Số lượng người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam không nhiều

Nhu cầu rất lớn

Báo cáo của Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) về thị trường BĐS giai đoạn 2016-2020 cho biết, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (ngày 1/7/2015), người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại trong thời hạn tối đa 50 năm (có thể được gia hạn nếu có nhu cầu), trừ khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh.

Qua khảo sát 17 tập đoàn và doanh nghiệp BĐS lớn, thì đã có 12.335 người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, trong đó, có 10.020 người mua nhà tại TP.HCM, chiếm đến 81,2%. Giả định số lượng trên chiếm 70% toàn quốc, thì tổng số người nước ngoài đã mua khoảng 16.000 căn nhà, chiếm khoảng 0,85% tổng số nhà ở trong 5 năm qua.

Phần lớn người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan, Hong Kong, Singapore. Còn người nước ngoài thuộc khu vực châu Âu, Bắc Mỹ, Australia, New Zealand, Nhật Bản thường lựa chọn thuê nhà.

Bên cạnh đó, số liệu từ Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài cho thấy, hiện có khoảng 5,5 triệu người Việt Nam ở nước ngoài và hơn 1 triệu người là thế hệ F2, 3 mang quốc tịch nước ngoài có bố mẹ hoặc ông bà là người Việt Nam. Trong đó, có khoảng 600.000-700.000 người là doanh nhân, trí thức có trình độ cao, nhiều người muốn trở về quê hương để đầu tư, kinh doanh hay sinh sống, nên nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam là rất lớn.

Mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng vấn đề pháp lý đang là trở ngại lớn khiến người nước ngoài khó mua BĐS tại Việt Nam.

Chia sẻ với Nhadautu.vn, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng nhận định, mặc dù luật có quy định người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam, nhưng thực tế số lượng người nước ngoài mua không nhiều. Ngay cả thời điểm những năm 2016-2019 thị trường BĐS sôi động thì người người nước ngoài mua BĐS chỉ tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang.

Về nguyên nhân, ông Hoàng cho rằng có một số rào cản khi người nước ngoài mua BĐS ở Việt Nam đó là khi mua thì vấn đề ra chủ quyền rất khó. Cùng với đó là luật chưa cho phép người nước ngoài mua nhà gắn liền với đất.

Chưa hết, nhìn rộng ra thị trường BĐS, luật cũng chưa có quy định cho người nước ngoài mua condotel, officetel. Ngoài ra, người nước ngoài đã mua căn hộ (có thời hạn), nhưng khi chuyển nhượng lại cũng khó khăn phức tạp.

Về đề xuất, ông Hoàng đánh giá nên để người nước ngoài được phép mua nhà ở (căn hộ) như trước đây nhưng mở rộng thêm cho loại hình condotel, officetel. Đồng thời, cần quy định rõ hơn về thủ tục ra chủ quyền, chuyển nhượng lại...

Trong khi đó, tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, những ý kiến liên quan đến chính sách về tổ chức, cá nhân người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được quy định từ năm 2008 theo Nghị quyết 19 của Quốc hội và được bổ sung luật hóa tại Luật Nhà ở năm 2014.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kế thừa các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có quy định điều kiện được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam của người nước ngoài. Thống kê cho thấy, từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực đến nay, số lượng nhà ở người nước ngoài mua và sở hữu tại Việt Nam không lớn. Đồng thời, Luật Nhà ở và dự thảo Luật Nhà ở cũng đã quy định chặt chẽ về loại nhà, khu vực được mua, số lượng nhà ở được phép mua và sở hữu.

Còn một số vướng mắc

Theo HoREA, chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở đã khẳng định nước ta mở cửa và tương đồng với pháp luật của các nước trên thế giới, nhằm mục tiêu thu hút FDI và cũng là hình thức "xuất khẩu tại chỗ", kích cầu tiêu dùng để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người nước ngoài sau khi mua nhà.

Thực tế cho thấy, không có "làn sóng" người nước ngoài mua nhà tại nước ta trong 5 năm qua và cũng chưa có dấu hiệu tác động tiêu cực quá lớn đối với người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp trong việc tạo lập nhà ở.

Tuy nhiên, có một số nước đang điều chỉnh chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà theo hướng thắt chặt hơn, để chống tình trạng đầu cơ (như Hàn Quốc), hoặc tình trạng người nước ngoài mua quá nhiều nhà, dẫn đến giá nhà tăng cao, làm cho người bản địa có thu nhập trung bình và có thu nhập thấp khó tạo lập nhà (như Australia).

Việc mở cửa cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà còn một số vướng mắc. Cụ thể, Luật Nhà ở 2014 ban hành sau Luật Đất đai 2013, nên Điều 5 Luật Đất đai mới chỉ quy định về "người sử dụng đất", chưa có đối tượng sử dụng đất là “cá nhân nước ngoài”.

Tiếp theo, Luật Đất đai quy định "thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam", chưa cho phép thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài. Trong lúc Việt kiều, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở có nhu cầu thế chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại ngân hàng của Việt Nam hoặc tại ngân hàng ở nước ngoài. Theo luật pháp quốc tế, nếu có tranh chấp về BĐS, thì xử lý theo pháp luật của nước có BĐS tọa lạc.

HoREA cho rằng, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người nước ngoài vẫn chưa kịp thời, làm cho người mua nhà bị bức xúc và không được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Một vướng mắc nữa là chưa có khung pháp lý để giải quyết nhu cầu của chủ sở hữu nhà là người nước ngoài khi bán lại nhà ở và trong trường hợp dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành bàn giao, trở thành khu dân cư thông thường. Nguyên nhân là Luật Nhà ở quy định người nước ngoài chỉ được mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại - có thể hiểu là không được mua nhà trong khu dân cư thông thường.

Ngoài ra, hiện nay cũng chưa có hướng dẫn về việc người nước ngoài có nhu cầu bán lại nhà cho người nước ngoài khác.