'Sốt đất' đầu năm 2021: Ai hưởng lợi và liệu đã lắng xuống?

GS.TS Đặng Hùng Võ

38 bài viết

• Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước đây
  Tại: GS Đặng Hùng Võ: “Thị trường bất động sản hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng mà còn có những khó khăn hơn thị trường của 10 năm trước”

Sốt đất là chuyện thường xảy ra ở nước ta. Tại tất cả những nơi được quy hoạch thay đổi từ nông thôn thành đô thị đều gây hậu quả sốt đất. Khi Quốc hội đang xem xét Luật 3 Đặc khu hành chính - kinh tế Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc thì đất đai tại cả 3 nơi này đều "sốt", tức là giá tăng cao dần theo thời gian gắn với đám đông đi "mua" đất tại đây với hy vọng giá đất còn tăng cao. Các địa phương này cũng lúng túng tìm nhiều giải pháp ngăn chặn và sốt đất ở đây cũng nguôi dần khi Quốc hội dừng lại việc thông qua Luật về 3 đặc khu nói trên.

Trước nữa, khi Hà Nội có tin đồn Trung tâm hành chính sẽ chuyển lên Ba Vì thì đất Ba Vì cũng "sốt cao", hàng đoàn người cũng lên đó "mua" đất. Nguyên nhân chủ yếu cũng chỉ là giới thao kinh doanh bất động sản muốn thu về cho mình giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch và đầu tư tạo ra; đồng thời bị giới "cò đất"đưa ra nhiều kịch bản thổi giá đất sao cho kịch tính cao nhất.

Tất cả những cơn sốt đất này đều mang tính thời điểm và cục bộ, xảy ra như một quy luật bình thường của thị trường. Chúng ta lưu ý rằng kinh tế thị trường có 4 quy luật gồm giá trị, cạnh tranh, cung cầu và lợi nhuận, quy luật lợi nhuận chính là nguyên nhân của sốt đất. Điều đáng lo ngại chỉ khi sốt đất xảy ra trên toàn thị trường trong một thời gian dài, hiệu ứng đám đông xuất hiện, hầu hết dòng vốn đầu tư bị hút vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Lúc đó, các ngân hàng thương mại bị hút theo cơn sốt đất, cho vay dưới chuẩn gắn với rủi ro nợ xấu, mất thanh khoản làm thị trường tiền tệ lao đao, nền kinh tế có thể bị rơi vào khủng hoảng tài chính.

Để nghiên cứu sâu hơn, cần đặt ra câu hỏi "ai được lợi từ sốt đất?" ứng với 2 trường hợp: một là sốt đất nhất thời và cục bộ; hai là sốt đất trên toàn thị trường trong thời gian dài; và câu hỏi "làm gì để sốt đất nhất thời và cục bộ không chuyển thành sốt đất dài hạn trên toàn thị trường?".

Nhìn lại thị trường BĐS từ ngày Đổi Mới, Việt Nam đã trải qua 3 cơn sốt đất trên toàn thị trường, mỗi cơn sốt kéo dài khoảng hai ba năm vào những năm 1990- 1992; 2000 - 2002 và 2006 - 2008. Trong 2 cơn sốt đất 1990 - 1992 và 2000 - 2002, mỗi lần sốt làm cho giá nhà ở tăng lên tới 10 lần tại các đô thị lớn.

Mỗi cơn sốt bị một Luật Đất đai chặn lại (Luật Đất đai 1993 và 2003). Về bản chất, 2 cơn sốt đất này không do thị trường tạo ra, mà là biểu hiện của quá trình tăng giá đất khi nền kinh tế nước ta chuyển từ bao cấp sang thị trường. Giá đất ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng phải tương đương như ở Bangkok, Giacacta hay Manila. Đây là biểu hiện quy tắc bình thông nhau trong hội nhập kinh tế.

Cơn sốt đất thứ ba 2006 - 2008 lại mang tính do tác động của thị trường, bong bóng BĐS tích tụ và không bị "nổ" mà chỉ bị "xì hơi". Trong giai đoạn này, bong bóng trong thị trường chứng khoán tích tụ khoảng 2 năm rồi bị "nổ" vào năm 2005, các nhà đầu tư chuyển đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS. Mọi nguồn vốn như vốn doanh nghiệp, vốn tiết kiệm của dân, vốn tín dụng đều bị hút vào đầu tư, kinh doanh BĐS. Mỗi doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đều thành lập một doanh nghiệp BĐS, vốn đầu tư sản xuất kinh doanh chuyển hết sang đầu tư BĐS .Sốt đất xảy ra trên toàn thị trường làm giá đất tăng lên khoảng 3 lần, lúc đầu là đất ở, sau đó lan ra các loại đất khác, kể cả đất nông nghiệp.

Nền kinh tế nước ta rơi vào lạm phát cao vào 2009 và lạm phát trở lại vào 2010. Gói giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ đã cắt hoàn toàn vốn tín dụng cho thị trường BĐS, làm bong bóng BĐS bị"xì hơi" dần. Nói vậy, nhưng thị trường BĐS bị ảnh hưởng nặng nề trong giai đoạn 2009 - 2013, rơi vào đóng băng, không giao dịch, giảm giá và nợ xấu tăng cao. Cung nhà ở giá cao lớn mà cầu nhỏ, cung nhà ở giá thấp nhỏ mà cầu lớn. Nợ xấu phải giải quyết tới 2018 mới tạm ổn.

Nhìn ra các nước khác, tình trạng tích tụ bong bóng BĐS và khi "nổ" gây ra khủng hoảng tài chính đã xảy ra kể cả tại những nước có hệ thống quản lý rất tốt. Ở Thái Lan, từ 1990 xu hướng người dân đầu tư vào BĐS hình thành và mang lại lợi nhuận cao. Từ đó, rất nhiều gia đình thế chấp nhà mình vào ngân hàng thương mại để vay tiền kinh doanh BĐS. Các định giá viên nhận "phong bì" và định giá tài sản thế chấp cao hơn giá thị trường để vay được nhiều tiền hơn.

Bong bóng BĐS tích tụ và "nổ" vào năm 1997. Các ngân hàng đã nhận thế chấp cho vay kinh doanh BĐS đều không thu lại được nợ. Giá tài sản thế chấp bán ra ngày càng thấp, nợ xấu làm các ngân hàng phá sản hàng loạt, gây ra khủng hoảng tài chính tại đây, rồi lan ra toàn khu vực ASEAN. Rất may là Việt Nam không bị ảnh hưởng do ta hội nhập vào kinh tế khu vực chưa nhiều.

Tại Mỹ, đầu thập niên 1990, Chính phủ Mỹ đã ban hành Luật về thế chấp thứ cấp, tức là tổ chức nhận tài sản thế chấp để cho vay có thể đem tài sản thế chấp đó để vay tiền của một tổ chức khác. Cứ như vậy, một tài sản thế chấp có thể chuyển qua nhiều tổ chức kể cả ngân hàng và phi ngân hàng. Từ đây, nhiều công ty cho vay thế chấp được thành lập và không bị ràng buộc bởi các quy định luật pháp về ngân hàng. Việc cho vay bằng thế chấp dưới chuẩn xảy ra rộng khắp.

Đó là những tín hiệu làm thị trường BĐS Mỹ bùng nổ vào những năm cuối của thập niên này, bong bóng BĐS tích tụ. Sau giai đoạn 10 năm, giá nhà ở Mỹ đã tăng từ 2 tới 3 lần. Khi bong bóng "nổ", các tài sản thế chấp không còn giá trị như khi thế chấp, các ngân hàng mất hoàn toàn năng lực tài chính. Từ đây, khủng hoảng tài chính xảy ra và lan ra toàn thế giới. Việt Nam cũng bị ảnh hưởng làm lạm phát tăng cao.

Ngoài 2 ví dụ điển hình trên, Nhật Bản cũng đã bị bong bóng BĐS trong giai đoạn 1985 - 1990, thị trưởng tài chính bị chao đảo. Chính phủ Nhật Bản đã nỗ lực giải quyết và không bị lây lan sang các nền kinh tế khác. Sốt đất và bong bóng BĐS ở Trung Quốc cũng đã xảy ra vài lần với tình trạng đầu tư vào các thành phố "ma". Các thành phố rất lớn nhưng không hút được dân đến ở. Tiền vay đầu tư rất lớn đều rơi vào nợ xấu. Mọi chuyện ở Trung Quốc cũng được Chính phủ giải quyết nội tại, không lây lan sang các nước khác.

Theo kinh nghiệm của các nước, vốn đầu tư vào thị trường BĐS thường dưới 30% tổng vốn đầu tư toàn xã hội là mức bảo đảm an toàn. Số liệu này được rút ra từ con số tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội thường chiếm ít nhất khoảng 37% và các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm khoảng 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Trong các loại vốn đầu tư vào BĐS, có vốn của doanh nghiệp, có vốn của người dân và có vốn tín dụng. Dựa vào tỷ lệ vốn đầu tư, vốn tín dụng thường chiếm khoảng 70% tổng vốn đầu tư vào BĐS. Như vậy, vốn tín dụng huy động vào đầu tư BĐS chiếm khoảng 20% tổng vốn đầu tư toàn xã hội là an toàn.

Có một điều cần làm rõ ở đây về số liệu thống kê. Số liệu thống kê ở nước ta kể từ 1993 đã theo tiêu chuẩn phân ngành kinh tế quốc tế ISIC (Internationalstandard industry classification), trong đó vốn tạo lập BĐS thuộc ngành xây dựng, ngành BĐS chỉ bao gồm hoạt động kinh doanh giao dịch BĐS (mua và bán trên thị trường). Từ góc nhìn kinh tế BĐS, có thể thấy BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất không di dời được. Vì vậy, mọi phân tích về kinh tế BĐS cần tích hợp thông tin thống kê về tạo lập BĐS thuộc ngành xây dựng và thông tin thống kê về kinh doanh BĐS thuộc ngành BĐS.

Nhìn vào bản chất, có thể thấy sốt đất là đã hình thành giá trị ảo trong giá trị đất đai, thể hiện giá trị kỳ vọng có thể đạt được trong thời gian tới. Giá trị ảo này chính là bong bóng BĐS, có thể bé có thể lớn. Hoàn toàn không có gì đáng ngại với các bong bóng BĐS loại này xuất hiện mang tính nhất thời và cục bộ.

Vậy ai được lợi từ các cơn sốt đất nhất thời và cục bộ này? Trong trường hợp này, có thể xảy ra 3 kịch bản: kịch bản 1 là quy hoạch được phê duyệt, các dự án đầu tư được tiến hành, khi đó giá đất tăng lên là phù hợp, ví dụ như TP Thủ Đức tại TP Hồ Chí Minh; kịch bản 2 là quy hoạch không được phê duyệt, không có gì thay đổi, giá đất vẫn như xưa, ví dụ như ở Ba Vì tại Hà Nội trước đây; kịch bản 3 là sốt đất cục bộ trở thành sốt đất dài hơi trên toàn thị trường do quản lý không tốt, ví dụ như thị trường BĐS nước ta giai đoạn 2006 - 2008.

Trong cả 3 kịch bản này, giới "cò đất" luôn được lợi vì họ không phải bỏ tiền đầu tư, họ chỉ ăn hoa hồng của từng vụ chuyển nhượng đất đai. Khi đầu tư "lướt sóng" càng mạnh thì lượng hoa hồng càng nhiều, khi sốt đất càng dài thì công việc môi giới càng nhiều. Chính vì vậy mà giới "cò đất" khi có cơ hội sốt đất thì tìm mọi cách tung tin để tạo "sốt". Đối với giới đầu tư, sự thành bại phụ thuộc vào kịch bản nào sẽ xảy ra.

Khi kịch bản 1 xảy ra, cả nhà đầu tư dự án và nhà đầu tư cá nhân đều được lợi vì kịch bản dự báo đã thành hiện thực trên thực tế. Vấn đề còn lại là tìm cách khắc phục các rủi ro pháp lý có thể gặp phải đối với đất đai đã nhận chuyển nhượng.

Khi kịch bản 2 xảy ra, những nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng mà kịp chuyển nhượng đất đai trước khi sốt đất bị cắt thì được lợi, còn những nhà đầu tư giữ đất tới sau khi sốt đất bị dập thì chịu thiệt vì lợi nhuận kỳ vọng không còn. Họ gặp rủi ro quy hoạch và có thể cả rủi ro pháp lý.

Khi kịch bản 3 xảy ra, tất cả mọi nhà đầu tư đều được lợi rất lớn khi giá đất tăng lên vài lần sau vài năm sốt đất trên toàn thị trường cho tới khi bong bóng BĐS bị "nổ" hoặc "xì hơi". Sự thiệt hại sau bong bóng BĐS không còn nữa còn ghê gớm hơn nhiều, nhà đầu tư dự án có thể rơi vào nợ xấu, giao dịch BĐS trên thị trường bị đóng băng, giá hàng hóa BĐS bị giảm, thị trường tài chính chao đảo, thậm chí rơi vào khủng hoảng.

Trong quản lý, điều quan trọng là không để xảy ra kịch bản 3, nhưng trên thực tế kịch bản này đã xảy ra ngay tại Mỹ, nơi được coi là chất lượng quản lý thị trường khá cao. Kịch bản 3 hình thành chủ yếu do tâm lý phấn khởi cho rằng thị trường BĐS đang phát triển tốt, quên việc dự báo về bóng bóng BĐS đang tích tụ ngày một lớn thông qua số liệu thống kê về lượng vốn đổ vào thị trường BĐS.

Sốt đất hiện nay đã tạm lắng khi nhiều đề xuất quy hoạch không được chấp thuận, khu vực quản lý đã thực hiện nhiều giải pháp "cắt sốt" như tuyên truyền phổ biến thông tin quy hoạch và pháp lý, giải tán các chợ cóc BĐS, và quan trọng nhất là Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt việc quản lý nguồn tín dụng cho vay kinh doanh BĐS. Đặc biệt, khi luồng vốn chảy vào thị trường BĐS được kiểm soát thì kịch bản 3 chắc chắn không thể xảy ra. Tức là sốt đất hiện nay không thể chuyển thành tình trạng dài hơi trên toàn thị trường.