Nghịch lý trên thị trường bất động sản Trung Quốc

Sau khi chính phủ Trung Quốc quyết định hỗ trợ thị trường bất động sản, những người muốn mua nhà còn lưỡng lự trước đó đã hành động ngay lập tức. “Quyết định mua nhà được thúc đẩy bởi yếu tố nghề nghiệp của người mua thay vì để đầu tư”, Ji Yang, giám đốc một công ty bất động sản ở Thâm Quyết cho biết. “Đầu tư chỉ chiếm chưa đầy 10%. 20% người muốn nhà mới và 70% còn lại có nhu cầu mua nhà lần đầu”.

Yang dự đoán giá nhà ở Thâm Quyến sẽ tăng thêm 5 đến 10% vào cuối năm nay trong khi giá nhà ở Bắc Kinh có thể tăng thêm 15%. Khi mà Thâm Quyến đang trên đường trở thành trung tâm kinh tế của miền nam Trung Quốc, nơi có sàn giao dịch chứng khoán lớn thứ hai cả nước, các chuyên gia trẻ và người nhập cư đang đổ xô đến đây.

Theo số liệu của chính phủ, người ngoại tỉnh chiếm hơn 70% trong số 13 triệu dân của Thâm Quyến. Tỷ lệ này ở Bắc Kinh đã lên đến gần 40%. “Tôi sẽ chỉ đầu tư ở Bắc Kinh và Thâm Quyến trong ba năm tới”, Yang cho biết. “Đừng lo về những thành phố lớn. Giá sẽ tiếp tục tăng trong hai đến ba năm tới.”

Tuy nhiên, phần còn lại của Trung Quốc lại là một câu chuyện khác. Trong khi cơn sốt bất động sản ở các thành phố lớn của Trung Quốc đang nóng hơn bao giờ hết, giá nhà ở các thành phố nhỏ vẫn dậm chân tại chỗ, thậm chí còn đang giảm.

Số liệu mới nhất của PBOC cho thấy tổng diện tích nhà tồn kho ở Trung Quốc đã lên đến 720 triệu m2, 70% trong số này nằm ở các thành phố loại ba và loại bốn. “Vấn đề là số lượng nhà bán ra không bắt kịp với hoạt động xây dựng đang bùng nổ”, Yang nói. “Hàng tồn kho của các công ty xây dựng nhỏ đang tích tụ ở các thành phố cấp thấp hơn.”

Đối mặt với hàng tồn kho mới chất đầy như núi mà các chuyên gia cho rằng phải mất nhiều năm thị trường mới tiêu hóa hết, các công ty bất động sản nhỏ đang cảm thấy tuyệt vọng và nhiều chính quyền địa phương cũng có cảm nhận tương tự.

Vào ngày 1/3, chính quyền Thẩm Dương, một thành phố loại 2 tuyên bố, sinh viên đại học và người mới tốt nghiệp sẽ được phép mua nhà mà không cần trả trước và sẽ được trợ cấp về thuế. Tuy nhiên, chính sách này đã ngay lập tức bị chỉ trích bởi truyền thông Trung Quốc khi nhiều người lo ngại rằng điều này sẽ dẫn đến một cuộc khủng hoảng nợ mới. Chính quyền Thẩm Dương sau đó đã nhanh chóng chữa cháy khi nói rằng chính sách này vẫn chưa được được triển khai. Giá nhà ở đây đã giảm 0,5% trong tháng 1 năm nay, đưa tổng mức giảm từ tháng 3/2015 xuống 5,1%.

Shen Yan, 24 tuổi, một cử nhân mới tốt nghiệp năm 2014 cho biết anh sẽ tận dụng chính sách trả trước 0% nếu nó được triển khai nhưng nói rằng nhu cầu mua nhà hiện nay của người dân vẫn rất thấp. “Những người tôi quen đã có ít nhất hai căn hộ rồi”, Shen nói. “Người dân địa phương hiện nay không có nhu cầu và phía bắc thành phố thì giống như một thành phố ma vậy. Chẳng có cách nào để giảm số nhà tồn kho ngoài việc thu hút thêm người đến Thẩm Dương”.

Giải pháp đến từ nông dân?

Chính phủ Trung Quốc cũng đang có chung nỗi lo với Yang. Nhằm giải quyết tình trạng thừa cung nhà ở các thành phố cấp thấp, chính quyền của hơn 100 thành phố ở Trung Quốc đã đưa ra các giải pháp như giảm thuế và trợ giá để khuyến khích người dân ở vùng nông thôn chuyển đến các thành phố này và mua nhà ở đây.

Tuy nhiên, nhiều người đã tỏ ra hồ nghi về tác dụng của chính sách này. “Không thể dựa vào nông dân để giải tỏa lượng nhà tồn kho. Họ không có tiền mua đâu”, Yang nói. Ông cho rằng có hai lý do khiến cho việc giảm lượng nhà tồn kho ở các thành phố cấp thấp là rất khó khăn.

Thứ nhất, các gia đình giàu có, nếu có khả năng chuyển tiền, đã mua bất động sản ở nước ngoài vì họ lo sợ viễn cảnh đồng nhân dân tệ mất giá và bong bóng nhà ở của Trung Quốc phát nổ.

Thứ hai, nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu đã bán nhà trong năm ngoái đề chơi chứng khoán. Nhưng việc thị trường lao dốc hơn 40% kề từ tháng 6 năm ngoái đã làm bốc hơi phần lớn số tiền của nhà đầu tư.

“Họ không còn tiền để mua nhà mới ngay cả khi muốn đầu tư. Giải pháp là thị trường chứng khoán. Chỉ khi nào họ gỡ lại vốn trên thị trường chứng khoán, họ mới có đủ tiền mua nhà”, Yang kết luận.