Soi gánh nặng hàng tồn kho khi bất động sản gặp khó, lộ diện loạt đại gia đang “ôm” tỷ lệ hàng tồn kho trên 60% quy mô tài sản

Hàng tồn kho lớn

Thống kê từ BCTC quý I/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu phát triển mảng nhà ở, nghỉ dưỡng) cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến ngày 31/3/2023 ghi nhận hơn 290.000 tỷ đồng, tăng nhẹ so với thời điểm cuối năm 2022.

Novaland là đơn vị có hàng tồn kho lớn nhất thị trường lên tới gần 164.000 tỷ đồng, gấp 2,7 lần so với Vinhomes. So thời điểm cuối năm 2022, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này tăng 1,2 lần.

Thực tế, kể từ năm 2019 đến nay, lượng hàng tồn kho của Novaland đã tăng liên tục. Nguyên nhân được cho đến từ việc Novaland đẩy mạnh triển khai các đại đô thị tại nhiều địa phương với quy mô hàng nghìn ha. Đây là lý do khiến hàng tồn kho của doanh nghiệp tăng mạnh từ 57.200 tỷ đồng (cuối năm 2019) lên gần 87.000 tỷ đồng (cuối năm 2020) và chính thức vượt 110.000 tỷ đồng (cuối năm 2021). Đến năm 2022, đầu năm 2023, trong bức tranh chung về thị trường gần như rơi vào cảnh “đóng băng”, thanh khoản một số dự án của Novaland cũng chững lại.

Đứng thứ hai trong danh sách lượng hàng tồn kho là Vinhomes (Mã: VHM) với chỉ số này lên tới 61.000 tỷ đồng. So thời điểm 31/12/2022, lượng hàng tồn kho của “ông lớn” này giảm 6%. Lượng hàng tồn kho chủ yếu nằm tại các bất động sản để bán đang xây dựng ở dự án Vinhomes Grand Park, dự án Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park, dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, dự án Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown và các dự án khác.

Trong 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết trên sàn thuộc khảo sát, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) cũng lọt vào danh sách doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn với hơn 16.000 tỷ đồng. Trong đó, lượng hàng tồn kho với sản phẩm bất động sản đã hiện hữu lên tới gần 1.600 tỷ đồng. Với công trình đang xây dựng, nguồn hàng tồn kho lên tới gần 13.000 tỷ đồng.

Lượng sản phẩm tồn kho của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) nằm toàn bộ là các bất động sản dở dang đang xây dựng, chiếm tới 99%. Cụ thể, dự án Khang Phúc – Khu Trung tâm dân cư phường Tân Tạo (5.400 tỷ), Đoàn Nguyên -Bình Trưng Đông (3.300 tỷ đồng), Khang Phúc – An Dương Vương (608 tỷ đồng)….

Tương tự, của Công Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) hiện đang có hơn 16.000 tỷ đồng tồn kho, đang tập trung ở các dự án bất động sản dở dang như dự án Izumi (8628 tỷ đồng), Southgate (3662 tỷ đồng), dự án Vàm Cỏ Đông (1.482 tỷ đồng),…

Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) cũng ghi nhận con số tồn kho lên tới hơn 12.000 tỷ đồng, không biến động nhiều so với cuối năm ngoái. Trong đó, đa số là các bất động sản dở dang như The EverRich 2 (3.597 tỷ), dự án Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ đồng), Bình Dương Tower (1521 tỷ đồng), dự án Phước Hải (1.521 tỷ đồng).

Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (Mã: DIG) ghi nhận hàng tồn kho lên tới 6.000 tỷ đồng, tăng hơn 1,01 lần so cuối năm 2022. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm tới 97,7%, tập trung vào các dự án như Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (1.320 tỷ đồng), dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (1.999 tỷ đồng), dự án khu dân cư P4 Hậu Giang (800 tỷ đồng),…

Cũng tính đến ngày 31/3/2023, lượng hàng tồn kho của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG) là gần 4.100 tỷ đồng, tập trung vào các dự án như The Sóng (75 tỷ đồng), Westgate (3.184 tỷ đồng), dự án The Standard (338 tỷ đồng), Signial (376 tỷ đồng),…

Chỉ số hàng tồn kho của Văn Phú Invest (Mã: VPI) cũng ghi nhận con số gần 2.000 tỷ đồng và của Công ty CP Tập đoàn CEO (Mã: CEO) là gần 1.500 tỷ đồng.

Xét về tỷ trọng hàng tồn kho trên tổng tài sản, Novaland hiện là đơn vị có tỷ lệ này cao nhất trong nhóm doanh nghiệp bất động sản khảo sát với gần 64%. Tiếp đến là Khang Điền với con số ghi nhận lên tới 61%. Một số doanh nghiệp khác có tỷ lệ lượng hàng tồn kho so tổng tài sản cao trên 50% là Phát Đạt (56%) và Nam Long (57%).

Con số này tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng là 44%. Tỷ trọng của lượng hàng tồn kho trên tổng tài sản quá lớn là chỉ số cảnh báo rủi ro cho doanh nghiệp địa ốc dễ rơi vào kịch bản kẹt vốn trong bối cảnh dòng tiền khó.

Trong khi đó, có tỷ lệ lượng hàng tồn kho so tổng tài sản Vinhomes chỉ ghi nhận ở mức 10%, Văn Phú Invest 17% và Tập đoàn CEO 22,3%.

Tháo nguồn cung, gỡ lực cầu

Chỉ báo về lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc trong bức tranh thị trường bất động sản không mấy tươi sáng cũng là thách thức với công ty bất động sản.

Báo cáo công bố mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) ghi nhận, có một sự sụt giảm đáng kể về sức cầu. Đơn vị này cho rằng, nguyên nhân chính đến từ sản phẩm nghèo nào, phần lớn đến từ các dự án cũ, không đủ sức hấp dẫn.

Ngoài ra, lãi suất tiền gửi cao, lãi suất cho vay bất động sản cũng vẫn lớn là lý do sụt giảm sức cầu. Theo (VARs) niềm tin vào thị trường bất động sản của khách hàng sụt giảm cũng như lượng lớn khách hàng khó khăn về tài chính là cản trở cho việc người mua bất động sản đưa ra quyết định. Khi sức cầu giảm, thanh khoản chậm, doanh nghiệp địa ốc càng đối mặt với tình cảnh “hàng ế” gia tăng.

Về nguồn cung, theo VARs, nhiều dự án đang “đóng băng” khi vướng về thủ tục hành lang pháp lý khiến việc xây dựng dang dở. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp ra tăng.

Giới chuyên gia cũng kỳ vọng rằng, với chính sách tháo gỡ vướng mắc liên quan đến các quy định pháp luật, cũng như động thái hạ lãi suất cho vay, trong thời gian tới nguồn cung sẽ được cải thiện, sức cầu gia tăng, thanh khoản thị trường trở lại. Bài toán về hàng tồn của doanh nghiệp địa ốc sẽ phần nào được giải quyết.