng lúc bị siết không và nếu có, hệ lụy sẽ ra sao?

TS Vũ Đình Ánh.

Không chỉ người dân, việc siết tín dụng nếu không xem xét một cách thấu đáo sẽ gây ra những tác động tiêu cực theo chuỗi bởi tất cả các thành phần có mối liên hệ mật thiết.

Thực tế, nguồn vốn cho BĐS hiện khá đơn điệu, đặc biệt là trong bối cảnh chúng ta chưa có các quỹ bất động sản như thông lệ quốc tế. Các doanh nghiệp hiện chủ yếu vẫn trông vào hệ thống tín dụng. Các đơn vị này khi không giải quyết được nguồn vốn tín dụng sẽ phải điều chỉnh lượng cung dự án. Hệ quả, khi các dự án bị co lại, thị trường thiếu hụt nguồn cung, tức là ta đang đi ngược lại với chiến lược cải thiện điều kiện sống cho người lao động, tăng diện tích nhà ở bình quân đầu người của Việt Nam.

Với các tổ chức tín dụng, tín dụng BĐS vốn là khoản vay an toàn, đặc biệt là khi có sự liên kết với các chủ đầu tư lớn, uy tín. Việc siết có thể khiến hàng triệu tỉ đồng buộc phải chuyển hướng sang lĩnh vực khác. Trong khi ấy, việc chọn kênh đầu tư thời gian này không dễ bởi một số thị trường đầu tư hiện đều có xu hướng sụt giảm, rủi ro cao, khó dự báo. Lãi suất huy động của ngân hàng thời gian qua dù có nhích lên nhưng không nhiều. Bởi thế, nếu tiếp tục siết tín dụng, ngân hàng sẽ rơi vào tình trạng dư thừa vốn và gây khó cho cả hệ thống.

Đặt trong bối cảnh hiện tại,việc siết van tín dụng sẽ ảnh hưởng thế nào tới sự phục hồi kinh tế sau đại dịch, thưa ông?

Chắc chắn việc siết sẽ tác động trực tiếp tới tăng trưởng kinh tế. Thị trường BĐS và kinh doanh BĐS đóng góp một phần đáng kể vào thị trường kinh tế. Chúng ta phải hiểu, BĐS không chỉ là miếng đất như nhiều người lầm tưởng mà đúng nghĩa là bao gồm giá trị của những công trình trên đất. Đây là lĩnh vực đóng góp rất lớn vào GDP, là huyết mạch, đầu tàu của nền kinh tế. BĐS cũng là nơi tạo ra cơ sở hạ tầng để phát triển kinh tế, xã hội. Đơn cử như khi phát triển công nghiệp, ta phải có bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở để bảo đảm an sinh, xã hội, BĐS thương mại để phát triển thương mại…

Với vai trò quan trọng ấy, khi đóng góp từ BĐS bị sụt giảm, nền kinh tế chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng lớn. Quan trọng hơn là, sau 2 năm chững lại của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung, chúng ta đang đứng trước cơ hội để phục hồi. Nếu vốn tín dụng bị siết chặt một cách bất hợp lí, chúng ta có thể sẽ bỏ lỡ cơ hội lớn này.

Cụ thể, chúng ta nên triển khai theo cách nào để tránh những hệ lụy ông vừa nêu ra?

Theo tôi cần thay đổi trong cách tiếp cận theo hướng, đảm bảo cấp tín dụng cho các chủ đầu tư uy tín, có những dự án khả thi, triển khai đúng tiến độ, thanh khoản tốt, có khả năng trả nợ tốt. Ngược lại, đối tượng cần siết chặt là những chủ đầu tư không đáp ứng được các yêu cầu trên, các dự án yếu kém, thậm chí là "chôn" tiền đầu tư. Nếu làm theo hướng trên, tổng khoản tín dụng cho vay có thể không đổi nhưng cơ cấu thay đổi theo hướng có lợi cho người dân, thị trường.

Tôi vẫn nhắc lại, chủ trương siết là không sai nhưng dựántốt, sản phẩm tốt thì sao phải siết, nêncần đúng người đúng dự án, sao cho dòng vốn vào đúng người có nhu cầu thực sự, với cả cá nhân với doanh nghiệp.

Xin cảm ơn ông!