Soi động lực mới của thị trường mặt bằng bán lẻ, đây mới là “điểm huyệt” khiến phân khúc này bật tăng trở lại

Đơn vị này chỉ ra, kể từ khi trung tâm thương mại đầu tiên của Việt Nam mở cửa, bao gồm Tràng Tiền Plaza ở Hà Nội và Thương xá Tax ở Tp.HCM, tổng nguồn cung bán lẻ đã bắt đầu với khoảng 30.000 m2.

Giai đoạn từ 1996-2019, trung bình mỗi năm thị trường chào đón 97.000 m2 sàn bán lẻ gia nhập vào thị trường. Đặc biệt, thị trường bán lẻ tăng trưởng mạnh trong vòng 6 năm 2013-2019 với 195.000 m2 sàn bán lẻ mới gia nhập vào thị trường mỗi năm. Đến năm 2023, tổng nguồn cung bán lẻ cả hai thành phố đạt khoảng 2,5 triệu m2, đến từ 137 dự án.

Trong khi đó, giá thuê trung bình tầng trệt tại Tp.HCM và Hà Nội lần lượt đạt 53,1 USD/m2/tháng và 43 USD/m2/tháng vào cuối quý 4 năm 2023, tăng 1% so với quý trước.

Theo một nghiên cứu của Cushman & Wakefield, thế hệ Millennials và GenZ là động lực kinh tế chính và luôn mong muốn tạo ra sự khác biệt trên thế giới. Họ thích những công ty coi trọng trách nhiệm xã hội và sự bền vững của môi trường. Vì vậy, để thu hút những thế hệ tiêu dùng này, các nhà phát triển không chỉ bổ sung thêm nhà hàng và nhà bán lẻ mới mà còn chú trọng hơn vào tính bền vững.

Mặc dù Việt Nam chưa có quy định bắt buộc áp dụng đối với công trình xanh, việc phát triển công trình xanh được thực hiện theo hình thức tự nguyện, khuyến khích. Trong khi các tòa nhà cũ đã tồn tại nhiều năm trên thị trường, không có chứng nhận công trình xanh. Các tòa nhà mới có lợi thế hơn trong việc hướng tới các chứng nhận công trình xanh, đến cuối tháng 3 năm 2024, số lượng công trình xanh của Việt Nam hiện đạt khoảng trên 430 công trình với tổng diện tích khoảng 10 triệu m2 sàn xây dựng, theo Bộ Xây dựng.

Tiêu biểu trong lĩnh vực bán lẻ có các dự án Saigon Centre 2 và Estella Place đã và đang giữ vững các tiêu chuẩn xanh với chứng nhận BCA Green Mark trong nhiều năm, với lần tái chứng nhận gần nhất là năm 2022 và 2023. Bên cạnh đó, Aeon cũng là một trong những chủ đầu tư quan tâm đến tiêu chuẩn bền vững. Trong đó phải kể đến dự án AEON Mall Huế vừa nhận được 2 chứng nhận xanh trong giai đoạn thiết kế: LOTUS Gold (theo tiêu chuẩn đánh giá công trình mới, phiên bản 3) và EDGE; đây cũng là dự án trung tâm thương mại đầu tiên tại Việt Nam nhận được chứng chỉ EDGE.

Những chứng nhận này ghi nhận nỗ lực của các trung tâm thương mại trong việc kết hợp các tính năng bền vững như chiếu sáng tiết kiệm năng lượng, thiết bị tiết kiệm nước và không gian xanh.

Đồng thời giúp nhà phát triển, nhà bán lẻ và khách hàng tin tưởng hơn rằng tòa nhà được xây dựng và vận hành với tiêu chuẩn thiết kế và hiệu suất cao nhất.

“Tất cả những điều này chỉ là khởi đầu của một cam kết bền vững lâu dài cho lĩnh vực bán lẻ tại Việt Nam,” bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định.

Theo bà Trang, việc bổ sung các chứng nhận công trình xanh có thể giúp nâng cao hình ảnh công ty của chủ đầu tư và uy tín của những dự án phát triển đó. Một trong những lợi thế khác đối với các nhà đầu tư và nhà phát triển là các tòa nhà thương mại thân thiện với môi trường thường có giá thuê cao hơn và giá thị trường tăng cao. Đồng thời chúng cũng có khả năng phục hồi tốt hơn trước bất kỳ sự suy thoái nào của thị trường vì nơi đây vẫn là địa điểm được nhiều doanh nghiệp bán lẻ và người tiêu dùng ưu tiên lựa chọn.

Dự báo của Cushman & Wakefield đến năm 2027 sẽ có tổng 3 triệu m2 nguồn cung bán lẻ phục vụ cho hai thành phố lớn nhất. Các chủ đầu tư trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ mới đang dần quan tâm đến tiêu chuẩn xanh từ những bước đầu tiên. Những dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị như Lotte Eco Smart City, Empire City tại khu đô thị mới Thủ Thiêm tại TPHCM, hay dự án phức hợp tại ô C1-CC1 của khu đô thị mới Starlake Tây Hồ Tây tại Hà Nội đang hướng tới chứng nhận công trình xanh LEED. Tương tự vậy, một số trung tâm thương mại đang được xây dựng, chẳng hạn như Tiến Bộ Plaza tại Hà Nội, cũng đã đăng ký xem xét tiêu chuẩn LEED.

Bên cạnh việc đạt được chứng nhận xanh, các trung tâm thương mại hiện nay cung cấp cho người tiêu dùng nhiều lý do ghé thăm hơn là chỉ mua sắm đơn thuần. Các trung tâm mua sắm hiện nay được xây dựng với xu hướng chào đón tất cả mọi người, mọi thế hệ, và trở thành điểm đến hấp dẫn về phong cách sống đa dạng.

Ngoài các ngành hàng ăn uống và thời trang là những ngành luôn đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu khách thuê. Các ngành khác như siêu thị, rạp chiếu phim, khu vui chơi trẻ em, lớp học, bán lẻ thể thao và thể hình, triển lãm, âm nhạc hoặc những không gian xanh ngoài trời và thậm chí là thủy cung cũng đang được các nhà phát triển chú trọng đưa vào mặt bằng bán lẻ nhằm kéo dài thời gian lưu trú của người tiêu dùng.

Không chỉ những chủ đầu tư phát triển dự án bán lẻ, mà ngay cả các thương hiệu cũng bắt đầu quan tâm chứng chỉ xanh nhằm thể hiện sự cam kết về tính bền vững cũng như trách nhiệm của doanh nghiệp đối với xã hội và người tiêu dùng. Ví dụ như thương hiệu Pizza 4P vừa nhận được chứng chỉ LEED Gold về thiết kế và thi công nội thất dành cho cửa hàng tại Lotte Mall West Lake Hanoi.

“Các nhà đầu tư, nhà phát triển và chủ sở hữu công trình thương mại ở Việt Nam giờ đây phải hiểu thực tế rằng theo thời gian, các nguyên tắc đầu tư có trách nhiệm và đầu tư ESG ngày càng trở nên phổ biến hơn, và điều này cũng đã thúc đẩy các nhà đầu tư và nhà phát triển chuyển đổi mục tiêu chiến lược bền vững trở thành ưu tiên kinh doanh hàng đầu phù hợp với yêu cầu của thị trường vốn, thay vì chỉ đơn giản là phát triển các công trình xanh sang,” bà Trang Bùi chia sẻ.

Thách thức tiếp theo đối với các thành phố là đảm bảo các hoạt động xây dựng xanh có thể tự duy trì như một truyền thống mới. Điều này đòi hỏi thị trường phải tạo được một môi trường kinh doanh coi

Đối với các trung tâm thương mại hiện hữu, các nhà phát triển sẽ cần có sự tân trang lại cơ sở vật chất để đóng góp vào việc giảm phát thải carbon. Các nhà phát triển có thể áp dụng các biện pháp kiểm soát ô nhiễm không khí, sử dụng vật liệu tái tạo và tái chế, ứng dụng công nghệ như tài chính xanh, thiết bị thông minh, thiết bị cảm ứng và tự động nhằm phát hiện các khu vực đang tiêu tốn nhiều năng lượng không cần thiết. Ngoài ra, các trung tâm thương mại có thể tái cấu trúc các không gian chưa hiệu quả, chuyển đổi chúng thành không gian xanh hơn và tiết kiệm chi phí hơn.

Theo Cushman & Wakefield, các nguyên tắc cơ bản dài hạn của thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn mạnh mẽ, bao gồm sự tăng trưởng dân số, sự phổ biến của internet và điện thoại thông minh, sự phát triển của thương mại điện tử và sự thay đổi thói quen tiêu dùng.

Nhìn chung, lĩnh vực bán lẻ của Việt Nam đang dần hướng tới một tương lai bền vững hơn. Để thị trường tiến tới môi trường kinh doanh mà việc “phát triển xanh từ trong tiềm thức” có thể sẽ còn gặp nhiều khó khăn, nhưng với sự hợp tác chặt chẽ hơn giữa tất cả các bên liên quan, trong thập kỷ tiếp theo, mục tiêu theo đuổi giá trị xanh từ một khái niệm xa lạ sẽ có thể thiết lập tiêu chuẩn xây dựng trung tâm bán lẻ mới tại Việt Nam.