Tâm lý người mua bất động sản diễn biến lạ năm 2023

“Bệ đỡ” xốc lại tâm lý người mua nhà năm 2023

Có thể thấy, nửa cuối năm 2022 ghi nhận những diễn biến bất ngờ của thị trường bất động sản (BĐS). Điều này đã tác động không nhỏ đến tâm lý người mua nhà.

Tuy vậy, giữa bối cảnh tâm lý người mua ảnh hưởng bởi các thông tin chính sách thì năm 2023 được đánh giá có nhiều tín hiệu tích cực, làm “bệ đỡ” cho thị trường, đồng thời xốc lại tâm lý cho người mua BĐS.

Cụ thể, các chuyên gia dự báo nền kinh tế Việt Nam vẫn phát triển tốt trong năm 2023 với mức tăng trưởng từ 6,5-7%, đồng thời lạm phát, lãi suất và tỷ giá được duy trì ổn định. Trên thực tế, kinh tế Việt Nam vẫn là một điểm sáng trong khu vực, đã và đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư lớn nước ngoài.

Thứ hai, Quốc hội đã thông qua kế hoạch đầu tư công năm 2023 với tổng số vốn trên 700 nghìn tỷ đồng, tăng khoảng 140 nghìn tỷ đồng so với kế hoạch năm 2022 và tăng khoảng 260 nghìn tỷ đồng so với kế hoạch năm 2021. Thông qua đầu tư công, dòng vốn sẽ được phân bổ vào nền kinh tế, cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển tạo tiền đề cho bất động sản phục hồi.

Ảnh: Hạ Vy

Thứ ba, thị trường có động lực mới do bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được chính thức sửa đổi. Khi những ách tắc pháp lý dần được tháo gỡ, tính minh bạch của thị trường tăng lên sẽ góp phần là “bệ đỡ” niềm tin cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, chính phủ đang vào cuộc rất quyết liệt để tháo gỡ những khó khăn về nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các vấn đề về xử lý trái phiếu cũng như room tín dụng phù hợp trong giai đoạn sắp tới.

“Giá trị thật” quyết định việc xuống tiền

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, trong năm 2023 động lực thúc đẩy thị trường hồi phục nhanh là phải hướng về các giá trị thật: đúng đối tượng khách hàng, phù hợp khả năng mua nhà của họ, đáp ứng đủ công năng và tiện ích, vị trí phù hợp, pháp lý rõ ràng.

Cùng quan điểm, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Savills Việt Nam cho hay, sau một giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản nhà ở Tp.HCM đã bộc lỗ rõ nét những yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy tốc độ hấp thụ nguồn cung mới. Người mua nhà đang đề cao tính hoàn thiện về pháp lý và tiến độ xây dựng dự án hơn là các chính sách chiết khấu của chủ đầu tư.

Ghi nhận cho thấy, một số dự án BĐS tại Tp.HCM và vùng phụ cận có tiến độ xây dựng tốt vẫn ghi nhận có giao dịch ổn trong bối cảnh khó khăn. Chẳng hạn, mới đây Nam Long Group triển khai giai đoạn tiếp theo dòng căn hộ giá hợp lý Akari City (Bình Tân) và Flora Panorama – cụm căn hộ biệt lập Flora+ thuộc khu đô thị tích hợp Mizuki Park (Bình Chánh) ghi nhận mức độ quan tâm khá tốt. Tại khu đô thị tích hợp Waterpoint, đơn vị này cùng các đối tác đang hoàn thiện các phân khu, cất nóc vượt tiến độ 2 block dự án EHome Southgate giai đoạn 2, triển khai thi công móng EHome Southgate giai đoạn 3. Tại Mizuki Park, doanh nghiệp đang đẩy nhanh tiến độ các hạng mục cuối cùng của 3 block Flora Mizuki MP6-7-8 để chuẩn bị bàn giao theo cam kết; bám sát tiến độ thi công 2 block Flora Mizuki MP9-10 và cụm căn hộ Flora Panorama. Việc đẩy tiến độ đúng cam kết giúp chủ đầu tư này "ghi điểm" với người mua trong bối cảnh thị trường gặp khó. 

Tại khu vực Bình Dương, Phú Đông Group cũng đang tăng tốc tiến độ với dự án Sky Garden. Giao dịch thứ cấp căn hộ tại dự án này ghi nhận khá ổn dù thị trường BĐS biến động. 

Theo bà Trang, trong thời gian qua, các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Theo đó, về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này. Tuy nhiên, những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, của các chủ đầu tư uy tín vẫn nhận được sự quan tâm nhất định của người mua. 

Người mua ngày càng quan tâm đến yếu tố ở thực của BĐS. Ảnh: Hạ Vy

Nhìn nhận trong nửa đầu 2022, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục so với năm 2021. Tuy nhiên, đến nửa sau năm 2022 lượng giao dịch chậm hơn rất nhiều. “Có thể thấy chính sách về tín dụng được siết chặt cũng như chủ trương chống tham nhũng của Nhà nước đã khiến các quy trình hành chính để các dự án được thông qua và phát triển cũng chậm lại. Đồng thời nguồn tiền hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng cũng đã giảm đáng kể, khiến chủ đầu tư cũng như khách hàng gặp khó khăn để có một dòng tài chính trong việc mua hay phát triển nhà ở”, bà Trang phân tích.

Với những hạn chế trên, lượng giao dịch ghi nhận diễn ra khá chậm với giá bán trung bình tăng cao. Báo cáo Savills chỉ ra, trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69% và là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ trung bình cao với mức 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm. Riêng trong quý cuối năm, nguồn cung sơ cấp lên đến 125 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 71% theo năm. Căn hộ có giá trị từ 2-5 tỷ đồng chiếm đến 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Theo bà Trang, ở góc độ khách hàng, người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5-10 tỷ đồng/căn. Với những dự án ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ từ ngân hàng từ 50-80% giá trị căn hộ. Điều đó cho thấy một số khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Theo đó, thị trường BĐS đang hướng về những sản phẩm đảm bảo pháp lý.

“Mặc dù trong bối cảnh nguồn vốn hạn chế và nguồn cung mới có giá bán cao, thị trường BĐS vẫn ghi nhận những giao dịch. 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết. Điều đó cho thấy nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản. Đó là điều mà trong năm nay chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng”, chuyên gia Savills chỉ ra.