Cảnh báo sớm tín dụng đổ vào bất động sản!

Thời gian qua, các ngân hàng đang mạnh tay đẩy vốn cho vay BĐS. Theo đó, tăng trưởng dư nợ tín dụng của ngân hàng cải thiện đáng kể, nhưng vì nợ xấu liên quan đến BĐS chưa giải quyết dứt điểm, nên vẫn còn nhiều lo ngại. Hiện nay, các chủ đầu tư BĐS công khai các dự án khách hàng chọn lựa, cộng với chính sách thông thoáng, cởi mở nên đã tạo cú hích quan trọng với thị trường BĐS.

Hậu quả cho vay sân sau

Việc tín dụng BĐS tăng khá mạnh, khiến các ngân hàng đang được yêu cầu kiểm soát dòng vốn vào thị trường này để tránh tình trạng bong bóng BĐS xảy ra. Thực tế cho thấy, nợ xấu ngân hàng vẫn còn rất cao, chủ yếu liên quan các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Một số ngân hàng bị sụt giảm lợi nhuận, thậm chí làm ăn thua lỗ khi chưa thể xử lý các món nợ từ những dự án cũ.

Mới đây nhất, trong đại hội cổ đông của ngân hàng Eximbank, nhiều cổ đông đã phản ứng quyết liệt khi ngân hàng này rót hơn 300 tỷ đồng vào cho công ty con trực thuộc là Eximland, khiến nợ xấu tăng lên trong những năm qua.

Sau khi bị cổ đông chất vấn, ông Phạm Hữu Phú, Tổng giám đốc Eximbank, cho biết Eximbank sở hữu 10% vốn Eximland, nhưng nay đã thoái hết vốn. Còn các vấn đề liên quan cho vay ở Eximland thế nào thì phải chờ kết quả thanh tra của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Theo thống kê, số nợ xấu của Eximbank đến tháng 6/2015 là 2.400 tỷ đồng (tương đương 2,82% tổng dư nợ). Điều này dẫn tới việc phải trích dự phòng cao, khiến lợi nhuận sụt giảm. Năm nay, Eximbank phải trích trên 1.000 tỷ đồng nợ xấu cho trái phiếu đặc biệt sau khi đã bán nợ xấu cho VAMC.

Một đơn vị khác là Ngân hàng Đông Á cũng dính đến khoản nợ từ công ty con là DongA Land. Theo ông Trần Phương Bình, Tổng giám đốc DongA Bank, ngân hàng này còn khoản nợ xấu khá lớn là 686 cho Công ty bất động sản Phát Đạt vay để triển khai dự án vẫn chưa thu hồi được do BĐS khó khăn, nên thủ tục phát mãi chậm. Qua thực trạng trên cho thấy, lĩnh vực cho vay BĐS luôn là mảnh đất màu mỡ, nhưng cũng là nơi chôn nợ xấu ngân hàng. Trong đó, người ta lo ngại nhất nợ xấu liên quan đến doanh nghiệp nhà nước và các doanh nghiệp sân sau của ngân hàng.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN Tp. HCM, dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản (cho doanh nghiệp – chủ đầu tư dự án vay) của các ngân hàng trên địa bàn Thành phố trong 5 tháng đầu năm tăng không nhiều, đạt khoảng 118.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 12% tổng dư nợ. Những năm trước, dư nợ tín dụng bất động sản cũng dao động từ 10 - 15% và thấp nhất là 8% (năm 2011).

Hiện các dự án BĐS cho vay đã được sàng lọc khá kỹ, chủ yếu là phân khúc trung bình thấp, sau đó mới chuyển lên căn hộ cao cấp. Nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng tại Tp.HCM hiện chiếm khoảng 2,5% tổng dư nợ.

Theo Ts. Bùi Quang Tín, Trường đại học Ngân hàng Tp.HCM, các chính sách pháp luật về tín dụng BĐS đã luôn nỗ lực nhằm hoàn thiện các điều kiện, đối tượng nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội. Chính phủ đưa ra các gói hỗ trợ, tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS và phát triển.

Dự báo sẽ tăng mạnh

Luật Nhà ở 2014 được ban hành ngày 25/11/2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2015) có chính sách cho phép người nước ngoài thuê và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người nước ngoài có quyền thuê và sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc tối đa 250 biệt thự/nhà liền kề trong một dự án. Việc sửa đổi cũng đã cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn đăng ký là 50 năm đã thu hút đông đảo người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam mua nhà.

Hơn nữa, khi NHNN giảm hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 250% xuống còn 150% (trong Thông tư 36/2014 của NHNN) thì tín dụng bắt đầu chảy mạnh vào đây. Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn cho BĐS tăng lên gấp đôi, từ 30% lên 60%. Đây sẽ là "cú hích" mạnh mẽ đối với thị trường BĐS, khi tín dụng đối với lĩnh vực này vốn dĩ được NHNN kiểm soát chặt chẽ thời gian qua được nới lỏng.

Sắp tới, từ ngày 1/9/2015, Nghị định 60/2015/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 58/2012/NĐ-CP hướng dẫn Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán sẽ có hiệu lực. Theo đó, cho phép doanh nghiệp phát hành cổ phiếu để hoán đổi lấy phần vốn góp tại doanh nghiệp khác (không phải công ty cổ phần), đồng thời phát hành cho chủ nợ để chuyển nợ thành vốn góp. Đây được xem là cơ hội cho các ngân hàng trong việc chuyển nợ xấu thành vốn góp.

Một số chuyên gia tài chính – ngân hàng cho rằng việc các ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà sẽ kích thích để thị trường phát triển, đi lên, đặc biệt là những phân khúc tiêu thụ tốt trong những năm qua là trung bình và nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Với những tín hiệu tích cực trên, niềm tin của giới đầu tư vào BĐS sản sẽ tăng mạnh, các chủ đầu tư, ngân hàng và cả khách hàng sẽ được hưởng lợi.

Tuy nhiên, rủi ro đối với tín dụng BĐS là khó tránh khỏi. Cho nên, các ngân hàng cần phải thận trọng và kiểm soát được rủi ro nợ xấu khi đẩy mạnh cho vay lĩnh vực này.