Sóng đất nền ven đô, đâu là vùng đất tiềm năng để nhà đầu tư xuống tiền?

Mức độ quan tâm đến nền ven đô tương đương thời sốt nóng 2 năm trước

Kể từ khi chung cư liên tục tăng giá từ đầu năm 2024, mức độ quan tâm đến thị trường nhà đất ven đô đang tăng nhiệt, không ít “tay to” cũng bắt đầu trở lại thị trường. Nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất ven đô hiện tại đa phần là những người có sẵn tài chính. Hướng tới đầu tư dài hạn, mua với mục đích làm tài sản tích trữ, để dành, am hiểu về thị trường.

Theo thông tin từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền trên cả nước đang tăng trong quý 1/2024, từ mức 44 điểm của quý 4/2023 lên mức 48 điểm trong quý 1/2024. Đáng chú ý, ở phía Bắc, mức độ quan tâm tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội.

Các huyện vùng ven Hà Nội như đất nền Đông Anh, đất nền Hoài Đức, đất nền Chương Mỹ, đất nền Thạch Thất, mức độ quan tâm của quý 1/2024 đang gần chạm đến mức quan tâm của quý 1/2022 – giai đoạn thị trường bất động sản sôi động. Cụ thể, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở các huyện trên từ 1,7 – 2 lần so với quý 1/2023..

Theo Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền quý 1/2024 có yếu tố khá đặc biệt là đã bắt đầu ghi nhận một dòng tiền lớn đến từ những nhà đầu tư “cá mập” bắt đầu đi săn đất khu vực TP.HCM và Hà Nội. Ngoài ra, ở những thị trường vệ tinh tiềm năng, sóng săn đất cũng đã bắt đầu xuất hiện. Những tín hiệu này cho thấy khả năng cao đất nền sẽ chuyển động tích cực hơn trong những tháng tới đây.

“Thị trường đang có tín hiệu tốt lên, thậm chí tín hiệu nhanh hơn dự đoán trước đó nên nhà đầu tư mang kì vọng rằng đất nền sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi. Trong 3 tháng đầu năm 2024, thị trường xuất hiện các nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này được kì vọng sẽ đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết.

Cùng quan điểm với ông Tuấn, các chuyên gia cũng cho rằng, những thay đổi về pháp lý sẽ góp phần củng cố cho thị trường đất nền trong thời gian tới. Giá đất tương lai dự kiến tăng theo các thay đổi về tần suất cập nhật giá khi bỏ khung giá đất, bảng giá đất cập nhật hàng năm, các điều kiện chi tiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp; độ chính xác định giá, siết phân lô bán nền…

Các Luật sửa đổi cùng được áp dụng từ ngày 1/1/2025, nguồn cung đất nền sẽ ít hơn bởi các chủ đầu tư bị hạn chế phân lô bán nền. Lúc này, giá đất nền có thể sẽ sang một chu kỳ tăng giá mới. Trong các lần điều chỉnh luật trước đây, đất chỉ tăng chứ không giảm. Năm 2024-2025 có thể là cơ hội cho người dùng cuối cùng, đặc biệt là những người có nhu cầu thực nhưng vẫn là giai đoạn khó khăn cho chủ đầu tư.

Dòng tiền khôn ngoan sẽ đổ về đâu?

Theo quan sát, đất nền ven đô đang có sức hút mạnh mẽ đối với nhà đầu tư. Những tháng gần đây khu vực Hòa Lạc, Sóc Sơn, hay Mê Linh liên tục đón từng tốp nhà đầu tư lên khảo giá, tìm mua đất. Tuy nhiên theo tiết lộ từ anh Phan (môi giới có 10 năm kinh nghiệm tại Mê Linh) thì khách chủ yếu hỏi han, giao dịch không nhiều.

"Khu vực Mê Linh, Sóc Sơn dù mặt bằng đang còn rẻ nhưng vướng ở pháp lý. Hầu hết các nền đất tại Mê Linh đang vướng quy hoạch 1/500 phải chờ phê duyệt, khách mua hiện tại thường dừng ở các hợp đồng góp vốn hoặc giấy tờ vi bằng khiến các nhà đầu tư không mặn mà vì rủi ro. Tương tự, đất Sóc Sơn cũng nhập nhằng về pháp lý và sổ đỏ khiến các nhà đầu tư dù thấp hấp dẫn nhưng vẫn chưa xuống tiền", anh Phan cho biết.

Trong khi nhiều vùng đất tiềm năng như Mê Linh, Sóc Sơn đang vướng pháp lý và quy hoạch, Đông Anh giá đã quá cao thì nhiều nhà đầu tư đã đi xa hơn về phía Hòa Bình tìm kiếm cơ hội mua đất giá tốt hơn tại những khu đô thị đã hoàn chỉnh về pháp lý và có nền giá vẫn ở mức thấp.

Thực tế cho thấy, Hoà Bình sở hữu vị trí chiến lược tại cửa ngõ phía Tây của thủ đô Hà Nội. Đây cũng là vị trí đặc biệt quan trọng, là tâm điểm giao thương giữa Hà Nội và các tỉnh Tây Bắc. Với vị trí đắc địa này, Hoà Bình trở thành một địa phương trung chuyển và là cầu nối cho mạch luân chuyển hàng hoá giữa các tỉnh lân cận không bị đứt gãy.

"Khi Hòa Lạc là trung tâm của thành phố mới phía Tây, Sơn Tây - Ba Vì là thành phố nghỉ dưỡng theo quy hoạch của Hà Nội thì Hòa Bình cũng sẽ được hưởng lợi lớn khi nằm cận kề và có hạ tầng đang phát triển vượt bậc", ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết.

Lợi thế giáp ranh với Thành phố Hà Nội cũng mở ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản Hoà Bình phát triển mạnh mẽ. Giá đất tại Hà Nội tăng cao cũng như quỹ đất ngày càng thu hẹp đã khiến Hoà Bình được hưởng lợi lớn. Khi cao tốc Đại Lộ Thăng Long thông tuyến Hà Nội- Hòa Bình sẽ là lực đẩy quan trọng để bất động sản dọc tuyến này tiếp tục tăng giá. Đây cũng sẽ là yếu tố hút nhà đầu tư dồn về thị trường này Kéo theo đó là sự bật dậy mạnh mẽ của các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nhà ở.

Đánh giá về thị trường Hòa Bình, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết: "Bất động sản Hòa Bình có động lực tăng trưởng mạnh mẽ khi Hòa Lạc trở thành trung tâm phát triển của thành phố phía Tây. Với quỹ đất rộng, giá tốt và lợi thế về nghỉ dưỡng các đô thị ở Hòa Bình sẽ là nơi đón làn sóng tìm kiếm nhà ở chất lượng cao từ các chuyên gia nước ngoài, tầng lớp trí làm việc ở các khu công nghệ cao Hòa Lạc".

Ông Quyết lấy ví dụ, sự quan tâm của nhà đầu tư đến Hòa Bình đang tăng rõ rệt trong những tháng gần đây. Điển hình như tại dự án Casa Del Rio với quy mô 142ha, dù mới ra mắt từ đầu năm 2024 nhưng đã hút một lượng lớn người mua từ Hà Nội. Đặc biệt, theo ông Quyết trước kia khách mua biệt thự, shophouse tại các dự án Hòa Bình chủ yếu để đầu tư thì hiện nay nhiều khách hàng tại Casa Del Rio mua để ở khi giá chung cư và đất ven đô Hà Nội tăng "chóng mặt".

"Nếu như với 7-8 tỷ người mua nhà tại Hà Nội chỉ có thể mua 1 căn hộ chung cư 100m2, còn nếu muốn ở nhà trong các khu đô thị vùng ven cũng phải có trong tay từ khoảng 20 tỷ đồng trở lên. Trong khi đó, chỉ với giá tiền bằng 1 căn hộ chung cư 3 phòng ngủ tại Hà Nội là có thể sở hữu một căn biệt thự song lập tại Hòa Bình. Tuy nhiên, đây là lựa chọn cho những người chấp nhận đi xa hơn một chút và thường làm ở khu vực như Mỹ Đình hay Hòa Lạc", ông Quyết nhấn mạnh.

Có thể nói, trong bối cảnh sóng chung cư vẫn không ngừng tăng đất nền ven đô bắt đầu rập rình sóng. Tuy nhiên, đã qua thời đất nào cũng sốt, theo đánh giá của giới đầu tư sành sỏi chỉ những sản phẩm đất nền sở hữu lợi thế về pháp lý sạch, vị trí tốt, gần hạ tầng, khai thác được giá trị thương mại mới được người mua săn đón và có thể tăng giá trong tương lai. Dù vậy, đà tăng giá của đất nền sẽ khó có thể mạnh như giai đoạn cao điểm và khó xuất hiện tình trạng tăng giá "sốc" như từng diễn ra ở vài năm trước.