“Soi” giá đất nền quận 9, Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ sau hơn 1 năm thăng trầm, lộ khu vực giá hời

Đất quận 9: Mặt bằng giá đất đã điều chỉnh

Nền đất hơn 50m2 tại phường Long Phước, quận 9 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) hiện giao dịch ở mức giá 1,7-1,9 tỉ đồng/nền (tuỳ vị trí); trong khi giá đầu năm 2022 là 2,3-2,5 tỉ đồng/nền.

Tại phường Long Trường nền đất 60m2 hiện giao dịch 2,8- 3 tỉ đồng/nền. Giá của năm 2022 là 3,3-3,6 tỉ đồng/nền.

Tại Phường Trường Thạnh, diễn biến giá tương tự phường Long Trường khi mức giá đất nền tại nhiều khu dân cư hiện tại đang giao dịch giảm khoảng 300-500 triệu đồng so với đỉnh sốt.

Đây là các khu vực “điểm nóng” của quận 9, đã từng liên tục lập mặt bằng giá mới trong các cơn sốt đất. Đến nay, nhiều nền đất dù giảm giá nhưng vẫn khó bán ra. Những nhà đầu tư mua vào thời điểm sau này (2020-2021) thực tế đang bán lỗ. Trong khi các nhà đầu tư sở hữu đất từ thời điểm 2013-2015, hiện giá đã tăng gấp 5-6 lần.

Ghi nhận cho thấy, các nền đất tại quận 9 hiện khá khan hiếm nguồn cung mới. Đa phần là các nền thứ cấp được mua đi bán lại nhiều lần. Giá dù điều chỉnh giảm so với đầu năm 2022 nhưng để tìm được nền đất có mức giá 2,5 tỉ đồng, vị trí đẹp cũng không dễ dàng tại khu vực này. So với giai đoạn đầu năm 2023, hiện tình trạng bán lỗ đất nền tại đây đã giảm. Các nhà đầu tư phần lớn chờ thị trường phục hồi.

Củ Chi, Hóc Môn: Đất lặng sóng, trở về mức giá của năm 2019

So với quận 9, thị trường các nền đất tại Hóc Môn, Củ Chi kém thanh khoản hơn. Nhiều nhà đầu tư đang sở hữu đất nền tại đây rơi vào tình trạng “khóc dở, mếu dở” khi liên tục nhìn giá đi xuống, trở về mức giá của năm 2019.

Sở hữu hai nền đất gồm đất thổ cư và đất vườn tại huyện Củ Chi từ cuối năm 2021, chị M hiện bán thì lỗ, mà giữ thì không biết khi nào giá tăng trở lại. Hiện các nền đất của chị đã lỗ so với giá mua vào khoảng 400 triệu đồng nhưng cũng dễ bán trong bối cảnh này. Được biết, chị M dành hết số tiền có được để đầu tư đất Củ Chi vào lúc sốt giá (năm 2021) với kì vọng giá tiếp tục tăng. Thế nhưng, diễn biến khó lường của thị trường khiến dòng tiền của chị hiện chôn vào đất.

Tương tự, mua mảnh đất nông nghiệp tại Hóc Môn với giá 6,5 tỉ đồng vào giữa năm 2021, hiện anh V rao bán 4,5 tỉ đồng nhưng mãi không có giao dịch. Theo anh V, thậm chí giảm giá sâu nhưng vì không có hoạt động mua bán nên việc bán hàng là không dễ. Nền đất của anh giảm 2 tỉ đồng đã trở về mức giá thị trường trước năm 2019 nhưng vẫn khó giao dịch.

Theo các nhà đầu tư, đây là giai đoạn “săn đất” Củ Chi, Hóc Môn với mức giá “hời” tốt nhất kể từ thời điểm thị trường 2015 đến nay. Mức giảm trung bình 20-30% ở các sản phẩm chào bán ra thể hiện mặt bằng giá rất tốt, là cơ hội hiếm thấy xuất hiện trên thị trường trong vòng 6-7 năm nay.

Ghi nhận vào thời điểm từ tháng 10/2023, thị trường đất nền các khu vực này đã có tín hiệu về mức độ quan tâm của người mua, tuy nhiên chưa rõ nét. Báo cáo của Nhà Tốt chỉ ra, trong tháng 10/2203, phân khúc đất nền dưới 3 tỷ và từ 3-7 tỷ có sự tăng trưởng về tỷ lệ lượt quan tâm tại huyện Hóc Môn, với mức tăng lần lượt là 1% và 4%. Trái lại, phân khúc đất nền trên 7 tỷ lại có dấu hiệu sụt giảm 7% về lượt quan tâm và tìm kiếm. Nguồn cung mới vẫn ghi nhận sự sụt giảm đáng kể, lần lượt là 21% ở Hóc Môn và 3% ở Củ Chi.

Cần Giờ: Quy hoạch, hạ tầng chưa giúp đất nền hồi phục giá

Ghi nhận cho thấy, giá đất Cần Giờ vẫn tiếp tục đà giảm dù thị trường đang có dấu hiệu phục hồi. Ở một số khu vực thanh khoản đất nền rơi vào trạng thái “đóng băng”.

Là huyện duy nhất giáp biển của Tp.HCM, Cần Giờ được quy hoạch phát triển với định hướng là một thành phố thông minh, văn minh, hiện đại của Tp.HCM và vùng Đông Nam Bộ. Đồng thời, huyện này còn nắm giữ lợi thế lớn khi chuẩn bị triển khai dự án cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ và các dự án giao thông kết nối, phát triển không gian ngầm.

Trong ngắn hạn, thông tin quy hoạch của Cần Giờ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tích cực như cầu Cần Giờ, đường sắt đô thị nối Cần Giờ với đô thị trung tâm cũng đang được nghiên cứu. Tuy nhiên, những yếu tố thuận lợi ấy không cản được đà giảm của thị trường bất động sản tại đây trong thời gian qua.

Khảo sát cho thấy, giá đất thổ cư tại huyện Cần Giờ hiện đã giảm 10-20% so với giai đoạn cuối năm 2021; đất nông nghiệp, đất rừng cũng giảm khoảng 20-25% với các lô diện tích lớn. Tuy giá giảm nhưng lượng giao dịch hạn chế.

Vào cuối năm 2022 đến đầu năm 2023, hiện tượng cắt lỗ diễn ra trên diện rộng tại Cần Giờ, đặc biệt là những nhà đầu cơ liên tục hạ giá khiến thị trường tại đây giảm mạnh so với một số địa phương khác.

Đến giai đoạn tháng 7/2023, thị trường Cần Giờ bị ảnh hưởng bởi thông tin kế hoạch lên thành phố cho 5 quận/huyện vùng ven sẽ khó hoàn thành trong giai đoạn từ nay tới 2030. Các khu vực từng nóng sốt như thị trấn Cần Thạnh, Long Hòa, Thạnh An, Lý Nhơn, Tam Thôn Hiệp, An Thới Đông và Bình Khánh… đều có động thái giảm giá trung bình 10 -20%. Mức giá giảm chủ yếu ở các sản phẩm "ngộp", dao động từ 25-30%, trở về mức giá của năm 2019-2020.

Vào quý 1/2023, giá rao bán đất nền Cần Giờ từ mức 17 - 21 triệu đồng/m2 hiện rơi vào khoảng trung bình chỉ tầm 14 -16 triệu đồng/m2. Với giá đất rao bán tự do trong dân, từ mức trung bình 10 - 13 triệu đồng/m2 hiện chỉ còn khoảng tầm từ 9 - 11 triệu đồng/m2.

Thực tế, trong giai đoạn 2018 -2019, thị trường đất Cần Giờ được bị thổi giá do các thông tin quy hoạch đồn thổi. Giới đầu cơ đã nhảy vào thị trường làm giá tăng mạnh một cách bất thường. Tại một số vị trí đẹp, giá đất bị “thổi” lên gấp 3 lần chỉ trong vài năm.

Việc một số giao dịch được chốt với giá giảm sâu trong thời gian gần đây được cho rằng đến từ các nhà đầu tư nắm giữ đất trong giai đoạn nói trên. Mặc dù giá giảm so với giai đoạn đỉnh điểm 2022 và đầu 2023, nhưng thực tế đây chỉ là giá “cắt lời” của các nhà đầu tư ôm đất giá rẻ. Còn những nhà đầu tư tham gia thị trường từ 1-2 năm mới thực sự đang phải “gồng lỗ” nếu liên quan đến đòn bẩy tài chính.

Ngay cả trong thời điểm đầu tháng 8/2023, sau loạt thông tin tích cực về quy hoạch và hạ tầng, giá đất Cần Giờ vẫn không có biến động lớn.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường trầm lắng chung, thông tin quy hoạch tại Cần Giờ lại lần nữa tác động đến tâm lý của nhà đầu tư khu vực. Nhưng nhìn vào bối cảnh chung, khó có thể tạo được làn sóng kéo thị trường phục hồi trong ngắn hạn.