Tập trung tháo gỡ vướng mắc cho bất động sản khôi phục

Vướng mắc ở thủ tục hành chính

Tại tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản” do báo Người Lao Động tổ chức ngày 9/11 tại TP Hồ Chí Minh, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách, tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, đà phục hồi thị trường bất động sản đã "nhúc nhích" từ tháng 7/2023, nhưng đến nay vẫn còn chậm; nguyên nhân chủ yếu là vướng mắc về pháp lý, đòi hỏi phải có thời gian.

Ngoài ra, thị trường bất động sản gặp khó do vướng mắc, rủi ro thách thức từ bên ngoài như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; việc lạm phát, lãi suất cao cũng đã tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư, du lịch và bất động sản.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Ngọc Đức, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho biết: "Chúng tôi gặp nhiều vướng mắc, nhất là vướng về giấy tờ pháp lý hành chính. Cụ thể như dự án ở Đồng Nai đang vướng các quy trình, thủ tục hành chính liên quan đến một khâu cập nhật biến động đất đai. Dự án doanh nghiệp mua từ năm 2019, đến năm 2020 thì quy định pháp luật liên quan có hiệu lực. Mặc dù doanh nghiệp đã triển khai đầy đủ thủ tục từ giấy phép, chủ trương đầu tư, đến khi có đất lại vướng tiếp thủ tục đăng ký cập nhật biến động đất đai. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp đi đăng ký biến động đất đai, dù doanh nghiệp lo hết phần công chứng với các hộ dân cũ để tiến hành thủ tục hủy các nội dung đền bù cũ nhưng người dân lại không chịu đi hủy công chứng đền bù, đơn vị công chứng cũng không chịu làm vì cho rằng họ không liên quan… Cứ như vậy, doanh nghiệp phải loay hoay 1 - 2 năm chỉ dành cho việc đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp".

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng cho biết, lĩnh vực bất động sản hiện đang gặp vướng mắc lớn nhất là về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở.

"Vướng mắc lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ, viên công chức các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt nhưng một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương. Ngoài ra, thị trường bất động sản còn vướng mắc về tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua còn bám vào một số nguồn vốn khác như vốn từ thị trường chứng khoán, vốn từ trái phiếu; nhưng từ quý III/2022, vốn trái phiếu đã bị tắc và đến nay thị trường trái phiếu vẫn vướng mắc dù đã có Nghị quyết 08 để điều chỉnh. Chưa kể, doanh nghiệp cũng gặp vướng mắc quan trọng lớn đó là nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò "bà đỡ", là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được", ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Đã tháo gỡ khó khăn được 30%

Để tháo gỡ khó khăn cho bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, thời gian qua, Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản của UBND TP Hồ Chí Minh đã có nhiều cuộc họp tháo gỡ, chủ yếu tập trung vào các vấn đề có tính chất liên ngành mà một đơn vị không thể quyết định được mà cần sự thống nhất; cách hiểu, cách vận dụng pháp luật thống nhất để tháo gỡ khó khăn; các quy định pháp luật không đề cập vướng mắc cần tháo gỡ...

Theo ông Phạm Đăng Hồ, hiện có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Thứ hai là vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

"Phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó. Thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý", ông Phạm Đăng Hồ cho biết.

Theo đại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, Thành phố có 148 dự án bất động sản đang bị vướng mắc, khó khăn, với 189 kiến nghị của các doanh nghiệp bất động sản cần được tháo gỡ, nhưng mới giải quyết được gần 30% số lượng này. Để tiếp tục giải quyết các khó khăn trên, Sở sẽ tiếp tục kiến nghị UBND TP Hồ Chí Minh hoàn thiện các cơ sở pháp lý, pháp luật có liên quan.

“Quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài, nên việc giải quyết vướng mắc cũng phải theo trình tự. Vì vậy, ngoài Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, Sở sẽ tham mưu giải quyết vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn vướng mắc thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý nhằm giải quyết cho đồng bộ”, ông Phạm Đăng Hồ nói.

Liên quan đến việc tháo gỡ vướng mắc về nguồn vốn, ông Nguyễn Minh Trí, Thành viên Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cho biết, cho vay lĩnh vực bất động sản, cụ thể là nhà ở xã hội, là lĩnh vực rất lớn để giải ngân vốn. Bản thân Agribank đã triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng, nhưng hiện nay giải ngân chưa nhiều. Agribank vẫn luôn sẵn sàng và chỉ cần doanh nghiệp có đủ điều kiện pháp lý, đáp ứng được là giải ngân.

"Hiện nay, ngân hàng đang mong chờ các dự án được hoàn thiện để đầu tư vì các dự án bất động khôi phục sẽ kéo theo các ngành nghề khác phát triển trở lại. Không phải ngẫu nhiên mà các dự án bất động sản được các ngân hàng ưu tiên, vì những khách hàng này khi khôi phục sẽ có lãi, kinh doanh hiệu quả. Tuy nhiên, lãi suất dành cho các doanh nghiệp bất động sản cũng ưu tiên theo yêu cầu của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Vì vậy, không có vướng mắc gì trong câu chuyện giải ngân của phía ngân hàng, những doanh nghiệp nào có vướng mắc cụ thể thì cần báo cho ngân hàng để có thể hỗ trợ kịp thời", ông Nguyễn Minh Trí cho biết thêm.

Luật sư Nguyễn Tấn Phong, Ủy viên thường vụ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, đối với 3 dự án luật gồm: Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) đang được kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV thảo luận, cho ý kiến và nếu được thông qua sẽ tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý cho thị trường bất động sản.