Sự thật phía sau các mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM “ế ẩm”

Theo thống kê, tính đến thời điểm hiện tại, Tp.HCM có khoảng 25 trung tâm thương mại có các mặt bằng cho các doanh nghiệp, cá nhân thuê mở quầy hàng bán lẻ, trong đó chỉ có 11 mặt bằng trung tâm thương mại cao cấp.

Mới đây, báo cáo thị trường mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, tình trạng khan hiếm những mặt bằng bán lẻ vẫn đang tiếp diễn khi thành phố này chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới nào trong quý 2/2023.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung diễn ra trong bối cảnh Tp.HCM đang là một thị trường đầy tiềm năng, được rất nhiều thương hiệu quốc tế ngắm đến để mở rộng quy mô hoạt động. Điều này đang đặt ra một thách thức không hề nhỏ đối thị trường mặt bằng bán lẻ Tp.HCM trong thời gian tới.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, từ 1996 đến 2019, trung bình mỗi năm thị trường chào đón 52.000 m2 sàn bán lẻ gia nhập vào thị trường. Đặc biệt, thị trường bán lẻ tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2013-2019, mỗi năm thị trường chào đón 130,000m2 sàn bán lẻ mới gia nhập vào thị trường. Và đến cuối năm 2022, toàn thị trường có hơn 1 triệu m2 sàn bán lẻ.

Tuy nhiên, kể từ năm 2019, thị trường lại không ghi nhận thêm bất kì nguồn cung mới nào đối với các dự án bán lẻ trong khu vực trung tâm (lõi quận 1). Chính vì vậy, các trung tâm thương mại ở vị trí đắc địa, được quản lý và đầu tư hình ảnh bài bản đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình 94% và lượt tham quan mua sắm cao trong quý 2 2023.

Các thương hiệu bán lẻ quốc tế từ bình dân đến xa xỉ tiếp tục mở rộng và mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam, vì là cửa hàng đánh dấu dấu chân gia nhập thị trường nên các doanh nghiệp này luôn đặt tầm ngắm vào những vị trí có thể tạo được sức ảnh hưởng tốt nhất cho tên tuổi của họ, và có lượng khách tiêu dùng ổn định. Thậm chí, tại một số trung tâm thương mại có hiện tượng nhà bán lẻ phải xếp hàng dài chờ đến lượt để có thể thuê mặt bằng tại đây.

Theo bà Trang, tình trạng ế ẩm mặt bằng bán lẻ phần lớn chỉ diễn ra ở những mặt bằng bán lẻ có vị trí xa trung tâm, hoặc nhà phố, còn những mặt bằng trong khu vực trung tâm vẫn rất sôi động.

Các khách thuê với nhu cầu trên 1.000 m2 rất khó có thể tìm được một vị trí phù hợp trong khu vực trung tâm thành phố. Hầu hết các khách thuê yêu cầu diện tích lớn phải chờ đợi và “ghép” những không gian liền kề nhau hoặc đợi thuê các trung tâm bán lẻ đang trong quá trình cải tạo/nâng cấp.

Kể từ năm 2022, nhiều trung tâm thương mại tiến hành cải tạo và tái cấu trúc mặt bằng thương mại. Đây là diễn biến tích cực của thị trường khi các mặt bằng bán lẻ đã lỗi thời được nâng cấp, hứa hẹn sẽ đáp ứng phần nào sự khan hiếm mặt bằng tốt trên thị trường.

Chẳng hạn như, Hùng Vương Plaza hiện đang được cải tạo và dự kiến sẽ tái gia nhập thị trường vào năm 2023. Trung tâm thương mại và dịch vụ Icon68 của tòa tháp Bitexco cũng vừa có những thông báo về việc cải tạo, nâng cấp để nhiều nhà hàng, dịch vụ ẩm thực cao cấp đi vào hoạt động.

Nổi bật nhất là Diamond Plaza mở cửa trở lại vào ngày 16/12/2022 sau khi cải tạo, bao gồm nhiều thương hiệu cao cấp và sang trọng và các mặt hàng phong phú như Jo Malone, Chanel, Lilliput, %Arabica, Beauty in the Pot hotpot,...

Hay, Thiso Mall (Tp.Thủ Đức) chính thức đi vào hoạt động trong khoảng cuối 2022 – đầu 2023, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng bình dân lẫn cao cấp: Uniqlo, Starbucks, Highlands Coffee, Pizza 4P’s, Levi’s, Adidas, Valetino Creation. Khu vực Thảo Điền, quận Thủ Đức đang dần trở thành trung tâm giải trí và ăn uống cao cấp khi quy tụ một số thương hiệu nổi tiếng mới như Runam, Yen Sushi, L’Usine…

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, các khách thuê trong ngành F&B, thời trang tiêu thụ nhanh và lifestyle sẽ tiếp tục là nguồn cầu chính trên thị trường bán lẻ. Trong đó, nhu cầu tiếp tục khả quan trên thị trường.

Điển hình, cửa hàng Maison de Bijoux đầu tiên khai trương vào tháng 4 trên đường Thi Sách, Quận 1. Cửa hàng Watches of Switzerland cũng mở cửa tại trung tâm thương mại Thiso Mall, TP. Thủ Đức, trong tháng 5. Thương hiệu đồng hồ xa xỉ Hublot khai trương hai cửa hàng trong tháng 6 tại Union Square (TP.HCM) và Tràng Tiền Plaza (Hà Nội). Nhãn hàng thời trang nữ của Tory Burch cũng chính thức có mặt tại Union Square, Quận 1 trong tháng 5.

Không chỉ là nhà bán lẻ thời trang, các nhãn hàng ăn uống, nghỉ dưỡng cũng chạy đua đa dạng hóa trải nghiệm và hướng đến nhóm khách hàng chi tiêu cao. Cửa hàng Pizza Hut ra mắt hai cửa hàng mới thuộc dòng Pizza Hut Signature tại AEON Mall Bình Tân và AEON Mall Tân Phú vào tháng 6. WinCommerce vừa cho ra mắt nhiều mô hình kinh doanh mới, tiêu biểu là Vinmart Premium, Quận 7 và Win Mart Experience store in tại Hà Nội. Thương hiệu M Village khai trương hai khách sạn mới thuộc dòng Signature by M Village tại Quận 1. Thương hiệu mỹ phẩm LUSH cũng mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam khai trương ở Vincom Đồng Khởi.

Bà Trang Bùi cho rằng, so với các nước phát triển hơn trong khu vực, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn còn khá non trẻ và có phần manh mún. Tuy nhiên, với nền tảng kinh tế khả quan, cơ cấu dân số trẻ, nhu cầu phát sinh từ nhịp sống hiện đại, sự gia nhập của các thương hiệu bán lẻ quốc tế, thị trường bán lẻ ở Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng sẽ tiếp tục phát triển và mở rộng theo nhu cầu ngày càng tăng của khách mua.

Thị trường bán lẻ tại Việt Nam luôn trên đà tăng trưởng kể từ khi đất nước mở cửa, đồng thời thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà bán lẻ ngoại. Một loạt các nhà bán lẻ nổi tiếng đến từ Nhật Bản, Thái lan, Hàn Quốc và Pháp đã đổ xô vào Việt Nam với hy vọng thâm nhập vào thị trường.

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu còn nhiều bất ổn, các nhà đầu tư, thương hiệu lớn cũng thăm dò những mặt bằng có vị trí đắc địa, diện tích phù hợp và tiếp tục chờ đợi những điều chỉnh từ thị trường, từ những chính sách vĩ mô hỗ trợ lĩnh vực bất động sản của Nhà nước trong thời gian tới.

Đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, một số các rào cản đang làm giảm sức hút của thị trường mặt bằng bán lẻ Tp.HCM đó chính là khan hiếm những mặt bằng chất lượng, chưa đáp ứng được nhu cầu của khách thuê. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm cũng đã đẩy chi phí thuê mặt bằng tăng trong những năm gần đây cũng khiến các nhà bán lẻ cần phải có những chiến lược mở rộng chuỗi hệ thống một cách thận trọng.

Dù vậy, thị trường Việt Nam với số dân đạt gần 100 triệu người vẫn được đánh giá là một thị trường lớn với sức mua mạnh mẽ với kinh tế phát triển ổn định cũng như những cải tiến trong hệ thống luật pháp liên quan đến hoạt động đầu tư và các chính sách thu hút đầu tư nước ngoài. Các nhà bán lẻ nước ngoài đã hiện diện thì đang tích cực mở rộng thêm các trung tâm thương mại, những tên tuổi mới đang tích cực tìm kiếm cơ hội để thâm nhập vào thị trường đầy tiềm năng này. Các nhà bán lẻ trong nước, điển hình là Win Mart và Coop.Mart cũng tích cực mở rộng hoạt động kinh doanh của mình để có thể duy trì thị phần bán lẻ trong nước với số lượng siêu thị/ trung tâm mua sắm cũng tăng lên và có mặt ở hầu hết các thành phố trực thuộc trung ương.