“Sốc” với giá bán ra thị trường của 4 lô đất tại Thủ Thiêm sau đấu giá, giới đầu tư đang kì vọng gì ở đây?

Phiên đấu giá 4 lô "đất vàng" Thủ Thiêm vẫn chưa hết nóng. Đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay với giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng gấp 7,09 lần giá khởi điểm đấu giá, mà nếu các nhà đầu tư nộp đủ số tiền trúng đấu giá thì sẽ bổ sung thêm nguồn thu 37.346 tỷ đồng cho ngân sách thành phố để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để hoàn trả lại chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư mà thành phố đã thực hiện trước đây.

Theo HoREA, nếu nhà đầu tư trúng đấu giá không nhằm "mục đích khác" và thực sự đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp "hạng sang" tại các Lô đất Thủ Thiêm thì có thể đã quá kỳ vọng vào "thị trường tương lai" trong 5-8 năm tiếp theo, khi mà Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư lớn của thế giới và trở thành "Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực".

Giá trúng đấu giá quá cao dẫn đến "dự đoán" giá bán căn hộ của 04 Lô đất 3.5; 3.8; 3.9; 3.12 trong 5-8 năm tới cũng có thể có giá rất cao và rất cách biệt so với giá bán căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm thời điểm hiện tại.

Theo cách tạm tính của HoREA có thể "dự đoán" giá bán 1m² sàn căn hộ (chưa bao gồm thuế VAT) như sau.

Giá bán 1m² sàn căn hộ Lô 3.5 có thể "dự đoán" vào khoảng trên dưới 666 triệu đồng/m², có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,3 - 4,4 lần.

Giá bán 1m² sàn căn hộ Lô 3.8 có thể "dự đoán" vào khoảng trên dưới 510 triệu đồng/m², có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,5 - 3,4 lần.

Giá bán 1m² sàn căn hộ Lô 3.9 có thể "dự đoán" vào khoảng trên dưới 640 triệu đồng/m², có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,2 - 4,3 lần.

Giá bán 1m² sàn căn hộ Lô 3.12 có thể "dự đoán" vào khoảng trên dưới 580 triệu đồng/m², có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,9 - 3,8 lần.

Có sự "trùng khớp" là đơn giá đất trúng đấu giá cấu thành trong mỗi m² sàn căn hộ của cả 4 lô đất đều nằm trong khoảng 200 triệu đồng/m² đến 340 triệu đồng/m², dẫn đến giá đất cấu thành trong mỗi m² sàn căn hộ cũng rất cao và giá bán căn hộ đều có thể nằm trong vùng giá căn hộ "siêu sang", như Lô 3.5 thì giá đất phân bổ theo m² sàn căn hộ là 318 triệu đồng/m² dẫn đến "dự đoán" giá bán cao nhất có thể lên đến 666 triệu đồng/m² sàn căn hộ; Lô 3.8 thì giá đất phân bổ theo m² sàn căn hộ là 200 triệu đồng/m² dẫn đến "dự đoán" giá bán có thể lên đến 510 triệu đồng/m² sàn căn hộ; Lô 3.9 thì giá đất phân bổ theo m² sàn căn hộ là 314 triệu đồng/m² dẫn đến "dự đoán" giá bán có thể lên đến 640 triệu đồng/m² sàn căn hộ; Lô 3.12 thì giá đất phân bổ theo m² sàn căn hộ là 340 triệu đồng/m² dẫn đến "dự đoán" giá bán có thể lên đến 580 triệu đồng/m² sàn căn hộ, trong lúc giá căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện nay chỉ khoảng 150 - 200 triệu đồng/m².

Tác động tích cực sau phiên đấu giá 4 lô đất

Hiệp hội BĐS Tp.HCM chỉ ra,  các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên đây được thực hiện công khai và đã có nhiều nhà đầu tư trong nước, nước ngoài tham gia.

 Các nhà đầu tư rất mong muốn được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để có ngay quỹ đất thực hiện dự án đầu tư, do bồi thường, giải phóng mặt bằng là công tác khó khăn nhất hiện nay.

Do vậy, cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên đây sẽ thúc đẩy thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất dần trở thành phương thức chủ yếu để lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư, sẽ góp phần rất quan trọng để xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, nhưng phải đi đôi với việc tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng đấu giá "cuội", có "quân xanh - quân đỏ", hoặc đấu thầu "cuội", có "chân gỗ", hoặc xảy ra hành vi "thông đồng" giữa một số nhà đầu tư hoặc với người của cơ quan tổ chức đấu giá, đấu thầu.

Ngoài ra, kết quả các cuộc đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm sẽ bổ sung thêm cho ngân sách thành phố 37.346 tỷ đồng.

Hiện nay, cả 4 nhà đầu tư trúng đấu giá đều đã ký "Hợp đồng ba bên" nên đã xác lập quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Theo đó trong vòng 30 ngày kể từ ngày Cục Thuế phát hành văn bản yêu cầu thanh toán tiền trúng đấu giá thì nhà đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước số tiền bằng 50% giá trúng đấu giá (bao gồm "tiền đặt trước") và sau 90 ngày phải nộp đủ 100% số tiền trúng đấu giá.

Quan ngại tiêu cực từ phiên đấu giá

HoREA cũng chỉ ra một số tác động bất lợi từ các phiên đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm.

Kết quả các cuộc đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, có thể không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Cụ thể, tác động đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, các phường lân cận và khu trung tâm Tp.HCM: Giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm Tp.HCM. Nhưng rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới "tạm nộp" tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh "ngồi trên đống lửa", nhất là đối với chủ đầu tư đã ký Hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng, vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá "khủng" mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.

Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1 có lợi cho các dự án "siêu sang", tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ "siêu sang" tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m² hiện nay trở thành "bình thường".

Bên cạnh đó, đã có thông tin về một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", "dừng" bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để "găm" hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn thành phố Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.

Theo HoREA, giá đất quá cao thoát ly giá trị thực không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu" và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành "dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.

Ngoài ra, còn có quan ngại về việc một số doanh nghiệp có thể "lợi dụng" giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh "vống" giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng, hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính.