Người hùng thầm lặng đứng sau ông trùm bất động sản lớn nhất thế giới

Đúng vào lúc cơn sốt bất động sản ở Mỹ bước vào giai đoạn thoái trào năm 2007, Jon Gray (46 tuổi) – người đứng đầu mảng bất động sản của Blackstone – đã bỏ ra 39 tỷ USD để thâu tóm Equity Office Properties từ tay tài phiệt người Chicago Sam Zell. Đây là công ty sở hữu danh mục bất động sản văn phòng lớn nhất ở Mỹ.

Lo lắng trước những dấu hiệu cho thấy bong bóng nhà đất sắp vỡ, Gray và đội của ông ngay lập tức bắt tay vào việc bán tống bán tháo những bất động sản mà họ cho là kém hấp dẫn. Chỉ trong vài tuần, hơn một nửa số tài sản đã được bán cho những công ty nổi tiếng nhất trong giới bất động sản. Nhiều trong số này (như Harry Macklowe và Maguire Properties) đã phá sản một thời gian ngắn sau đó. Ngược lại, Gray thắng lớn.

Kết quả là sau khi cơn bão táp trên thị trường bất động sản Mỹ lắng xuống, mảng bất động sản của Blackstone đã vươn lên dẫn đầu thị trường. Nhiều năm sau khi Gray bắt đầu làm việc ở Blackstone kể từ năm 1993, vị thế dẫn đầu vẫn nằm trong nhiều người cùng một lúc và giờ đây Blackstone đã vượt trội hơn hẳn so với mọi công ty khác. Whitehall Street của Goldman Sachs biến mất sau khi đánh mất hầu hết tiền bạc của khách hàng trong khủng hoảng, trong khi quỹ bất động sản của Morgan Stanley đã thu hẹp đáng kể sau khi thua lỗ nặng. Một số công ty khác hồi phục chậm chạp.

Kể từ khủng hoảng, đơn vị của Gray trở thành nhà đầu tư bất động sản lớn nhất thế giới., Blackstone sở hữu văn phòng ở Mỹ và Ấn Độ nhiều hơn so với bất kỳ ai khác. Họ cũng sở hữu hơn 50.000 căn nhà cho thuê. Gray chính là người bán khách sạn Waldorf Astoria ở New York cho công ty bảo hiểm Anbang của Trung Quốc.

“Chúng tôi tin rằng mình chính là ông trùm bất động sản lớn nhất thế giới hiện nay”, CEO Steve Schwarzman của Blackstone nói với Business Insider hồi mùa thu năm ngoái.

Những công ty vốn cổ phần tư nhân đầu tư vào bất động sản lớn nhất thế giới h

Khi Gray gia nhập Blackstone năm 1992 ngay khi vừa tốt nghiệp đại học, công ty non trẻ này chỉ quản lý khoảng 1 tỷ USD. Ngày nay con số đã chạm mốc 335 tỷ USD và Gray chịu trách nhiệm về một phần không hề nhỏ trong số đó, được tin tưởng giao trách nhiệm tìm kiếm cơ hội sinh lời cho 100 tỷ USD huy động được từ nhà đầu tư. Nguyên mảng của Gray cũng kiếm được số tiền tương đương với KKR – công ty vốn cổ phần tư nhân cạnh tranh trực tiếp với Blackstone. Theo tài liệu từ Blackstone, Gray có được mức lợi suất trung bình 17% mỗi năm trong suốt 25 năm qua.

Blackstone là một trong những quỹ đầu tư hưởng lợi nhiều nhất từ mức chi phí lãi vay thấp và giá tài sản giảm mạnh mà chính sách nới lỏng định lượng của Cục dự trữ liên bang Mỹ đem lại. Có thể chính sách của Fed không tỏ ra thực sự hữu ích trong việc thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, nhưng chúng chính là lý do giải thích tại sao giá các tài sản tài chính (trong đó có giá bất động sản) lại hồi phục nhanh đến vậy.

Tuy nhiên, thành công của Gray cũng đến từ những “con át chủ bài”. Đáng chú ý nhất có thể kể đến thương vụ mua chuỗi khách sạn Hilton mà ông cùng CIO Ken Caplan đã thực hiện.

Chỉ 2 tháng sau khi bỏ ra gần 40 tỷ USD thâu tóm Equity Office Properties vào tháng 7/2007, Mr Gray lại tiếp tục chi 26 tỷ USD trong giao dịch với Hilton. Đó là thời điểm nguy hiểm bởi trong tháng 6 có tới 2 quỹ đầu cơ từ Bear Stearns sụp đổ và ngay trong tháng 7 BNP thông báo sẽ không định giá hai quỹ đầu tư chứng khoán tín chấp vì thị trường đang sụp đổ.

Hilton là một công ty niêm yết nhưng vì nhà đầu tư đánh giá đây là công ty nhàm chán được quản lý lỏng lẻo, cổ phiếu Hilton đang được giao dịch ở mức giá rẻ hơn so với hầu hết các công ty khác cùng ngành. Khi Gray để ý đến Hilton, nó chỉ có 450.000 phòng.

Gray vẫn nghĩ Hilton là một món hời. Tuy nhiên, ông đã dự đoán sai về sự trầm trọng của cuộc khủng hoảng tài chính 2008. Doanh thu trên mỗi phòng sụt giảm 20% trong khi lợi nhuận lao dốc 40%. Khi khủng hoảng lên đến đỉnh điểm, Blackstone từng định giá với mỗi USD đầu tư vào Hilton Blackstone sẽ chỉ thu về được 30 cent.

Thứ đã cứu rỗi Hilton chính là cách sử dụng nợ khéo léo của Gray và một đội ngũ quản lý chuyên nghiệp. Việc của các quỹ là sử dụng tiền của người khác: vốn từ nhà đầu tư và nợ từ các ngân hàng. Tuy nhiên, Gray luôn luôn thận trọng trong việc phân bổ số nợ này.

Gray đã vay 20 tỷ USD để tài trợ cho Hilton. Khi triển vọng của Hilton tối đi và lợi nhuận suy sụp, các ngân hàng bắt đầu gây sức ép. Vẫn tin vào nhận định của mình, Gray quyết định bỏ ra 800 triệu USD để mua số nợ 1,8 tỷ USD từ những người cho vay đang nóng lòng.

Đến tháng 12/2013, Blackstone đem cổ phiếu Hilton trở lại thị trường chứng khoán. Blackstone đã lãi khoảng 10 tỷ USD trong thương vụ này.

Quay trở lại với hiện tại, rất có thể Gray sẽ trở thành người kế nhiệm của Schwarzman – vị CEO 69 tuổi đã thành lập nên Blackstone vào năm 1985. Giống như Schwarzman, ông là một nhà đầu tư rất sắc sảo. Tuy nhiên cũng có thể nhận thấy sự tương phản giữa hai người: Schwarzman thích nổi trội và xuất hiện trong nhóm những tỷ phú, còn Gray là người kín tiếng hơn rất nhiều.

Schwarzman thường xuyên xuất hiện trước công chúng, đặc biệt là trong các sự kiện từ thiện hoành tráng. Gray hoàn toàn xa lạ với thế giới ấy. Tuy nhiên, với vai trò là cổ đông lớn thứ hai ở Blackstone với tài sản hơn 1 tỷ USD, ông đang cho đi một cách thầm lặng. Ông đóng góp rất nhiều cho công cuộc nghiên cứu ung thư ở ĐH Pennsylvania và phát triển giáo dục ở Harlem Village Academies – nơi ông là Chủ tịch.

Thay thế Schwarzman, Gray sẽ phải xuất hiện nhiều hơn trước công chúng, là bộ mặt của Blackstone trước các cổ đông và báo giới. Nhưng bên cạnh đó, ông vẫn sẽ tiếp tục đứng sau những thương vụ đem về lợi nhuận khổng lồ cho Blackstone như những gì ông đã làm bao lâu nay.