“Sốt đất” - nguồn cơn của nguy cơ "bong bóng" bất động sản

Trả lời phỏng vấn VnEconomy xung quanh câu chuyện cơn sốt đất nền và thị trường bất động sản, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cho rằng: nếu không có sự thay đổi và cải thiện để tạo cơ hội cho nhà đầu tư có thể thực hiện các dự án nhanh hơn, giải quyết được vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở hiện nay, thì nguy cơ giá bất động sản đưa ra thị trường vẫn không phù hợp...

Thị trường bất động sản năm 2021 bắt đầu với "cơn sốt" đất nền tại thành phố mới Thủ Đức (Tp.HCM), lan sang bất động sản ven đô, từ đó đã tạo lực tăng giá cho bất động sản. Theo ông, vì sao bất động sản thường có xung lực tăng giá mạnh sau những "cơn sốt" đất?

Từ giai đoạn năm 2014 - 2019, cứ mỗi dịp trước và sau Tết Nguyên đán thường có những "cơn sốt" đất diện rộng hoặc cục bộ ở vài nơi. Khi cơn sốt đất tạm lắng cũng là lúc giá bất động sản nói chung (các phân khúc khác ngoài đất nền phân lô) có đà để tăng theo. Cho nên, những "cơn sốt" đất cũng có thể coi là một trong nhiều yếu tố tác động làm cho giá bất động sản tăng nhanh, "bong bóng" trong thời gian qua.

Sau mỗi "cơn sốt" đất, giá bất động sản các phân khúc khác (không tính đất nền) có thể tăng trung bình từ 5 – 7%, ví dụ căn hộ hạng C năm 2018 khoảng từ 21 – 25 triệu đồng/m2 thì sang năm 2019 lên đến khoảng 23 – 28 triệu đồng/m2.

Sau Tết Nguyên đán năm 2020, có một vài cơn sốt đất nhưng chỉ mang tính cục bộ ở một vài địa phương. Nguyên nhân bắt nguồn từ những thông tin không có cơ sở lan truyền trên thị trường, có thể do một số cá nhân hay nhóm nhà đầu tư thổi phồng để trục lợi. Những "cơn sốt" đó được gọi là "sốt đất" ảo.

Thường những "cơn sốt" ảo như vậy chỉ nổi lên trong thời gian ngắn và qua đi nhanh chóng, sau đó trở lại bình thường. Năm 2020, về cơ bản thị trường bất động sản có nhiều suy giảm, nhưng lại có sự tăng giá đáng kể do nhiều nguyên nhân khác nhau, đặc biệt là phân khúc căn hộ và nhà phố/biệt thự.

Đầu năm 2021 cũng có một vài "cơn sốt" đất ảo ở một vài địa phương nhưng cũng nhanh chóng nguội, xẹp trở lại. Từ đầu năm 2021 đến nay, về cơ bản mức giá bất động sản không có nhiều thay đổi. Nguyên nhân được cho rằng là đợt bùng phát dịch bệnh lần 3 (trước tết Nguyên Đán) và đặc biệt lần 4 từ cuối tháng 4 đến nay với tình hình số lượng mới ca mắc Covid-19 nhiều hơn, các biện pháp quyết liệt của cơ quan chức năng Nhà nước… đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản.

Có ý kiến cho rằng quỹ đất tại Tp.HCM khan hiếm là nguyên nhân khiến cho giá bất động sản tăng cao. Nhưng Tp.HCM sẽ chuyển đổi gần 1/3 đất nông nghiệp (26.000 ha) thành đất công nghiệp, dịch vụ, xây dựng đô thị thông minh… tạo cơ hội tăng nguồn cung. Như vậy, giá bất động sản có tăng nhanh được nữa không?

Như đã nói, giá bất động sản tăng từ nhiều nguyên nhân, trong đó, nguồn cung mới hạn chế là yếu tố cơ bản tác động cho sự tăng giá bất động sản. Mặc dù quỹ đất được bổ sung thêm, nhưng các vấn đề liên quan như quy hoạch, quy trình thủ tục pháp lý, cơ chế chính sách… Nếu không có sự thay đổi và cải thiện để tạo cơ hội cho nhà đầu tư có thể thực hiện các dự án nhanh hơn, giải quyết được vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở hiện nay, thì nguy cơ giá thành bất động sản đưa ra thị trường vẫn không phù hợp.

Hiện nay, giá bất động sản đang tăng nhanh và cao gấp 25-30 lần mức thu nhập trung bình của người dân. Giá bất động sản cao hơn giá trị thực rất nhiều là hệ quả của hàng loạt các vấn đề liên quan, như: pháp luật, cơ chế chính sách, thuế, quy hoạch, định hướng phát triển và cả tâm lý đầu tư của xã hội...

Theo thống kê của DKRA, năm 2021, phân khúc căn hộ tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận sẽ có nguồn cung mới tăng trở lại, ước khoảng 35.000 – 40.000 căn. Trong đó Tp.HCM là khoảng 25.000 căn so với khoảng 17.000 – 18.000 căn năm 2020. Phân khúc căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản. Ngoài ra, các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng sẽ rất hấp dẫn với phân khúc nhà phố/biệt thự (nhà gắn liền với đất).

Một nhà thầu xây dựng cho biết: trị giá một căn hộ xây xong chỉ 800 triệu đồng, nhưng chủ đầu tư bán ra thị trường tới 1,3 – 1,5 tỷ đồng. Có phải giá bất động sản đang quá cao so với giá trị thực?

Giá bất động sản nói chung và giá căn hộ nói riêng được xây dựng trên nhiều yếu tố chi phí đầu vào như: Giá trị đất, hạ tầng, cảnh quan, tiện ích, vật liệu xây dựng, thiết kế, pháp lý, lãi vay, quản lý, tiếp thị bán hàng… Nếu một dự án có quy trình thủ tục càng kéo dài sẽ càng đẩy chi phí đầu vào tăng thêm, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Hiện nay, giá bất động sản đang tăng nhanh và gấp nhiều lần mức thu nhập trung bình của người dân, khoảng 25-30 lần. Giá trị bất động sản đang quá cao và cao hơn so với giá trị thực rất nhiều là hệ quả của hàng loạt các vấn đề liên quan, như: pháp luật, cơ chế chính sách, thuế, quy hoạch, định hướng phát triển và cả tâm lý đầu tư của xã hội.

Có nhận định cho rằng: bất động sản Việt Nam đang là “cuộc chơi” của các nhà đầu tư Châu Á (Singapore, HongKong, Trung Quốc, Nhật Bản..) khi gần đây có nhiều dự án hình thành từ nhà đầu tư nước ngoài rồi được sang tên, đổi chủ. Ý kiến của ông về nhận định này?

Từ trước đến nay, chúng ta thường thấy các tập đoàn đầu tư bất động sản tham gia vào thị trường Việt Nam đến từ các nước châu Á như: Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Malaysia, Trung Quốc… Đây là những nước đi trước chúng ta, họ nhìn thấy con đường phát triển có những bước tương tự và tư duy Châu Á cũng gần gũi hơn. Chính vì vậy, họ đã có những bước tiên phong và nhanh chóng nắm bắt cơ hội tại thị trường Việt Nam.

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, việc mua bán, chuyển nhượng dự án hay sáp nhập, hợp tác đầu tư dưới nhiều hình thức khác nhau (M&A) đã là một xu thế phát triển tất yếu của thị trường. M&A mang lại nhiều lợi ích cho thị trường cũng như cho các các chủ đầu tư Việt Nam.

Sắp tới, với bối cảnh cạnh tranh gay gắt trên thị trường bất động sản, thì đâu sẽ là yếu tố quyết định sức mua, thưa ông?

Theo khảo sát của DKRA Vietnam khi triển khai kinh doanh các dự án trong thời gian gần đây, yếu tố đầu tiên chính là uy tín, năng lực, kinh nghiệm, thương hiệu của chủ đầu tư. Một dự án của chủ đầu tư lớn có danh tiếng đã được kinh nghiệm kiểm chứng là yếu tố hàng đầu quyết định mua và luôn có sức mua tốt hơn so với những dự án khác. Tiếp theo mới đến các yếu tố như vị trí, chất lượng, dịch vụ...

Hiện nay đang có xu hướng các chủ đầu tư lớn phát triển những dự án lớn từ vài trăm đến hàng chục nghìn hecta và khi triển khai những dự án này, họ đã tạo ra những khu đô thị mới với đầy đủ các yếu tố như một thành phố thu nhỏ. Sắp tới chúng ta không chỉ có một Phú Mỹ Hưng ở Tp.HCM mà sẽ có nhiều khu đô thị tương tự của các chủ đầu tư Việt Nam ở nhiều tỉnh thành khác.

Hiện xu hướng đầu tư bất động sản vùng ven đã là thời cơ chưa khi phải 10 năm nữa tuyến metro nối Vùng Tp.HCM (bao gồm Tp.HCM và 7 tỉnh lân cận: Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh, Tiền Giang) mới hoàn thành?

Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và vùng đô thị Tp.HCM đã xuất hiện từ 10 - 15 năm trước. Nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư đã nhìn thấy tiềm năng và có chiến lược phát triển. Chính sự đón đầu của các chủ đầu tư này đã làm cho thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh Tp.HCM sôi động trở lại từ khoảng 4 - 5 năm trở lại đây.

Thị trường bất động sản các tỉnh xung quanh Tp.HCM đã phát triển, có đầy đủ các phân khúc để thu hút nhu cầu đa dạng của người mua. Trong tương lai, khi kết nối các tỉnh được tăng cường, đầu tư hạ tầng hoàn thiện hơn nữa, bất động sản ở những khu vực này sẽ rất sôi động. Các dự án khu đô thị quy mô, đồng bộ, hiện đại và cả những dự án nhỏ lẻ cũng sẽ làm thay đổi thị trường.

Xu hướng tìm kiếm những khoảnh đất gần biển, hoặc những mảnh đất rộng ven Tp.HCM để làm những ngôi nhà vườn nghỉ ngơi cuối tuần vẫn diễn ra âm thầm như một phân khúc ngách. Với mục đích này, người có điều kiện tài chính vẫn đi tìm những lô/mảnh đất từ 500 m2 – 1.000m2 hoặc vài ba ngàn mét vuông thuộc diện đất dân hộ lẻ bao gồm đất thổ cư và đất vườn/nông nghiệp.

Khi đầu tư bất động sản hay mua để ở, đều cần lưu ý một số điều: Tìm hiểu kỹ càng mọi thông tin thật cần thiết và liên quan, cập nhật thông tin thị trường liên tục, phân tích thực hư, khảo sát rộng rãi.

Đối với đầu tư vào dự án, cần tìm hiểu tính pháp lý của dự án, quy hoạch của khu vực đó, kinh nghiệm và năng lực của chủ đầu tư, tiềm năng thực sự phát triển trong tương lai và bản thân dự án đó có những gì đáng để đầu tư…