Sức mạnh của “buôn có bạn, bán có phường” trong đầu tư bất động sản

Ưu điểm huy động nguồn lực của các thành viên

Theo Ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch HĐQT RB Group, đầu tư theo nhóm là hình thức khá phổ biến, và được vận dụng nhiều trong thời gian qua. Đơn cử, một lô đất lớn, người mua không đủ tiền ôm hết và không muốn vay ngân hàng thì sẽ rủ bạn bè, người thân…đầu tư chung. Đầu tư theo hình thức này sẽ tối ưu được nguồn lực của từng thành viên.

Đầu tư theo nhóm có hai hình thức: Sở hữu riêng từng mảnh nhưng cùng trong khu vực hoặc số lượng hàng ít nên mua chung và sở hữu chung một mảnh đất. Với trường hợp sở hữu chung có nhiều kiểu là tất cả cùng đứng tên trên sổ đỏ, hoặc làm hợp đồng góp vốn...

Ông Nguyễn Văn Ngọc cho rằng, đa phần mọi người đều nghĩ đầu tư theo nhóm là không đủ tiền, nhưng ưu điểm của hình thức này có thể chia sẻ cơ hội và rủi ro. “Có nhiều người thích làm tất ăn cả, nhưng tôi thích đầu tư theo nhóm. Bởi khi đầu tư theo nhóm mình chia sẻ được cơ hội, hoặc rủi ro. Có nhiều thương vụ chúng tôi thành công nhưng có những thương vụ đầu tư mua đất 2 năm nay rồi thì đột nhiên có loạt văn bản về siết phân lô, pháp lý.

Lô đất đó chúng tôi mua đã làm xong hạ tầng nhưng chưa tách được sổ. Tưởng tượng, với tài sản lớn như bất động sản chúng ta đầu tư một mình và việc kinh doanh không thuận lợi, bị động tiền, rủi ro về pháp lý sẽ có thể mất cả. Nhưng khi đầu tư theo nhóm, mỗi người góp sức, góp tiền chẳng may gặp rủi ro thì sẽ có người chia sẻ sẽ đỡ”, ông Ngọc nói.

Ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch HĐQT RB Group.

Theo ông Ngọc, cộng đồng đầu tư là những người đồng bộ về tư duy và kiến thức, cách làm. Bên cạnh đó, tận dụng được nguồn vốn của từng thành viên sẽ tiếp cận được mảnh đất lớn hoặc số lượng đất lớn. Ví dụ, mỗi người có trong tay 2 tỷ đồng chỉ mua được một lô đất. Nhưng 10 người mỗi người góp 2 tỷ là 20 tỷ sẽ mua được nhiều đất hơn và được mức giá rẻ vì tương tự mua buôn là có lợi thế trên bàn đàm phán. Thường những nhà đầu tư cá nhân không đủ tiềm lực để ôm quá nhiều đất nhưng theo nhóm sẽ có lợi thế để mua nhiều sau đó phân tách và bán luôn, với lợi thế mua được giá rẻ hơn nên chỉ cần thị trường có biến động giá là sẽ lãi nhiều.

“Việc đầu tư theo nhóm còn có khả năng đẩy thị trường, tạo sóng. Thậm chí, có một thị trường nhưng nhiều đội nhóm liên kết để đầu tư. Đầu tiên khi có thông tin quy hoạch mới sẽ mua hết tất cả những lô đất có thể mua trên thị trường, khi đó mức giá vẫn còn rẻ. Sau đó, thông tin được truyền ra thị trường, những người có thông tin sau muốn mua phải mua lại của đội gom hàng trước đó và mức giá sẽ cao hơn. Khi này, nhóm sẽ bán ra một tỷ lệ nhất định, tạo ra giao dịch, mức giá mới trên thị trường. Sau đó, sẽ tiếp tục bán dần dần mức giá sẽ cao hơn để đẩy thị trường”, ông Ngọc nói.

Vị này cho rằng, ngay cả cá mập khi đi buôn cũng cần đi cùng nhau, thì những nhà đầu tư cá nhân như cá con sẽ bị “làm thịt”, đu đỉnh và mất hàng.

Theo ông Ngọc, việc đầu tư theo nhóm không chỉ vấn đề về dòng tiền mà còn là góp nguồn lực như thời gian, công sức, kinh nghiệm, cơ hội và mối quan hệ. Nếu đầu tư bất động sản chỉ là mua một lô đất rồi bán sẽ đơn giản nhưng muốn gia tăng lợi nhuận thì cần có chiến lược riêng.

“Đơn cử, việc đi khảo sát đánh giá thị trường bao giờ 10 cái đầu cũng sẽ tinh hơn một cái đầu. Nhất là trong đội nhóm có những người có kinh nghiệm đầu tư, kỹ năng đàm phán, marketing, triển khai,... Có thể thấy, trong đầu tư bất động sản tiền không phải tất cả mà cần rất nhiều nguồn lực quan trọng khác. Nếu chỉ đơn thuần là có tiền, mấy người góp vốn với nhau mà không có kiến thức thì rất nguy hiểm”, ông Ngọc đưa quan điểm.

Bên cạnh đó, ông Ngọc cho rằng, một ưu điểm hay trong đầu tư theo đội nhóm sẽ được thẩm định những bất động sản lớn, và trải nghiệm nhiều thương vụ khác nhau. Từ đó, sẽ có thêm kiến thức, kỹ năng đầu tư. Đặc biệt, tạo ra được những mối quan hệ chất lượng.

Nhược điểm khi đầu tư theo nhóm

Bên cạnh ưu điểm của việc đầu tư theo nhóm thì vẫn bộc lộ những nhược điểm. Đầu tiên rủi ro về pháp lý do sự cả nể, tin tưởng lẫn nhau. Bên cạnh đó, là sự không đồng thuận, hoặc mâu thuẫn trong nhóm, khi người muốn giữ nhưng có người không muốn bán.

“Nếu một mình sẽ quyết định được ngay, nhưng ví dụ lô đất có 3 người chung vốn, người muốn bán giá này người không muốn bán. Dù đã có thỏa thuận trước nhưng sẽ có những người không đồng thuận được dẫn tới mâu thuẫn trong nhóm”, ông Ngọc nói.

Theo Chủ tịch HĐQT RB Group, có rất nhiều trường hợp đầu tư chung ủy thác cho một người, khi đó lòng tham trỗi dậy và cầm tiền chạy. “Nếu đơn thuần chỉ mua một lô đất chờ thời gian bán thì đơn giản. Nhưng mua đất thô sau đó làm hạ tầng, cải tạo, chuyển đổi mục đích,... mất rất nhiều chi phí, khi đó dẫn tới câu chuyện tài chính. Rất nhiều người không minh bạch về tài chính, thậm chí rõ ràng rồi nhưng không chứng minh được, từ đó tạo ra sự nghi ngờ lẫn nhau. Có những trường hợp tố cáo, kiện tụng, nói xấu nhau, mất anh em.

Làm thế nào để đạt hiệu quả cao?

Khi đầu tư theo nhóm, anh Ngọc cho rằng, kể cả chúng ta là người đứng sổ, đồng sở hữu hay có hợp đồng góp vốn thì cũng cần có bản cam kết về điều khoản rõ ràng về thời gian đầu tư, lợi nhuận,... hay trong quá trình đầu tư có vấn đề xảy ra sẽ giải quyết thế nào, để có phương án xử lý.

“Tôi đã đầu tư theo nhóm rất nhiều và cũng hướng dẫn nhiều đội nhóm nhưng thấy đa phần mọi người rất chủ quan. Nhiều khi anh em chỉ cần nói miệng với nhau thôi, hay thấy cùng đứng tên sở hữu là yên tâm nhưng câu chuyện sau đó còn rất nhiều phức tạp”, ông Ngọc nói.

Bên cạnh đó, cần có sự minh bạch về tài chính, nên có những người là thủ quỹ làm kế toán cho nhóm và tất cả sự đóng góp của mọi người đều phải được ghi nhận.

“Như tôi nói, đầu tư đội nhóm ngoài việc đóng góp tiền thì có người có mối quan hệ, thời gian, công sức,...cần có những mức chia sẻ lợi nhuận thêm. Cùng đó, cần có người đội trưởng có đức tính tốt. Thậm chí có những nhóm họ có ban bệ riêng từ truyền thông, kế toán, chuyên gia…”, vị này chia sẻ.