'Tắc' cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng đề xuất sửa Luật nhà ở

Sửa Luật nhà ở, gỡ vướng cải tạo chung cư cũ

Bộ Xây dựng cũng đề xuất Chính phủ sửa đổi Nghị định 101 năm 2015 về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo hướng thông thoáng hơn, giúp doanh nghiệp có thể tham gia vào quá trình xã hội hóa xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp tại nhiều đô thị hiện nay.

Bộ cho rằng trong trường hợp cần thiết TP Hà Nội chọn 1-2 khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại để đề xuất Thủ tướng cho thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù trong thời gian nhất định.

Về cơ chế đặc thù cho cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội theo Bộ Xây dựng cần lưu ý một số vấn đề như quy định hệ số bồi thường, tái định cư cho các hộ tầng 1 và từ tầng 2 trở lên áp dụng cho từng khu vực khác nhau.

Đối với chủ sở hữu căn hộ tầng 1 thì nên có thêm cơ chế mua, thuê phần diện tích dành đề kinh doanh để chủ đầu tư có cơ sở thỏa thuận với người dân.

Cùng với đó, TP Hà Nội cần quy định cụ thể phương án bố trí tạm cư tại khu vực dự án hoặc khu vực lân cận, bảo đảm thuận tiện trong sinh hoạt cho người dân trong quá trình cải tạo chung cư cũ.

Khuyến khích chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ lập phương án giảm bớt chi phí xây dựng nhà chung cư như không xây dựng tầng hầm để xe trong tòa nhà mà xây chỗ để xe tại địa điểm khác.

Quy định thống nhất trình tự thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ theo 3 bước lập quy hoạch chi tiết khu vực dự án, phê duyệt phương án bồi thường tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án.

Đồng thời, giao trách nhiệm cho chính quyền cấp quận trong thực hiện giải phóng mặt bằng dự án thay vì để chủ đầu tư tự thỏa thuận với dân.

Đề xuất được chủ động điều chỉnh quy hoạch khu vực nội đô

Cho phép thực hiện điều chỉnh quy hoạch khu vực nội đô để bảo đảm phù hợp với hiện trạng dân số hiện hữu tại khu vực dự án cải tạo chung cư cũ.

Trong thời gian chờ cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật, Bộ Xây dựng đề nghị TP Hà Nội ban hành kế hoạch cải tạo lại nhà chung cư cũ; bố trí kinh phí kiểm định chất lượng nhà chung cư; tổ chức lập quy hoạch 1/500 các khu chung cư cũ cần sửa chữa, lập phương án bồi thường tái định cư; với các khu chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm cần tổ chức di dời dân, cưỡng chế phá dỡ để triển khai dự án xây mới lại.

Trước đó, Sở Xây dựng Hà Nội đã xây dựng Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố với một số đề xuất giải pháp, cơ chế chính sách đặc thù.

Cụ thể, Hà Nội đề xuất giao các nhà đầu tư đề xuất ý tưởng và lập quy hoạch chi tiết 1/500 dự án cải tạo, TP sẽ hoàn trả chi phí nếu nhà đầu tư không được chọn, nhằm hấp dẫn sự vào cuộc của doanh nghiệp.

TP Hà Nội cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép được chủ động điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch về tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, dân số tại 4 quận nội thành thuộc khu vực nội đô lịch sử.

Ngoài ra, để giải quyết tình trạng chỉ một vài hộ dân không đồng ý dẫn đến dự án ách tắc nhiều năm, UBND TP Hà Nội cũng kiến nghị cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D (nhà nguy hiểm) nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại.

Hà Nội cũng đề xuất được phép chỉ định chủ đầu tư thực hiện hiện dự án nằm trong kế hoạch cải tạo theo hình thức xã hội hóa khi các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp thực hiện dự án. Đồng thời đưa các chung cư hết niên hạn sử dụng vào kế hoạch cải tạo xây dựng chỉnh trang mỹ quan đô thị.

Về tỷ lệ bồi thường, UBND TP Hà Nội cũng cho rằng chủ sở hữu căn hộ tầng 2 có hệ số bồi thường tối đa là 1,5 lần, đối với các chủ hộ tầng 1 sẽ được phép ưu tiên mua thêm phần diện tích sàn kinh doanh thương mại với diện tích bằng căn hộ cũ theo giá đầu tư cộng 10% lợi nhuận của chủ đầu tư. Còn đối với trường hợp các chủ sở hữu (có nhà chung cư cũ tại 4 quận nội thành cũ) có nhu cầu tái định cư tại dự án khác ngoài vành đai 3 thì hệ số bồi thường sẽ là 2 lần…

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, hiện nay trên địa bàn thành phố có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập có quy mô từ 2 - 5 tầng, được xây dựng chủ yếu trong giai đoạn 1960 - 1990 của thế kỷ trước, tập trung tại khu vực 4 quận nội thành. Trong số này, phần lớn các nhà chung cư có chiều cao từ 3 - 5 tầng, diện tích căn hộ từ 30 - 50m2; xen kẹt là các công trình nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, trường học và các công trình khác; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu bị xuống cấp, thiếu hụt và bị lấn chiếm nên không đáp ứng được nhu cầu sử dụng của người dân...

Trước thực trạng trên và yêu cầu tái thiết nhằm cải thiện đời sống người dân, từ năm 2007, Sở Xây dựng Hà Nội đã tiến hành khảo sát, đánh giá chất lượng, phân loại hiện trạng được 940 nhà chung cư cũ theo 4 mức độ. Trong đó, đã thực hiện kiểm định 343 nhà, xác định 200 nhà cấp C (cần sửa chữa lớn để bảo đảm sử dụng bình thường); 6 nhà cấp D (phải sửa chữa lớn, ưu tiên làm ngay, có nguy cơ sập đổ). Tuy nhiên, đến nay mới có 16 nhà hoàn thành cải tạo, xây dựng mới, đưa vào sử dụng (chiếm hơn 1%)...